借給他人「做生意」，沒收錢也要設算；借給他人「居住」，則要依施行細則第88條訂立無償借用契約、由雙方以外2人證明、並辦理公證，才能免設算。兩個多數文章沒講的重點：第一，公證費依房屋課稅現值計算，現值100萬元以下約1,000元至3,000元，相較每年可能被設算的稅負，是很划算的一次性成本。第二，所得稅可以靠公證處理，但房屋稅是另一回事：房屋稅2.0的自住條件，限本人、配偶或直系親屬實際居住並設籍；借給兄弟姊妹住，即使有公證、所得稅免設算，房屋稅仍可能落入非自住住家用稅率。至於借給自己的公司營業使用，本站另一篇已有完整分析。

一、看懂法條：誰是「他人」、什麼用途要設算

結論：判斷要看三件事——誰在用、拿來做什麼、有沒有完成證明程序。

法律依據

快速判斷表

直系親屬以個人身分使用時不屬「他人」；但若是由直系親屬成立的公司等法人使用，公司仍屬「他人」。實際組織型態依個案判斷。

舉證責任在屋主

行政法院實務認為，房屋交由他人使用的事實發生在納稅人的支配範圍內，稅捐機關難以證明，因此由屋主負責證明「無償且非營業使用」；證明不了，國稅局就可以設算。這就是為什麼「口頭說好免費」不夠，必須有公證書。

二、獨特切角：公證費vs設算稅負，以及房屋稅的另一關

1. 公證費：一次性的小成本

依公證費用標準，以房屋課稅現值為標的價額；約定逕受強制執行者另加收。現值超過100萬元者依標準表計算。實際以公證人收費為準。

2. 不公證的代價（試算）

假設國稅局核定當地一般租金每年12萬元：

假設性試算，實際依核定租金與個人所得級距而定；被查獲時另可能有罰鍰。公證效力依契約約定的借用期間，期間屆滿或條件變更應重新處理。

3. 房屋稅：公證管不到的地方

房屋稅2.0自住條件包括無出租營業、本人或配偶或直系親屬實際居住、於該屋辦竣戶籍、全國3戶以內等；實際稅率依房屋所在地稅務局核定。

三、無償借用契約公證怎麼辦？

結論：出借人、借用人加上兩名見證人，一起到公證人面前辦理。

無法親自到場者，須依規定授權（印鑑證明、授權書等）；見證人一般須本人到場。詳細文件以公證人要求為準。

四、延伸研究：設算租金怎麼算、漏報怎麼罰

設算流程

43%必要費用只適用房屋；土地出租只能扣除當年度地價稅。

漏報的罰則（所得稅法第110條）

實際裁罰依稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表，不是一律3倍。

借給自己的公司營業使用

這是2026年9月臺北國稅局、北區國稅局接連提醒的情況：公司是法人，屬「他人」，即使屋主就是負責人，仍應設算；北區案例設算12萬元、扣除43%後租賃所得68,400元，且公司不得列報租金費用。詳細的「免費借 vs 依市價收租」稅負比較，請見本站〈房子免費給自己公司用也要繳稅？〉一文。

五、名詞解釋

六、借房前的判斷流程

三種情境推演

以上為一般情境說明，非個案稅務意見。

七、FAQ

八、一句話結論

免費借房要不要報稅，看「誰用、做什麼、有沒有公證」：借給直系親屬住原則上不設算，借給兄弟姊妹或朋友住要公證，借給任何人做生意都要設算；而房屋稅的自住認定，是另一道要分開檢查的關卡。

免責聲明：本文依所得稅法及施行細則第16條、第88條，財政部稅務入口網國稅問與答、高雄國稅局說明、行政法院實務見解、房屋稅條例，以及公證人事務所與媒體公開資料整理，內容僅供一般參考，不構成稅務或法律建議。公證費用以公證人實際收費為準；房屋稅自住認定以地方稅務局核定為準。