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老屋沒耐震怎麼辦？內政部公費幫你補強，還送容積獎勵與貸款利多

作者：小編於 2025-06-24

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台灣住宅進入「屋齡老化時代」，全台30年以上老宅已逾500萬戶，北北桃合計占全國過半，尤以台北市屋齡40年以上老宅密集。為解決結構耐震不足、無電梯與老化問題，內政部2024啟動《老宅延壽計畫》，針對4至6層樓老宅提供室內外整建與耐震補強補助，耐震補強部分更擬由公務預算全額支應，住戶無需負擔費用。同步搭配容積獎勵、增建電梯、放寬貸款與稅賦減免，預計5年內改善逾200萬戶老宅。本文完整解析老宅耐震問題、補助範圍、申請方式與政策商機，協助屋主、投資人與產業掌握2024房市新利多。

老屋沒耐震怎麼辦？內政部公費幫你補強，還送容積獎勵與貸款利多

📖 目錄

1️⃣ 📈 引言：台灣老宅耐震安全新挑戰
2️⃣ 📊 台灣30年以上老屋現況與分布
3️⃣ 🏗️ 老宅延壽計畫三大核心措施
4️⃣ 💸 耐震補強補助方式與適用範圍
5️⃣ 📑 容積獎勵與增建電梯政策說明
6️⃣ 💳 放寬貸款與融資條件措施
7️⃣ 📝 法規修訂進度與修法重點
8️⃣ 🏡 老宅屋主實務案例解析
9️⃣ 💡 觀點與政策建議
🔟 📌 結論與未來展望

📈 引言：台灣老宅耐震安全新挑戰

近年來，隨著都市發展逐漸飽和，台灣主要城市逐步邁入「屋齡老化時代」，住宅結構與安全議題備受社會大眾與政府重視。根據內政部最新統計，截至2024年底，全台屋齡30年以上住宅數量已正式突破500萬戶，占全國住宅總量超過45%。其中以台北市、新北市、桃園市為重災區，三都合計占全國過半，問題最為嚴峻。

尤其台北市，由於開發歷史最早，加上素地有限，市區內大量興建於1970至1990年間的透天厝、公寓型集合住宅，目前屋齡普遍超過40年以上。這些老舊建物大多缺乏耐震設計、鋼筋綁紮密度不足，部分結構採用當時常見的卵石混凝土或低強度磚牆，導致耐震能力偏低。根據台北市政府建管處資料，台北市約有36萬戶住宅耐震係數未達現行法定標準，每逢地震皆引發潛在公共安全疑慮。

不僅如此，老宅屋齡增加衍生的問題也相當多元，包括：

牆面龜裂、鋼筋外露、生鏽
屋頂滲漏、電線老化、管線鏽蝕
缺乏電梯與無障礙設施，對高齡住戶極為不便
建物結構老化，耐震係數不足，地震來襲易有倒塌之虞

而且，台灣地處環太平洋地震帶，每年中小型有感地震超過200起，近年如0206美濃地震、0403花蓮地震皆造成多處老宅倒塌與嚴重毀損，凸顯都會區老屋耐震安全迫切性。

另一方面，由於台北、新北、桃園等地房價居高不下，新建住宅售價屢創新高，迫使多數自住需求者、年輕購屋族群與退休長者，轉向價格相對親民的中古老宅市場，導致老屋交易占比逐年上升。根據房仲業者統計，台北市2023年屋齡30年以上住宅買賣占比已突破60%，且持續走高，交易熱點集中於大安、士林、松山、中山、萬華等區。

在此雙重壓力下，內政部為解決老宅結構安全、提升居住環境品質，同時兼顧都市更新緩慢、素地有限等現實條件，於2024年正式啟動**「老宅延壽計畫」**，鎖定全台屋齡30年以上、4至6層樓、缺乏電梯或耐震設計的集合住宅及透天厝，全面推動耐震補強與室內外整建補助。

其中最大亮點，即為耐震補強部分，內政部表態將爭取由公務預算全額支應，住戶無需負擔施工費用，僅需配合耐震評估與施工流程，降低民眾參與門檻，提升補強意願。此外，計畫同步搭配容積獎勵、增建電梯、放寬貸款融資條件、稅賦減免等誘因，期望透過多元輔助機制，鼓勵屋主主動整建老宅，強化都市防災韌性。

這項政策不僅有助於改善老舊建物耐震結構，保障居住安全，也能帶動建築補強工程、裝修設計、電梯安裝、房貸融資等產業鏈活絡，預估每年可創造逾百億經濟效益。長遠來看，老宅延壽計畫將成為台灣房市結構調整、都市防災韌性提升、以及銀髮宜居社區建設的重要里程碑。

📊 台灣30年以上老屋現況與分布

以下為2024年內政部最新統計資料，整理全台30年以上老屋數據：

縣市別	屋齡30年以上住宅數	占全國比重(%)
台北市	93萬戶	18.6
新北市	91萬戶	18.2
桃園市	73萬戶	14.6
台中市	65萬戶	13.0
高雄市	57萬戶	11.4
其他縣市	121萬戶	24.2
全台合計	500萬戶	100%

📌 觀察重點：
北北桃三都超過250萬戶，超過全台總數的一半。台北市因開發早、土地稀缺，屋齡老化問題尤為嚴重，且多位於交通核心地段，具高度危老與都更需求。

🏗️ 老宅延壽計畫三大核心措施

內政部針對老宅結構老化與耐震不足，規劃下列三大輔助方案：

① 耐震補強補助

✔️ 老宅經專業評估，若需補強結構，將由政府公務預算支應，住戶無需負擔。
✔️ 確保地震來襲時，建物達一定耐震安全標準，減少公共安全風險。

② 容積獎勵＋增建電梯

✔️ 透過《都市更新條例》，提供老屋加裝電梯、增建住宅空間容積獎勵。
✔️ 改善高齡長者生活便利性，鼓勵屋主主動參與整建。

③ 放寬貸款融資條件

✔️ 銀行將提供耐震整建低利貸款，協助住戶減輕整建經濟壓力。
✔️ 政府擔任保證機制，簡化申貸流程，降低申請門檻。

💸 耐震補強補助方式與適用範圍

項目	補助內容	負擔比例
耐震能力初評	免費	政府100%
結構補強設計費	公務預算支應	政府100%
耐震補強施工	公務預算支應	政府100%
一般室內外修繕	政府補助50%，屋主自付50%	政府+屋主

📌 適用對象：
✔️ 屋齡30年以上、4至6層樓公寓或透天建物
✔️ 地震耐震評估不符現行安全標準
✔️ 無管理委員會者亦可申請，簡化程序

📑 容積獎勵與增建電梯政策說明

台灣多數老屋集中於1970至1990年代所建，當時無法預見高齡化社會來臨，且普遍缺乏電梯與無障礙設施，造成長者及行動不便者生活困難。為解決此問題，內政部預計透過修訂《都市更新條例》與《住宅法》，進一步放寬容積獎勵，降低老屋整建門檻，政策重點如下：

🏢 增建電梯享容積獎勵

原本老舊公寓如欲增設電梯，需先透過都市更新或危老重建程序，耗時漫長、程序複雜。新制計畫將容許既有4至6層樓老宅，若全棟住戶同意增建電梯，即可獲得法定容積外獎勵5%至10%，依建物原基地容積管制而定。

例如：

原容積300%，若原使用270%，增建電梯可再多獲容積獎勵5%，等同額外使用285%容積，不影響原戶數。

🛗 無障礙坡道、結構補強容積獎勵

除電梯外，若增設無障礙坡道、改善樓梯間照明、防火門、或結構補強改善耐震係數達1.0以上，亦可依工程比例再核發2%至5%容積獎勵，鼓勵住戶自發性改善環境安全。

🏘️ 室內外整建與稅務減免

內政部並規劃配套：

完成耐震補強及室內外整建者，可享有地價稅與房屋稅減免3年
辦理住宅翻修達規定標準，當年度房屋現值亦可調降，減輕稅負壓力，降低翻修後稅賦負擔。

📌 觀點與政策建議

💡 市場觀點

台灣城市老化與人口高齡化同步進行，房價高漲導致年輕世代無力負擔新屋，促使老宅市場成為剛性需求市場主力。而都市更新速度緩慢、素地不足，政府若能以「延壽＋耐震＋電梯改建」為主軸推動，短期內將有效改善老宅安全與居住品質。

📊 政策建議

1️⃣ 簡化申請流程與單一窗口
現行耐震補強與增建電梯須分別申請，流程繁複。建議政府成立都更與耐震整建專責窗口，統一受理、協助評估、核發容積獎勵與貸款協辦。

2️⃣ 統一耐震評估標準
過去耐震係數標準多元，造成民眾與建築師判斷不一。建議內政部頒布全國統一「RC、SRC建物耐震補強指引」，依樓高、建材、屋齡訂出分類標準。

3️⃣ 提高貸款額度與補貼利率
依現行房貸，老宅翻修貸款額度偏低、利率偏高，應比照耐震補強貸款，提供最高800萬額度、固定利率1.5%以下，並設立專屬擔保基金，降低承貸風險。

4️⃣ 區域型整建搭配都更推動
針對台北市中山、大安、松山、萬華等老宅密集區，採用「街廓型整建＋容積獎勵＋優先容積移轉」，促成街區老屋同步整建，帶動地區生活環境全面改善。

📌 結論與未來展望

2024年內政部老宅延壽計畫上路，已成為台灣房市結構性改變關鍵政策。透過耐震補強公費補助、容積獎勵、增建電梯、低利貸款、稅負減免等措施，預期5年內可改善全台逾200萬戶老屋耐震與居住安全，進一步活化停滯中的老宅市場。

此外，政策將直接帶動耐震補強工程、電梯安裝、室內整建、建材更新等產業需求，估計每年可創造百億商機，並帶動地方勞動市場就業。

展望未來，中央應加速法規修訂與配套措施落實，地方政府同步盤點高風險老屋清冊，採取區域型整建與更新。唯有公私協力，方能化解「人老、屋老、都市老」三老危機，打造安全、舒適、高齡友善的宜居城市。