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🏠持分產權怎麼計算房地合一稅才正確？

作者：小編於 2025-07-10

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房地合一稅自2016年起成為台灣房產交易所得申報的重要法規，影響賣方應繳稅額。財政部高雄國稅局指出，申報過程中常見五大錯誤，導致納稅人面臨補稅或罰款風險。首先，許多人未扣除買賣契約中的折扣或退款，造成取得成本高估，交易所得被低估。其次，持分或多筆不動產稅費未按比例分攤，計算結果不正確。此外，申報代書費、仲介費及裝潢費用時，缺乏完整合規的證明文件，也會使費用無法扣除。第四，誤將房屋稅、地價稅及借款利息等非必要費用列入申報，容易遭補稅。最後，錯誤使用其他交易費用，將與本次交易無關的費用誤報，增加風險。國稅局提醒，民眾應以實際支付金額申報，妥善保存各項憑證，包括契稅、印花稅、代書費及裝潢費用收據，確保資料真實完整，避免申報錯誤。掌握正確申報方式並搭配稅務專業諮詢，能有效降低補稅及罰款風險，保障自身權益。

🏠持分產權怎麼計算房地合一稅才正確？

📋 文章目錄

📝 引言：房地合一稅申報重要性與常見申報誤區
🔍 5大申報錯誤詳解與案例分析
- 1️⃣ 忽略折扣與退款造成成本高估
- 2️⃣ 持分或多筆不動產稅費分攤錯誤
- 3️⃣ 證明文件不齊全導致費用無法認定
- 4️⃣ 誤列不可扣除費用帶來補稅風險
- 5️⃣ 錯用他筆交易費用申報造成錯誤
📊 申報必要費用與可扣抵項目一覽表
💡 專家觀點：如何精準計算房地合一稅
🛡️ 申報實務建議與常見問答
🏁 結論：申報房地合一稅必備的5大注意事項

📝 引言｜掌握房地合一稅申報，避免多繳稅金！

自2016年房地合一稅制上路以來，台灣房地產交易所得申報成為賣方稅務申報的重要環節。這項制度的目標在於防止投機炒作並促進市場公平，但由於申報規則細節繁複，許多納稅人在申報過程中容易出錯，導致多繳稅金、補稅甚至罰款。財政部高雄國稅局特別公布了常見的五大申報錯誤類型，本文將針對這些錯誤詳細說明，並結合實際案例與專業建議，協助納稅人正確申報，避免不必要的稅務風險。

🔍 5大申報錯誤詳解與案例分析

1️⃣ 忽略折扣與退款，成本申報不準確

許多納稅人在申報房地合一稅時，習慣直接採用買賣契約上的成交總價作為成本基礎，卻忽略實際交易過程中常見的協商折扣、退款或回饋金。這些折扣與退款屬於降低實際購買成本的項目，若未適當扣除，會造成成本被高估，導致計算的交易所得偏低，進而衍生稅額誤差。

案例分享： 王先生於2022年出售房屋，買賣契約總價為新台幣1200萬元，但雙方協議有5%的折扣，實際成交價為1140萬元。申報時王先生未扣除折扣部分，導致申報成本高估60萬元，最終被國稅局查出，補繳稅金並加計罰鍰。
建議： 申報時應準備折扣協議書、退款證明或交易雙方書面確認文件，作為成本調整依據，避免稅務風險。

2️⃣ 持分或多筆不動產稅費未按比例分攤

當房產為多人持分所有或賣方同時出售多筆不動產時，相關稅費（如契稅、代書費、仲介費等）必須依持分比例或交易筆數合理分攤。若將全部費用全數計入單一產權或交易，會導致成本計算失真。

費用項目	總費用（新台幣）	持分比例	分攤後費用（新台幣）
契稅	30,000	50%	15,000
代書費	20,000	50%	10,000
仲介費	60,000	50%	30,000

案例說明： 李小姐與弟弟共同持有一棟房屋各占50%，出售時應依50%比例分攤相關費用，否則稅務申報將被認定不實。
建議： 建議納稅人準備明確的持分證明文件，並依比例計算稅費，申報時附上分攤明細。

3️⃣ 證明文件不齊全，費用難被認定

申報扣除項目中，如代書費、仲介費、裝潢費等支出，必須備齊合法收據或發票，並清楚記錄費用用途及與該筆交易相關聯。若文件缺失或資訊不完整，稅務機關可能不予認定，導致扣除失敗。

重點提醒： 保存交易相關所有票據、收據、契約及銀行轉帳紀錄，是合法扣除的關鍵。
案例： 某賣方因無法提出有效仲介費發票，該費用被拒絕扣除，補稅金額達數萬元。

4️⃣ 誤將不可扣除費用列入申報項目

部分費用雖與房地產相關，但並非房地合一稅申報的必要費用或可扣除項目，例如房屋稅、地價稅、貸款利息等。誤將這些費用列入扣除，會被國稅局要求補繳稅金及罰款。

法規解讀：
- 可扣除費用： 交易時支付的代書費、仲介費、修繕費（限定與交易直接相關且有憑證）。
- 不可扣除費用： 房屋稅、地價稅、貸款利息、裝潢裝修非交易必須支出等。
建議： 熟悉並依照官方公告的可扣除費用清單申報，避免誤列。

5️⃣ 錯誤使用其他交易費用

有些納稅人會將與本次交易無關的費用，如先前購屋時的費用或其他房產交易費用，錯誤列入本次房地合一稅申報，導致資料不符，增加查核風險。

建議： 交易費用必須與本次交易具明確關聯，且有合法文件佐證。

📊 房地合一稅申報必要費用一覽表

費用項目	是否可扣除	必要文件	備註
契稅	✅	稅捐繳納證明	屬必要費用
印花稅	✅	稅單或繳納證明
代書費	✅	合法收據或發票
公證費	✅	合法收據
仲介費	✅	合法收據
裝潢修繕費用	✅	施工明細及發票	非兩年內耗竭項目
房屋稅	❌	不可扣除
地價稅	❌	不可扣除
借款利息	❌	不可扣除

💡 專家觀點｜如何精準計算房地合一稅？

房地合一稅的申報看似簡單，實則牽涉多項細節，稍有不慎就可能產生錯誤，甚至面臨補稅與罰款。以下是專家提出的四大關鍵建議：

1. 保持完整交易紀錄

包括所有買賣契約、折扣與退款協議書、稅費繳納單據、代書及仲介費用收據等，這些是申報時重要依據。折扣與退款若未扣除，會導致原始取得成本被高估，最終交易所得被低估，可能因申報錯誤而遭補稅。

2. 按比例分攤持分產權相關費用

若出售持分不動產或同時處理多筆土地建物，需依各產權比例分攤相關稅費。申報時直接將全部費用計入，將導致計算錯誤，影響稅額正確性。

3. 緊跟法規更新，避免誤列費用

房屋稅、地價稅、借款利息等費用非屬可扣除範圍，切勿錯誤申報。定期檢視財政部、國稅局公告，掌握最新申報規定。

4. 資料補齊不可遲疑

申報資料不完整，相關費用將無法認定，申報人應在期限內補齊缺失證明，避免引起後續查核爭議。

🛡️ 申報實務建議與常見Q&A

Q1：申報時如何計算取得成本？

A1：
取得成本以實際支付的價格為基礎，須扣除買賣雙方協商的任何折扣或退款金額。此外，相關必要費用（如契稅、代書費等）可併入成本，但必須附上有效證明文件。

Q2：裝潢或修繕費用可以申報嗎？

A2：
可以，但需符合「非兩年內耗竭性支出」的條件，且必須提供完整施工明細與發票。簡單維修費用通常不可列入，但提升房屋價值或效能的改良費用可申報。

Q3：申報錯誤會有什麼後果？

A3：
若查出申報資料有誤，國稅局可能要求補稅並加徵罰鍰。嚴重者涉及故意逃漏稅，甚至可能觸及刑事責任。故建議申報前務必核對資料。

Q4：多筆交易如何分別計算費用？

A4：
每筆交易必須分別計算與申報其相關費用，避免將其他交易費用誤用於本次申報，造成資料不符。

Q5：申報過程中遇到爭議，如何處理？

A5：
建議儘早諮詢專業稅務顧問或會計師，並備齊所有交易及費用證明，配合國稅局查核，保持良好溝通態度。

🏁 結論｜申報房地合一稅必看五大重點，保障你的權益！

扣除所有折扣與退款，真實反映取得成本。
持分及多筆不動產費用必須按比例分攤申報。
保存完整且合規的證明文件，包括收據、發票與契約。
嚴禁誤列房屋稅、地價稅及不可扣除費用。
交易費用須限於本次交易相關項目，避免混用。

只要掌握以上原則，並結合稅務專業協助，即能大幅降低申報錯誤風險，保障自身權益，順利完成房地合一稅申報。