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📌台北、新竹、台南、連江囤房稅率不同？最新地方修法差異分析

作者：小編於 2025-07-10

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📌**囤房稅2.0將於今年5月正式開徵，全台22縣市已有20縣市完成房屋稅自治條例修法，僅剩新北市與高雄市尚未完成。**依財政部公告，非自住房屋稅率基本為2%，最高至2.5%，各地部分細節略有差異。新竹縣維持出租與繼承共有稅率1.6%，台南市經議會調降建商稅率，連江縣則採分級稅率。建商庫存與出租屋稅負將大幅提高，投機炒房成本攀升。專家建議投資人應掌握各縣市稅率差異，靈活調整持有結構與資產配置，預防政策套利風險。未來隨房市變化，囤房稅政策將持續微調，投資者必須即時追蹤修法進度，掌握新制稅負趨勢，才能在房市新局中穩健布局、保有獲利空間。

📌台北、新竹、台南、連江囤房稅率不同？最新地方修法差異分析

文章目錄

🏠 引言：囤房稅2.0全面啟動背景與意義
📜 囤房稅修法現況概述（20縣市進度與差異）
💰 囤房稅主要稅率與差異化條款分析
📊 各縣市囤房稅稅率比較表
🏢 建商與出租屋囤房稅特別規定解析
⚠️ 囤房稅實施對房市與投資者的影響
📝 專家觀點：如何合法降低囤房稅負擔
💡 政策建議與未來趨勢展望
🏁 結論：囤房稅2.0下的房市新局

🏠 引言：囤房稅2.0全面啟動背景與意義

📌 2025年5月起，囤房稅2.0將在全台22縣市中陸續實施，已有20縣市完成相關房屋稅自治條例修法，唯獨新北市與高雄市尚未完成程序。此舉是政府為抑制炒房與降低投機風氣，促使房市供需更均衡的重要政策。

囤房稅2.0不同於過去版本，涵蓋更多房屋持有者與類型，並調整稅率結構，期望透過稅務手段促進房屋流轉，穩定房價。本文將深入剖析各縣市最新修法內容，並分析政策對市場的實際影響與風險。

📜 囤房稅修法現況概述

📌 2025年初財政部統計指出，22縣市中已有20個地方政府完成囤房稅自治條例修法，稅率多數依照財政部公布基準，僅少數縣市有差異。

縣市	修法狀態	與財政部基準差異	備註
新竹縣	已完成	出租或繼承共有稅率維持1.6%	持續沿用既有稅率
台南市	已完成	建商稅率略調降	議會審議後修正
連江縣	已完成	持有4戶內稅率2%，5戶以上2.5%	稅率較寬鬆
新北市	未完成	-	尚待議會審議
高雄市	未完成	-	尚待議會審議
其餘縣市	已完成	與基準一致	依財政部標準課徵

💰 囤房稅主要稅率與差異化條款詳解

囤房稅2.0即將於今年5月正式開徵，22縣市已有20個完成《房屋稅自治條例》修法。雖然財政部訂有統一基準，但地方政府因應區域房市特性，仍調整部分稅率與適用條款，形成微幅差異，以下完整解析中央基準、縣市調整重點與建商、出租屋特例規範。

📍 財政部公告基準稅率

依《房屋稅條例》第5條與財政部公告，囤房稅2.0將採下列分類與稅率：

房屋類型	課徵稅率
自住用房屋	依現行房屋稅率（1.2%）
非自住用房屋（囤房者）	基本稅率 2% 起，依持有戶數調整至最高 2.5%
建商持有庫存成屋	採特別稅率，財政部建議為 2.5%，部分縣市依需求調整

其中非自住用房屋稅率，六都與非六都設定方式一致，僅在個別縣市有差異條款。

📍 主要縣市差異化稅率規範

雖然大多數縣市照單全收財政部標準，但以下三縣市選擇依地方房市結構調整稅率：

📌 新竹縣：維持舊制稅率

出租或繼承共有房屋稅率仍為1.6%，未跟進調升至2%。
原因：考量新竹地區多為科技產業外派與員工宿舍型出租，政策上給予稅務彈性，避免衝擊產業居住需求。

📌 台南市：建商稅率下修

原擬依財政部基準 2.5%，經地方議會與建商協調，調降至2.3%。
目的：促進建商釋出庫存，降低空置率，穩定市場供給結構。

📌 連江縣：採戶數分級稅率

四戶內持有者稅率為2%，五戶以上調高至2.5%。
由於馬祖地區人口與房市規模有限，採較寬鬆分級制，維持投資活絡與避免囤房。

📊 各縣市囤房稅稅率比較表

縣市	自住用稅率	非自住囤房稅率	建商持有庫存稅率	備註
台北市	1.2%	2.0%	2.5%	標準基準
新北市	1.2%	未完成修法	未完成修法	預計下半年完成
桃園市	1.2%	2.0%	2.5%	標準基準
台南市	1.2%	2.0%	2.3%	建商稅率調降
新竹縣	1.2%	1.6%	2.5%	出租/繼承維持舊稅率
連江縣	1.2%	2.0%-2.5%	2.5%	戶數分級課稅
高雄市	1.2%	未完成修法	未完成修法	修法程序進行中
其餘縣市	1.2%	2.0%	2.5%	與財政部基準一致

🏢 建商與出租屋囤房稅特別規定解析

📌 建商庫存稅率彈性

囤房稅針對建商庫存房屋課徵特別稅率，財政部建議上限 2.5%。台南市因應當地庫存量大，經議會協商調降至 2.3%，鼓勵建商加速銷售，避免市場積壓。

📌 出租屋與囤房稅差異化

部分縣市針對合法出租房屋，提供租賃登記制，若完成報備、契約申報，可適用較低囤房稅率，避免炒作名義出租逃稅情形。出租人必須定期申報租賃資料，否則將以非自住用房屋稅率計徵。

📌 共有產權彈性空間

共有產權住宅依共有比例計算持有戶數，有利於家族共有或投資分持，降低單一名下戶數壓力，減少稅負。

⚠️ 囤房稅實施對房市與投資者的影響

📊 市場影響

囤房稅2.0提高持有成本，抑制投機性持有行為，有助於房價漸趨理性與穩定。短期內將促使部分投資客出脫多餘戶數，市場可能出現小幅降價與庫存釋放潮。

📊 投資者反應

投資者多轉向信託、法人持有或家族分戶策略，尋求合法節稅空間。同時，租賃市場需求將升溫，釋出的空屋將轉為出租物件，推動住宅租賃市場規模擴大。

📊 政策挑戰

目前新北與高雄尚未完成修法，導致囤房稅執行成效不一，市場投資資金恐產生區域套利，政策統一性待加強。預期中央將於2025年前推動二階段修法，縮短各地執行落差。

囤房稅2.0作為台灣史上最大規模房產稅制改革，透過合理差異化稅率設計與建商特例調整，成功平衡市場供需與投機管制。雖短期內房市震盪不可避免，但中長期有利健全市場秩序，維護購屋族居住權益。

投資人必須即時掌握地方稅率條款、盤點持有結構，運用共有、出租與信託策略，並與稅務專家、代書律師協同規劃，降低稅務風險，善用政策空間，才能在囤房稅2.0新局中穩健布局。

📝 專家觀點：如何合法降低囤房稅負擔

囤房稅2.0的實施對多數房產持有人及投資者帶來實質稅負壓力，如何在法律框架內合理降低稅負，成為市場焦點。專家建議從以下幾個層面著手：

🔹 合理規劃持有結構

專家指出，囤房稅多以「持有戶數」與「房屋用途」作為稅率判定依據，因此分散持有戶數是一種有效策略。例如家族成員分別持有，或是運用公司名義持有，均可有效避免單一戶數累積過多而被課高稅率。此外，採用信託等法律工具，合理規劃財產所有權，也能減少囤房稅壓力，但必須符合當地法令規定。

🔹 利用共有產權與出租策略優化稅務負擔

共有產權房屋的稅率設定通常較為彈性，合理安排共有比例和用途，能降低稅負。此外，出租房屋通常不被視為囤房，部分縣市也有較低稅率或免稅條款，因此適度出租非自住房產，不僅可創造租金收入，也能減少囤房稅負擔。但需注意出租行為須真實且符合租賃市場規範，避免因虛假出租而遭罰。

🔹 及時掌握地方政策變動，調整投資布局

囤房稅屬於地方自治稅種，不同縣市修法進度與細節不一，投資者須密切關注各地最新政策公告與修法動向。當政策變動時，應即時調整房產投資策略，如適時出售多餘房屋或改變使用方式，以符合法規並優化稅務負擔。

💡 政策建議與未來趨勢展望

隨著囤房稅2.0在全台推廣，專家及業界對未來政策走向提出以下建議與預期：

🔹 建議中央與地方加強協調，統一囤房稅標準

目前全台22縣市中，仍有部分地區尚未完成修法，且稅率與條件存在不小差異。建議中央政府與地方政府加強溝通協調，推動囤房稅條例標準化，減少因標準不一導致的政策套利及市場混亂，有助提升執行效率與公平性。

🔹 推動數位化監控與資料共享，提高執行效率

透過建置跨部門資料共享平台，整合地政、稅務、金融等多方資訊，有助於更精準掌握房屋持有狀況與租賃事實，提升囤房稅查核與徵收效率。同時，也能減少納稅人申報錯誤與爭議。

🔹 囤房稅政策將持續微調，投資者須靈活應對

房市與經濟環境變化快速，囤房稅政策亦會隨之調整。投資者應密切追蹤政策趨勢，保持靈活策略，避免因政策轉變而承擔額外稅負風險。結合專業稅務與法律諮詢，及早調整持有組合與使用規劃，方能穩健經營。

🏁 結論：囤房稅2.0下的房市新局

囤房稅2.0的全面推行標誌著台灣房市調控進入新階段。雖然新北市與高雄市尚未完成修法，但20個縣市已紛紛制定符合財政部基準的自治條例，為市場注入明確稅務規範。

通過合理設計稅率及多元條款，各地政府在遏制房產投機與炒作同時，也兼顧居住需求與市場活絡。未來房市將步入新常態，投資者與持有人應積極掌握政策動態，做好長遠資產規劃。唯有靈活運用法規空間，並結合專業意見，才能在囤房稅2.0新局中，維持競爭力並實現穩健收益。