捷運共構商辦不保證租金高、空置低。收租投資人應以「每坪月租×12÷要求收益率」反推買價上限，例如月租1,100元、要求3.5%，上限約37.7萬元／坪。本文以台中G5與文華高中站標售經驗，解析商辦出價、空置與淨收益。

舉例來說，若辦公室每坪月租1,100元、你要求3.5%毛收益率，每坪買價上限約37.7萬元；如果開價或得標價超過這個數字，交通再方便，收租也算不過來。台中捷運綠線四維國小G5大樓的分回戶預計2027年起標租售，這篇提供一套「出價前先反推」的方法。

本文目錄

一、捷運共構的三個優勢，和三個不保證

關鍵在「目標企業」：捷運優勢只有在「目標企業願意為它付租金」時，才會變成收益。

二、獨特切角：用租金反推每坪買價上限

租金與買價需用相同的坪數計算基準（如權狀坪數），並確認租金是否含管理費、車位。表中為毛收益率，尚未扣除空置與持有成本。

怎麼用這張表？

1. 先找租金：蒐集同區、相近規格辦公室的租賃實價登錄，不用廣告開價。
2. 設定收益率：依你的資金成本決定。貸款利率越高，要求收益率就要越高。
3. 反推上限：拿2027年G5標售底價或任何商辦開價來比；超過上限的部分，就是你為「捷運題材」額外付的錢。

原稿引用一份以台中七期商辦租賃實價登錄整理的研究，指出主流成交租金約每坪每月900～1,360元；本文未能直接開啟原文逐筆核對，因此上表以900／1,100／1,300元作為情境試算，北屯實際租金請以租賃實登為準。

三、從毛收益到淨收益：空置與成本怎麼扣

判讀：毛收益3.6%，扣掉一個月空置與持有支出就只剩2.7%；若再計入貸款利息，現金流可能更緊。所以反推表裡的「要求收益率」，應該比你心中的淨收益目標再高約1個百分點。

B物件租金較高，但因為買得更貴，收益率反而較低：租金高不等於投資好，買價才是關鍵。

四、台中經驗：文華高中站標售給了什麼啟示

G5不是台中市府第一次處分捷運聯開分回的不動產。綠線文華高中站聯開住宅大樓的分回戶，市府先前已分批公開標售：

• 首批標脫14戶，平均每坪約58萬元。
• 其中一批整體溢價率約9.2%，得標者全數為自然人，單價落在50萬～60萬元間。
• 前兩批共23戶已全數標脫，最後3戶於去年11月底至12月底開放投標；市府強調未委託任何仲介，民眾可直接至捷運工程局官網下載標單。

G5為辦公產品，與文華高中站住宅的買家、用途與估價方式不同，上述經驗僅作為程序與市場行為參考。G5實際標租售條件，以台中市政府捷運工程局正式公告為準。

五、哪些企業會租捷運共構辦公室

G5規劃111戶辦公室，以總樓地板除以戶數概算，每戶平均分攤約68坪（含公設與地下層），偏向中小型分戶辦公；目標租戶較可能是10～30人規模的企業。

六、出價前檢查清單

• 找到至少3～5筆同區、相近規格的租賃實價登錄。
• 確認租金是否含管理費、車位，坪數計算基準是否一致。
• 依資金成本設定要求收益率，先算出每坪買價上限。
• 試算空置期、裝修免租期與租戶更換成本。
• 計入管理費、修繕、稅費、保險與貸款利息。
• 盤點同區未來商辦供給（如綠線其他聯開案、七期新商辦）。
• 投標或議價時，不超過自己的反推上限。

七、常見問題 FAQ

八、一句話結論

免責聲明：本文租金、收益率與買價上限均為假設試算，非特定物件之實際收益承諾；文華高中站與七期商辦資料引用台中市政府公告及媒體報導。實際租金、空置與投資報酬依個案條件而異，投資前請進行獨立查核，並以台中市政府捷運工程局正式公告為準。