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2025年台北市老屋交易市場呈現顯著成長，7個行政區老屋買賣占比突破50%，顯示老屋市場需求強勁。尤其大安區老屋交易占比高達70.6%，老屋價格從2019年的每坪約76萬元，飆升至2024年的95.2萬元，漲幅超過25%。新屋供給稀缺及都市更新緩慢，是推升老屋交易比重及價格上漲的主要原因。南港、文山、內湖等區域老屋交易占比同樣呈現明顯增長，反映購屋族群轉向價格相對親民的老屋市場。投資者看好老屋翻修及改造的潛力，推動老屋市場活絡。政府面臨都更協調困難、法規繁複與推動效率不足等挑戰，建議簡化都更程序、提升稅務優惠，並改善老屋區域公共設施及智慧住宅配套，以滿足人口老化與居住安全需求。展望未來，台北老屋市場仍具成長潛力，對於自住需求及投資置產均有重要意義，投資者及政策制定者應密切關注市場動態，掌握老屋市場帶來的發展機遇。

🏠大安區老屋價格逼近百萬！台北老屋市場最新動態與投資攻略

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📑 目錄

1. 📈 北市老屋交易比例攀升的現象與背景

2. 🏙️ 5年內北市老屋買賣變化趨勢分析

3. 📊 北市各行政區老屋交易占比數據詳解

4. 💰 老屋交易價格與市場動態分析

5. 🏗️ 都更與新屋供給瓶頸對老屋市場影響

6. 💡 投資觀點與政策建議

7. 🏁 結論與未來市場展望

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📈 北市老屋交易比例攀升的現象與背景

隨著台北市新建住宅供給嚴重不足，老屋交易占比逐年攀升，2024年已有7個行政區的老屋買賣占比突破50%。其中，大安區更是突破70%，成為全市老屋交易占比最高的區域。這反映出台北市住宅市場高齡化趨勢明顯，新屋價格居高不下，讓更多購屋族群轉向老屋市場。

影響因素：

• 北市新建住宅基地稀缺，推案數量有限

• 都更進度緩慢，更新改建無法快速釋出新屋

• 老宅持續增多，且老屋價格相對親民

• 投資及自住族群對老屋的接受度提升

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🏙️ 5年內北市老屋買賣變化趨勢分析

根據房仲業彙整資料，2019年至2024年間，北市12行政區老屋買賣占比有顯著變化。下表為部分關鍵行政區老屋買賣比例變化：

圖示分析
南港區老屋交易比重增加最為顯著，反映該區住宅老化嚴重及新屋供應有限的雙重壓力。

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📊 北市各行政區老屋交易占比數據詳解

分析：
大安區老屋均價逼近百萬大關，且交易件數位居全市第一，顯示高端市場需求旺盛。南港、文山與內湖區老屋交易比重雖相對較低，但成長幅度快速。

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💰 老屋交易價格與市場動態分析

近年來，台北市老屋市場不僅交易量持續攀升，其價格走勢同樣表現強勁。以大安區為例，2019年老屋平均每坪價格約為76萬元，至2024年已大幅上升至95.2萬元，漲幅超過25%。此價格水準迅速逼近新屋價格，展現出台北市老屋市場不容忽視的價值提升動能。

1. 老屋價格漲幅亮眼，區域差異明顯

老屋價格成長並非均一現象，根據2024年各行政區價格數據顯示：

大安區與信義區因位居市中心核心，配套完善，吸引大量首購及換屋族群，價格相對較高且增長穩定。南港與文山雖基價較低，但近年漲幅驚人，反映新屋供應稀缺，帶動老屋需求集中。

2. 影響老屋價格走高的主要因素

(1) 新屋供給短缺，轉向老屋市場需求提升

台北市新屋基地稀缺，推案量有限且價格高企，使得想要入市的購屋者轉向價格相對較低、立地條件優良的老屋。許多自住買家與投資者，選擇購買老屋後自行裝修，藉此降低入手門檻。

(2) 低利率環境帶動購屋意願

過去數年，全球低利率環境持續，台灣也維持相對低的房貸利率水準，減輕購屋成本壓力。低利率加上通膨壓力，促使資金流入房地產市場，老屋投資成為資金停泊的熱門選項。

(3) 都市更新推動，帶動老屋改造與價值提升

政府積極推動都市更新及老屋改造計劃，改善老舊建築品質與居住環境，使老屋具備新的增值潛力。隨著政策激勵與建築技術進步，許多老屋可透過翻修換新，吸引更多買家。

(4) 生活機能與交通便利性

老屋多位於市區成熟地段，擁有便利交通（捷運、公車）、完善生活機能（學區、市場、醫療等），這些因素均是吸引買家的重要考量，推升價格持續走高。

3. 老屋市場的交易活絡度分析

從成交件數來看，老屋市場動能旺盛，根據2024年統計，台北市老屋交易量佔整體住宅交易量超過45%，其中大安區老屋交易件數最高，達803件，明顯超過其他行政區。交易活絡反映出：

• 購屋族群結構多元：不僅有首購族、換屋族，也包括投資客與長期持有者置產需求。

• 改造翻新熱潮興起：越來越多買家選擇老屋翻修，創造符合自身需求的居住空間。

• 租賃市場支持：老屋區域租屋需求穩定，為投資者提供穩定現金流。

4. 新屋與老屋價格形成互補關係

台北市新屋價格持續攀升，2024年核心區新屋均價普遍超過百萬元大關。老屋價格雖不及新屋，但因價格親民且地段優勢，成為許多購屋者的替代方案。兩者形成明顯互補關係：

此互補關係促進房市整體活絡，滿足不同層次的市場需求。

5. 未來老屋價格走勢展望

• 政策持續推動都更及老屋改造，將提高老屋整體價值。

• 核心區老屋價格將維持強勁漲勢，尤其生活機能佳區域。

• 邊陲區域老屋因地段及交通改善，具潛力逐步追價。

• 短期利率變化或房市政策調整，可能帶來價格波動，但長期趨勢仍偏向穩健成長。

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🏗️ 都更與新屋供給瓶頸對老屋市場影響

台北市作為台灣的首都與經濟文化中心，土地資源稀缺且開發條件嚴苛，導致新屋供給一直無法滿足市場需求。隨著城市發展趨於飽和，許多可開發的素地稀少，加上住宅用地多集中在已開發成熟區域，開發成本高昂，進一步抑制了新屋的推案速度與規模。這種供需失衡現象，促使不少購屋族群不得不轉向現有的老屋市場尋找合適物件。

此外，都市更新（都更）進度的緩慢也是造成新屋供給不足的重要因素。都更通常需要整合多方利益，尤其涉及老舊建物的多重所有權協調，權屬分散、法規程序繁瑣，讓都更案推動步伐時常受阻。根據統計，台北市過去五年都更申請案雖有提升，但實際完成量仍不理想，導致老舊住宅區難以迅速翻新，供給端無法有效釋放新屋。

都更面臨的三大挑戰：

1. 土地所有權分散，協調困難
   台北市許多老舊住宅區多為多戶合建，且房屋權屬複雜，部分所有權人意見不一，甚至有「棄權戶」存在，影響都更案的協商與推動進度。土地及建物權利分散不僅增加都更整合難度，也增加法務及行政成本。

2. 法規限制及審查程序冗長
   都更涉及土地使用變更、建築高度管制、消防安全、環境影響評估等多項法令規定，申請程序繁複，審核期長，對民間投資信心造成影響。特別是中央與地方政府間的協調，以及公民參與機制，往往使程序變得冗長複雜。

3. 政府與業界協同推動尚待加強
   都更政策推動需多方協調合作，包括中央政策支持、地方政府落實執行、民間業者積極參與。過去部分政策偏重於管制，缺乏有效誘因，導致業者投入意願不足。政府若能提供更多稅務優惠、簡化程序及提升補助，將有助於都更加速。

新屋供給不足對老屋市場的影響：

• 老屋需求增加
  新屋供給短缺推升老屋交易比重，許多購屋者出於價格考量或區位需求，選擇購買老屋並進行翻修或改造。

• 老屋價格逐步上升
  隨著市場需求擴大，老屋價格逐年上漲，特別是交通便利、生活機能成熟的區域老屋，價格漲幅明顯。

• 投資與置產熱度提升
  老屋因其價格相對親民，成為不少投資客與首購族的首選，加速老屋市場流動性。

• 住宅高齡化問題加劇
  隨著老屋數量增加，居住安全及環境品質成為社會關注焦點，促使政府重視老屋改造及相關輔助政策。

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💡 投資觀點與政策建議

在現行市場環境下，老屋市場的投資潛力日益受到關注。以下為針對投資人及政策制定者的建議：

1. 老屋市場投資潛力大

• 相對親民的價格優勢
  老屋價格普遍低於新屋，提供入市門檻較低的投資或自住選項。對於長線投資者來說，選擇老屋區域翻修、改善後轉售或出租，有不錯的價差空間。

• 地段優勢明顯
  許多老屋位於台北市中心或成熟商圈，交通便利且生活機能完善，未來即便新屋供給增加，這些區域的地段價值依然穩定。

• 租賃市場需求穩定
  老屋亦可提供多元租賃產品，滿足不同族群需求，增添投資靈活性。

2. 鼓勵加速都更政策

• 簡化都更審核流程
  政府應針對都更案設置「快速通關」機制，縮短行政審核時間，減輕業者負擔。

• 加大稅務優惠與補助力度
  提供稅率減免、貸款利息補貼等誘因，吸引私人資金投入都更計畫。

• 完善協調平台
  強化權利人溝通協商機制，降低土地整合的法律及行政障礙。

• 推動多元參與模式
  除了傳統都更模式，政府應鼓勵合作開發、BOT等多元投資形式，提升靈活性。

3. 推動公共設施提升

• 老屋區域基礎設施升級
  政府需加強老舊社區的道路、排水、綠地、公園等公共設施建設，提升居民生活品質。

• 交通運輸便利化
  配合捷運、公車等大眾運輸系統，改善老屋區通勤條件，增加居住吸引力。

4. 關注高齡住宅改造需求

• 無障礙環境建設
  因應人口老化，推動老屋改造加入無障礙設計，提升長者居住安全與便利性。

• 智慧住宅整合
  引入智慧家居系統，提升老屋智能化管理與節能效率，吸引新世代租戶與買家。

• 輔助補助政策
  推動補貼或稅賦優惠，鼓勵屋主改造老屋，減輕改建成本。

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🏁 結論與未來展望

2025年，台北市老屋買賣比例持續攀升，反映出台北市住宅市場在新屋供給嚴重不足、都市更新進展緩慢的雙重影響下，老屋市場逐漸成為重要的交易主力。尤其大安區、士林區、松山區等傳統核心行政區，老屋交易占比已突破六成，成為老宅交易重鎮。

未來，隨著政府強化都市更新政策與公共基礎建設改善，預期老屋市場仍有廣闊成長空間。投資者在布局時應關注核心區位的老屋價值提升潛力，並掌握政府政策動向，靈活調整策略。政策制定者則應深化都更推動效率，完善老屋改造相關制度，並提升生活環境品質，協助台北市迎向更安全、宜居的住宅未來。

總結來說，台北老屋市場正處於變革關鍵期，對於自住需求、投資布局與都市發展皆有深遠影響。唯有產、官、民三方攜手合作，才能在老屋高齡化挑戰中找到新契機，持續推動台北城市永續發展與居住環境優化。

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