最新消息

🏭「粉嶺工業地成交解讀」物流、科技與倉儲開發商機全掌握

作者:小編 於 2025-08-27
20
次閱讀

粉嶺安居街工業地近日以 2.974 億港元成交,由其士國際奪得,每呎樓面地價 3,387 元,低於市場預期約 3%。該地皮佔地 17,560 平方呎,最高可建樓面約 87,798 平方呎,規劃用途涵蓋工業、倉庫、辦公室、資訊科技及數據中心等多元開發方向。專家分析指出,成交價低於預期與疫情影響、北區工業地供應增加及安居街配套略弱有關,反映財團採保守投資策略。雖然價格低於市場預估,但對現代物流及科技企業開發仍具吸引力,可提供短期現金流與長期資本增值機會。文章亦分析過往交易比較,如 2021 年粉嶺安樂門街地皮每呎 3,750 元,反映北區工業地價波動趨勢。投資建議包括採混合用途開發、關注物流及科技企業進駐、並審慎評估成本與回報。整體而言,粉嶺安居街工業地仍具長期增值潛力,是北區工業地投資的重要參考案例。

🏭「粉嶺工業地成交解讀」物流、科技與倉儲開發商機全掌握

📖 目錄

  1. 🏗️ 引言:粉嶺工業地市場背景

  2. 📊 成交概況與數據分析

  3. 💡 專家觀點與市場趨勢

  4. 🏘️ 工業地用途與潛在發展

  5. 📈 投資建議與風險提示

  6. 📝 結論與未來展望


🏗️ 引言:粉嶺工業地市場背景

粉嶺安居街工業地近日成為市場焦點,其士國際(0025)以 2.974 億元成功奪標,每呎樓面地價 3,387 元,低於市場預期約 3%。該宗地皮位於粉嶺上水市地段第245號,面積 17,560 平方呎,可建樓面約 87,798 平方呎,須附設公共停車場。

📌 歷史背景

  • 北區工業地一直是港府及投資者關注焦點,粉嶺區因鄰近交通樞紐及新興物流園區,成為近年工業及倉儲投資熱點。

  • 2021年粉嶺安樂門街地皮,由新加坡豐樹產業以 8.1 億元奪標,呎價 3,750 元,創當時北區工業地新高紀錄。

💡 專家分析:與安樂門街地皮相比,此次安居街成交價低約 10%,反映疫情下市場審慎投資態度。

📌 交易概況

  • 接獲標書 3 份:其士國際、嘉華國際、信置

  • 成交呎價 3,387 元,較市場預期 3,500 元至 4,600 元低

  • 預計開發用途包括工業、倉庫、辦公室、IT及數據中心


📊 成交概況與數據分析

🏷️ 中標價格與市場比較

粉嶺安居街工業地於 2022 年其士國際2.974 億港元中標,每呎樓面地價 3,387 元,低於市場預期下限約 3%。此次標售共接獲三份標書,財團包括 其士國際、嘉華國際及信置,最終由其士國際勝出。

財團 / 年份成交價 (億港元)每呎樓面地價 (元)市場估值下限 (億)差距
其士國際(2022)2.9743,3873.07-3.2%
嘉華國際(投標)----
信置(投標)----
豐樹產業(2021粉嶺安樂門街)8.13,7507.9+2%

🔍 分析重點

  1. 成交價低於市場預期,反映財團在疫情及全球經濟波動下採取保守策略。

  2. 樓面地價比上一輪安樂門街交易低約 10%,提供了未來開發彈性,利於混合用途規劃。

  3. 雖然中標價偏低,但土地多元用途及配套建設,仍具長期增值潛力。


🏢 土地面積與建築容量

粉嶺安居街 245 號地皮 面積 17,560 平方呎,最高可建樓面 87,798 平方呎,建築比例約 5 倍。土地用途多元,可用於:

  • 工業與倉儲

  • 直接支援工業營運的辦公室

  • IT 及電訊產業研發中心

  • 設計與發展中心

  • 數據中心

🔍 專家分析

  1. 面積中等,但建築高度與樓面容量可支援高密度現代物流倉儲。

  2. 多元用途設計可吸引科技企業及物流公司進駐,提高區域產業整合能力。

  3. 配套公共停車場設置,利於貨運及企業員工使用,提升整體地段吸引力。


🏗️ 樓面地價分析

此次中標樓面地價 3,387 元/呎,低於市場預期 3,500 至 4,600 元/呎。專家指出,主要原因包括:

  1. 疫情影響財團投資心態
    全球疫情造成供應鏈不穩定,企業資金規劃趨於保守,低估值入場以降低風險。

  2. 工業地用途轉型需求
    安居街工業地若用於現代物流或科技企業開發,需要較長期規劃及初期投資,導致投標價格偏低。

  3. 未來增值空間
    財團預期北區工業地隨物流與科技產業進駐,樓面地價將具長期增值潛力。

💡 市場觀察:低於市場預期價格提供長期投資良機,尤其適合現代物流、冷鏈配送及科技研發用途。


🔍 歷史案例比較與趨勢

  1. 粉嶺安樂門街(2021):豐樹產業以 8.1 億元投得,樓面地價 3,750 元/呎,創北區工業地新高紀錄。

  2. 安居街本次成交:樓面地價低於安樂門街約 10%,顯示疫情與市場供需波動對投資心理的影響。

  3. 趨勢分析:北區工業地成交價呈現 先低後穩 的模式,財團多採低估值策略入場,等待後續物流及科技產業需求回升。


📊 投資者參考指標

  • 短期收益:現代物流倉儲及配送用途可快速產生現金流。

  • 中長期增值:科技研發、數據中心及混合用途開發具潛在資本增值空間。

  • 風險提示:需注意疫情波動、建築成本及區域交通建設進度。


💡 專家觀點與市場趨勢

📉 地價偏低原因解析

近期粉嶺安居街工業地的成交價較市場預期低約 3%,主要原因可從多個角度分析:

  1. 疫情與全球供應鏈波動
    新冠疫情影響了全球供應鏈及物流運作,北區企業對新增工業地投資的信心受到一定程度影響。國際貨運及電子產品需求波動,使部分財團選擇保守入場,以降低投資風險。

  2. 北區工業地供應增加
    過去兩年,北區多個地段工業地供應增加,特別是粉嶺、上水及大埔等地,相較於以往市場競爭激烈的情況,供需關係更為平衡,導致中標價格偏低。

  3. 地段及配套因素
    安居街相較於安樂門街,雖然鄰近交通及生活設施,但整體基礎配套仍稍弱,例如大型商業設施與物流集散中心尚在建設中,使投資者在估值上有所保留。

  4. 市場心理與財團策略
    多數投資財團採取審慎策略,以低於市場預期的價格入場,為未來開發預留彈性空間,特別是用於現代物流或科技產業用途的地皮。


🏭 疫情與財團投資心態

專家指出,疫情期間企業面臨多重挑戰,導致投資決策偏保守。其士國際選擇低估值入場,反映出財團希望降低風險,同時等待市場回暖。預計 3-5 年內,隨疫情逐步穩定,北區工業地需求將回升,地價有望重回上行通道。

🔍 市場觀察:北區工業地投資,短期可利用低價入場布局物流與倉儲項目,中長期則可藉科技與數據中心開發提升資產價值。


🏘️ 工業地用途與潛在發展

📦 現代物流倉庫規劃

粉嶺工業地的未來用途多元,其中現代物流倉庫是主要方向:

  • 冷鏈物流與配送中心:支援生鮮食品、藥品及電子產品配送。

  • 高樓面面積支援自動化倉儲:結合先進倉儲機械化系統,提高運營效率。

  • 北區物流樞紐角色:粉嶺區鄰近港口及鐵路貨運線,物流價值持續增長。

🖥️ 多元用途與產業整合

除了倉儲物流,工業地亦可發展為多用途產業園區:

  • IT、數據中心及研發基地:適合科技企業建立資料伺服器與研發設施。

  • 工業與辦公室混合開發:降低單一用途風險,增加地皮整體收益。

  • 配套公共停車場:便利企業運作,提高區域吸引力。


📈 投資建議與風險提示

💹 中短期回報評估

  • 現代物流及倉儲用途:可快速產生現金流,收益穩定。

  • 高科技研發用途:需較長建設周期及資本投入,回報周期較長,但增值潛力大。

⚠️ 長期產業前景

  • 北區工業地價長期呈上升趨勢,隨著產業升級及交通基建完善,未來增值空間可觀。

  • 建議採 混合用途開發策略:降低單一用途風險,兼顧物流、科技與辦公收益。

  • 投資者需密切關注交通及物流樞紐建設進度,以確保開發計劃與地區發展同步。


📝 結論與未來展望

其士國際以 2.974 億元奪得粉嶺安居街工業地,每呎樓面地價 3,387 元,低於市場預期約 3%

策略建議:

  1. 採混合用途開發,兼顧短期現金流與長期資產增值。

  2. 關注區域物流與科技企業進駐情況,以抓住市場成長機遇。

  3. 投資者需審慎評估成本與回報,降低開發風險。

💡 長遠觀點:北區工業地市場仍具增值潛力,隨著物流、科技及數據中心需求增長,未來可創造穩定收益及資本增值,成為北區重要工業與科技發展核心。

專營台灣/日本/泰國/越南

工業地產/房地產 買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生  告知需求

相關連結

新青安房地產租售專區
👉🏻 https://www.yungsheng.com.tw/HouseList.aspx?AC=0&s=YS011

詠騰廠房租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰工業地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰農/建地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=013b70

詠騰歷年成交專區
👉🏻 https://www.facebook.com/h56792000/?locale=zh_TW

詠騰社群連結

官方Facebook粉專👉🏻https://www.facebook.com/www.yuteng.com.tw

官方IG👉🏻instagram.com/yuteng.tw?igsh=MXM5Y2Vib2J4NDEzcw==

官方Tiktok👉🏻tiktok.com/@yutengtw

官方Youtube👉🏻https://www.youtube.com/channel/UCuJkPV3xU7YNnFJV9c_yrXQ

🏭「粉嶺工業地成交解讀」物流、科技與倉儲開發商機全掌握