最新消息預售屋禁止換約完整解析｜平均地權條例修法重點與實務注意事項
次閱讀
《平均地權條例》自112年7月1日修法上路，明定「預售屋禁止換約」，規範預售屋或新建成屋的買受人，簽約後不得隨意轉售契約予第三人，以遏止炒作房市、保障自住需求。新制僅允許讓與配偶、直系或二親等內旁系血親，或經主管機關核准的特殊情形，如非自願離職、重大疾病照護、災害毀損等六大例外。違規換約或炒作行為最高可處5000萬元罰鍰，並建立檢舉獎金機制鼓勵舉發。修法目的在促進房市健全、維護居住正義，購屋者應審慎評估需求並配合法規，以確保交易安全。
預售屋禁止換約完整解析｜平均地權條例修法重點與實務注意事項
自112年7月1日起，《平均地權條例》修法正式上路，針對預售屋與新建成屋的買賣契約，增訂禁止換約轉售的規定，以杜絕投機炒作，保障真正購屋者的權益。本文將帶您深入了解「預售屋禁止換約」的法源依據、生效日、例外情形、以及相關注意事項，並解析平均地權條例修法的五大重點。
預售屋禁止換約是什麼？
預售屋換約轉售的限制規定
「預售屋禁止換約」是根據《平均地權條例》修法新增的規範，明訂預售屋或新建成屋的買賣契約，簽約後不得隨意讓與或轉售予第三人。《平均地權條例》第47條之4規定：
「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」
換句話說，買受人無法再像過去一樣，在尚未交屋前轉售手中契約，藉以炒作房價。
預售屋禁止換約生效日
本次修法於112年2月8日公布，並自 112年7月1日正式施行。內政部於同年6月15日公布相關子法——《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》，明確規範核准程序與例外情形，且不溯及既往，僅適用於新制上路後簽約的案件。
平均地權條例修法五大重點
1. 限制換約轉售行為（第47條之4）
預售屋轉售限制規定
買受人僅能讓與或轉售契約予以下對象：
配偶
直系血親
二親等內旁系血親
經中央主管機關公告之特殊情形，且需經地方主管機關核准
違規換約或建商協助換約者，將處 每戶（棟）50萬至300萬元罰鍰。
2. 重罰各類炒作行為（第47條之5、第81條之3）
明訂炒作行為型態，包括：
散布不實資訊影響價格
虛偽交易營造假象
壟斷轉售牟利或違規銷售影響市場秩序
罰鍰金額可高達 100萬至5,000萬元，並可連續處罰未改正者。
3. 建立檢舉獎金制度（第81條之4）
民眾可檢具證據檢舉違規行為。主管機關查證屬實並開罰後，將從實收罰鍰中提撥一定比例作為檢舉獎金，鼓勵社會共同監督。
4. 控管私法人購屋（第79條之2）
私法人購買住宅需檢具使用計畫申請許可。許可後：
房屋登記完成後5年內不得移轉、讓與或預告登記
違規將處罰鍰並撤銷許可
此規定防止以公司名義炒作住宅市場。
5. 管制解約申報登錄（第47條之3、第81條之2）
建商或代銷業者需於30日內申報買賣契約解約資訊。違規將處：
3萬至15萬元罰鍰
屆期未改正或多次違規者，最高可罰至 100萬元
預售屋轉售例外六大條件
雖法律嚴格限制轉售，但為因應實務，內政部公告下列情況可申請換約：
買受人非自願離職且6個月未就業
買受人或家人罹患重大疾病需長期照顧
房屋因災害毀損無法居住
因重大事故致人死亡或重傷需長期照顧
買受人死亡繼承人不願保留
共同買受人間之轉售或讓與
申請需經核准，每 2年限換約一戶。
預售屋禁止換約的影響與意義
保障居住需求
修法宗旨在於遏止投機炒作，讓住宅回歸「居住」本質，保障首購族與剛性需求民眾。
打擊投機行為
限制換約與重罰炒作，有助於減少市場中短期套利、哄抬房價行為，促使房市交易秩序回歸正常。
提升房市透明度
強制申報解約資訊與建置檢舉獎金制度，鼓勵民眾參與監督，減少市場黑數，提升交易透明度。
預售屋換約申請流程與注意事項
申請程序
買受人備妥證明文件
向地方主管機關提出申請
經審核通過取得核准函
辦理契約讓與或轉售登記
注意事項
二年僅限一戶（棟）
核准後須於有效期間內完成辦理
不得事後補件或補登
實務建議：購買預售屋前必讀
詳細閱讀買賣契約及相關法規
確認個人居住需求，避免衍生換約困難
與專業不動產業者、房仲討論最新法規適用與申辦流程
注意轉售例外條件，謹慎評估可能風險
結語：平均地權條例修法對房市的長遠影響
《平均地權條例》修法及「預售屋禁止換約」新制上路後，將有效遏止市場上長期存在的炒作亂象，推動房市健康穩定發展。對真正有居住需求的民眾而言，未來購屋環境將更加公平透明，購屋行為更能反映實際需求而非投機心理。面對新法，購屋者與業者應充分理解規範內容，才能在變革下妥善因應。
如需進一步了解《平均地權條例》修法或預售屋換約審核辦法，可諮詢地方主管機關或專業法律顧問，以確保交易安全與合法。
圖片來源:臺南市政府地政局
