商辦值多少，看它能收多少租金。初篩用「每坪月租×12÷收益率」，出價用「（年租金−空置−持有成本）÷淨收益率」。以50坪、月租1,100元為例，要求3.5%淨收益，上限約每坪30萬元。附線上試算器與敏感度表。

真正要出價時，還要扣掉空置與持有成本，用「淨收益」再算一次。以一間50坪、每坪月租1,100元的辦公室為例：只用毛收益3.5%算，上限約每坪37.7萬元；扣掉1個月空置與每年約8萬元持有成本後，若要求淨收益3.5%，上限降到約每坪30萬元。兩種算法差了約7萬元，這就是很多人「以為買得便宜，其實買貴了」的原因。

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一、步驟1：找對租金的4個細節

還要留意免租裝修期、租金遞增條款與租期長短。例如前2個月免租，等於年租金打了約83折。

二、步驟2：收益率要設多少？

收益率不是憑感覺，而是從你的資金成本往上加風險溢酬：

對照：台北市中心A辦租金約每坪每月3,118元（世邦魏理仕），若以3%毛收益反推，每坪約124.7萬元；以2.895%反推約129.2萬元。可見核心區A辦的價格，已經貼近機構買家能接受的收益率下限。

三、步驟3：從毛收益到淨收益

經驗法則：毛收益扣完空置與持有成本後，淨收益通常會少0.5～1個百分點。這也是為什麼只用毛收益反推，容易買貴。

四、完整範例：50坪辦公室算一次

判讀：同樣要求3.5%，用淨收益算的上限比毛收益少了約7.7萬元／坪、總價少約386萬元。出價時請用淨收益那一欄，毛收益只適合拿來快速初篩。

五、敏感度表：租金和收益率差一點，價格差多少

以毛收益法、每坪買價上限（萬元）表示：

六、線上試算器

試算器僅供初步評估，未計貸款利息、交易稅費與所得稅；結果不代表任何物件的實際價值。

七、5個最常見的算錯方式

1. 用開價當租金：廣告租金比成交高，價值被高估。
2. 坪數基準混用：租金用實際使用坪數、買價用權狀坪數，收益率被灌水。
3. 忘了扣管理費：租金含管理費時，房東實收其實比較少。
4. 假設永遠滿租：沒有扣空置與免租裝修期。
5. 把題材算進租金：用「捷運通車後」的想像租金反推，等於提前替未來付錢。

八、常見問題與一句話結論

免責聲明：本文範例與試算器數字均為假設情境，台北A辦租金引用世邦魏理仕市場報告之媒體報導，壽險收益率門檻為依金管會公式之試算。本文不構成個別不動產投資、稅務或貸款建議，實際價格、租金與收益請依個案查核。