以月租3萬元、年租36萬元為例，43%可扣15.48萬元；若列舉合計超過這個數字就改列舉。新買、貸款高的出租房多半列舉較省：貸款800萬元、利率2.2%，第一年利息約17.6萬元，加上折舊與稅費，列舉約30.3萬元，在20%稅率下一年少繳約3萬元（推算）。房客若領有租金補貼，房東成為公益出租人，每屋每月最高1.5萬元租金免稅。我們的切角是「房貸利息只能用一次，選錯就少扣」：同一筆房貸利息，出租時列為租賃費用，自住時才能用購屋借款利息列舉扣除（上限30萬元），兩者不能重複。房東要依「房子現在的用途」選扣法，並記得押金要設算利息、房客營業使用會讓公益出租免稅被剔除。

文章目錄

一、房東要繳哪些稅？租賃所得怎麼算

二、43%還是列舉？損益兩平點試算

兩種方式比較

試算：年租36萬元，貸款金額不同

本文推算。假設利率2.2%、第一年利息；列舉另含折舊10萬元（建物成本510萬元÷51）、房屋稅1.2萬元、地價稅3,000元、保險費2,000元、修繕1萬元。實際以單據與國稅局核定為準。

損益兩平點：列舉費用超過租金收入的43%就改列舉。房貸本金逐年減少、利息跟著下降，每年都要重新比較，不能一路沿用。

三、獨特切角：房貸利息只能用一次

同一筆購屋貸款利息，用途不同，扣法就不同：

常見錯誤有兩種：一是房子已出租，卻仍把利息列為自住購屋借款利息；二是出租房選了43%，又想另外扣利息。前者會被剔除補稅，後者是重複扣除。若一年中有部分月份自住、部分出租，利息要依期間分開計算（依國稅局認定）。

四、房屋折舊怎麼算？土地不能折舊、RC約1/51

耐用年數

依財政部固定資產耐用年數表之住宅、辦公、商店用房屋。

計算步驟

1. 拆出建物成本：土地不能折舊。買賣契約有分列房地價格就依契約；沒有分列，依房屋評定現值與公告土地現值比例分攤。
2. 預留殘值、平均分攤：RC建物耐用50年，預留一年殘值後，每年折舊約為建物成本的1/51。
3. 依出租期間計算：只出租半年，就只能列半年折舊。

示例：總價1,000萬元，拆分後建物成本510萬元，RC構造，全年出租 → 年折舊約510萬元÷51＝10萬元。

其他可列舉項目

五、公益出租人、社宅包租代管與押金

三種出租型態稅負比較

範例數字引用2026年4月媒體試算，前提假設與稅率級距依該試算，實際以個案為準。

公益出租人三個重點

• 資格在房客手上：房客須領有政府租金補貼，房東才成立公益出租人。
• 每屋計算：1.5萬元免稅額以「每屋」認定，一層隔多間套房、同一門牌，免稅額可能只有一份。
• 房客營業會被剔除：2026年10月中區國稅局一件復查案，房客實際作營業使用，房東列報的免稅額被否准並補稅。簽約與申報前要確認房客資格與用途。

押金也要算收入

押金要按當年1月1日郵政一年期定期儲金固定利率設算利息，併入租金收入（2025年度為1.725%，2026年度以財政部公告為準）；不足一年按月計算。押金被沒收時，沒收年度要申報為租金收入；代收水電費若有差價，差價也屬租金收入。

例：押金6萬元 × 1.725% ＝ 1,035元，併入租金收入（推算）。

公司化或信託真的比較省嗎？

不一定。公司持有要負擔營所稅、營業稅、帳務成本，個人移轉到公司名下還有土地增值稅、契稅與房地合一稅；信託則是管理與傳承工具，不會讓租金免稅。持有多戶、規模大時，再請會計師試算整體稅負。

六、2027年5月申報前檢查表

三個最常見錯誤

1. 漏報：現金收租、押金設算利息、代收水電費差價沒報。
2. 重複扣除：選了43%又另扣利息或折舊；出租房的利息又當自住購屋借款利息。
3. 單據不足：選列舉卻只有自行記帳，沒有發票、收據或銀行證明。

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

房東報稅先比43%與列舉，列舉超過租金43%就改列舉；新購屋、高貸款的出租房多半列舉較省，但房貸利息只能用一次，土地不能折舊、押金要設算利息，房客領補貼才有公益出租每月1.5萬元免稅。

詠騰工商觀點

出租型不動產的真實報酬，是租金扣掉稅、利息、修繕、空置與未來出售稅負之後剩下的錢。只看表面租金報酬率，容易高估收益。

廠房、店面與辦公室出租更是如此：除了所得稅，還要看房屋稅非住家稅率、營業使用規定、承租企業的預扣稅與建物合法性。先把持有成本算清楚，再決定出租、出售或重新配置。