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💼悅城廠區降價仍流標 VS 分割出售中小企業青睞案例：差異揭密

作者：小編於 2025-10-17

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2019 年，TFT LCD 薄化玻璃廠悅城（6405-TW）公開標售桃園平鎮工業區廠房及土地，土地面積 5,417 坪、建物面積 1,190 坪。首次招標底價 9.98 億元，因無人投標而流標；8 個月後再次下調近 7,000 萬元，但仍未成交。事件凸顯單一大型廠房市場流動性低，投資者對專業廠房的改造成本及市場風險高度謹慎。專家分析指出，活化策略需結合分割出售、多用途規劃及政策金融支持，才能提升市場吸引力。對比中科、楠梓及潭子工業區成功活化案例，高價單一標售易流標，而租賃、分割及政策輔助則有效促進交易。未來台灣工業地產市場將朝多用途、分割化及租賃化方向發展，並結合環境永續與產業升級策略，為投資者提供長期增值機會，同時兼顧地方產業發展與資產活化效益。

💼悅城廠區降價仍流標 VS 分割出售中小企業青睞案例：差異揭密

📋 文章目錄

⚡ 引言：悅城平鎮廠區標售事件概述
🏭 廠區基本資料與區位分析
📊 工業地產市場概況與交易趨勢
💰 標售價格調整與市場反應
🔍 專家觀點與產業分析
📝 政策與投資建議
🏗 工業地產活化案例分析
📈 台灣工業地產未來展望
🏁 結論與未來策略

⚡ 引言：悅城平鎮廠區標售事件概述

2019 年，**TFT LCD 薄化玻璃廠悅城（6405-TW）**首次公開標售位於桃園平鎮工業區的廠房及土地，引發市場高度關注。該廠區土地面積達 5,417 坪，建物面積 1,190 坪，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率及容積率分別為 70% 和 210%，具有完整工業用途與交通便利性。首次招標底價為 9.98 億元，然而，開標時因無投標者參與而流標。

隨後，悅城董事會於 2019 年 8 月決議再次委由商仲標售，並將招標底價下調近 7,000 萬元，調降至 9.2888 億元，但結果依舊以流標收場。此事件凸顯出單一高價大型廠房在市場上的流動性限制，以及專業產線廠房活化的挑戰。

📊 事件反映的市場趨勢

高價標售易流標
雖然全台工業地產交易在 2019 年呈現升溫趨勢，前三季交易量達 494.6 億元，其中工業土地交易金額 175 億元，較 2018 年同期成長 58%，顯示市場活絡。然而，悅城廠房標售失敗，反映出單一高價廠房仍面臨投資者觀望與謹慎態度。
專業廠房改造成本高
TFT LCD 薄化玻璃廠設備專業且固定性強，轉型為其他用途需考慮拆解、改造及技術調整成本，增加投資風險。市場投資者對高額改造成本與不確定性普遍保守，造成流標現象。
價格下降並非唯一解方
僅透過價格下調來吸引投標，對專業廠房而言仍可能無法突破成交瓶頸。需結合 分割出售、租賃策略、政策支持 及市場需求分析，才能真正活化資產。

🌐 事件意義與市場啟示

投資者行為：高度專業與單一用途的工業資產，在缺乏靈活銷售方案與政策誘因時，投資者更傾向觀望。
政策影響：地方政府可透過稅務優惠、貸款支援及活化方案，提高專業廠房市場流動性。
市場趨勢：中南部工業地產需求持續增加，但市場更偏好 多用途、可分割、租賃化 的靈活型工業資產。

綜合來看，悅城平鎮廠區標售事件不僅揭示了單一高價廠房的市場風險，也為台灣工業地產活化提供了重要啟示：未來產業資產活化策略必須結合 價格、結構調整、租賃模式及政策支持，才能真正滿足市場需求並降低閒置風險。

🏭 廠區基本資料與區位分析

📌 廠區地理位置

地點：桃園平鎮工業區
臨路寬度：25 米
土地面寬：110 公尺以上
使用分區：乙種工業區

🏗 建物與土地規格

項目	數值
土地面積	5,417 坪
建物面積	1,190 坪
建蔽率	70%
容積率	210%

📌 區位與交通分析

靠近中山高速公路，交通便利
鄰近物流與倉儲園區，便於原物料供應與產品出貨
區域內產業聚落成熟，形成產業鏈集群

📝 專家評估：廠區區位良好，但單一大型工業用途限制了潛在買家群體。

📊 工業地產市場概況與交易趨勢

🔹 全台工業地產交易概況

年度	工業地產總交易額 (億元)	土地交易額 (億元)	年增幅
2017	310.0	110	-
2018	315.0	111	1.0%
2019 (前3季)	494.6	175	58%

🏷 解讀：全台工業地產交易活絡，尤其是中南部廠房及土地需求大增。但個別專業廠房仍可能遭遇流標。

🔹 平鎮工業區特性

乙種工業區，適合中小型製造業
區域廠房供應量大，競爭激烈
高額專業設備廠房，改造成本高

💰 標售價格調整與市場反應

📉 價格變動歷程

開標時間	底價	成交情況
2019/01	9.98 億元	流標
2019/08	9.2888 億元	流標

🧐 市場反應分析

價格門檻仍高：調降 7,000 萬元仍不足以吸引投資者
改造成本高：專業玻璃薄化產線設備多，轉手或改造成本高
區域供應過剩：平鎮工業區及周邊區域供應充足，競爭激烈

💡 專家建議：考慮分割出售或採租賃模式，以降低單筆投資風險，提高交易成功率。

🔍 專家觀點與產業分析

💡 都市規劃觀點

多用途規劃：單一大型廠房市場流動性低，容易導致資產閒置。專家建議，廠房可規劃為多用途工業單位，例如將部分空間轉為中小企業研發中心、倉儲物流或創意工業園區，以吸引不同類型的租戶與投資者。
社區互動：廠區周邊社區可結合公共設施、綠地與人行道，提升區域整體價值，並降低工業活動對居民生活的衝擊。
產業聚落效應：多用途規劃可促進產業鏈上下游聚集，形成產業集群效應，增加廠房活化後的附加值。

🌱 環境與產業觀點

永續發展：即便是高技術產業，工業開發仍需兼顧環境保護，例如排放控制、廢水處理、空氣污染監控與噪音管理。
技術設備限制：TFT LCD 薄化玻璃廠設備高度專業，改造成本高；若轉型其他用途，需考量拆除或改裝設備成本、技術要求與安全風險。
生態影響評估：建議新建或活化廠房時，同步進行環境影響評估，保護周邊生態與居民健康，降低未來政策風險。

🏦 投資觀點

資金壓力：高額投資與長期回收期降低投資意願，單筆交易資金壓力大。
市場流動性：單一大型標的流標風險高，建議採取分割出售、分期租賃或混合策略，以降低資金門檻並提高市場吸引力。
回報預測：活化廠房若結合物流、研發、倉儲及共享辦公，可提升租賃收益率，縮短投資回收期。

📝 政策與投資建議

📌 政策建議

稅務與貸款優惠：地方政府可提供租稅減免、低利貸款或投資補助，降低投資者資金壓力。
活化閒置資產：鼓勵廠房分割出售、採租賃模式，吸引中小型企業進駐，提升資產利用率。
完善配套設施：交通、物流、公共設施及生活機能需同步改善，提升廠房吸引力及區域競爭力。
創新用途：對專業產線可探索轉型為智慧製造中心、倉儲物流、研發基地或跨領域創意產業園區，延伸廠房價值。

💼 投資者建議

長期持有策略：結合租賃與分期出售，分散投資風險並穩定現金流。
轉型規劃：評估廠房改造潛力，結合智慧製造、倉儲物流、共享研發或創新創業用途。
風險控管：考量地區產業結構、租賃市場需求與改造成本，制定靈活投資策略。

🏗 工業地產活化案例分析

🔹 台灣成功案例

中科工業園區：將大型廠房分割出售，成功吸引中小企業進駐，提升區域活化率，租賃收益穩定。
高雄楠梓工業區：閒置廠房改建為物流中心，透過租賃模式快速回收投資，租賃率高達 85%。
台中潭子工業區：廠房結合研發辦公及製造用途，形成產業聚落，提高區域競爭力與產業集群效應。

🔹 悅城案例啟示

高價單一標的不利於成交，應考慮分割或租賃模式降低交易門檻。
活化策略需結合政策支持、金融工具及市場需求調查。
地方政府與投資者合作是關鍵，例如提供基礎建設補助或租稅優惠，增加投資誘因。

📈 台灣工業地產未來展望

供應緊張：中南部工業土地仍有限，高價廠房流標現象可能持續。
活化與轉型潛力：專業產線廠房需評估改造成本及市場需求，智慧製造、物流及共享辦公可能成為新主流。
政策與租賃模式：政策支持、租賃與分割出售模式將成為活化策略的主要方向，為投資者提供長期增值機會。
市場趨勢：未來廠房設計將更加多元化、環保化、智慧化，兼顧投資回報與社會效益。

🏁 結論與未來策略

悅城平鎮工業區標售事件表明：

高價單一廠房易流標，市場流動性受限。
區域供應過剩需創新銷售策略，結合分割、租賃及政策支持。
政策、金融及市場策略結合，才能有效活化閒置廠房。

🔮 展望：台灣工業地產市場將朝多用途、分割化、租賃化及政策支持方向發展，並結合智慧製造、物流與創意產業，為投資者提供長期增值與收益機會。

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