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🚨租金不透明害年輕人買不起、租不起！房市專家建議：社宅才是解方

作者：小編於 2025-06-12

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內政部近日提出租屋市場實價登錄專案報告，強調「不可能100%透明」，引發房市學者痛批。專家指出，資訊不透明正是租賃市場亂象惡化主因，應強制租金實價登錄、擴大社會住宅供給，才是治本之道。內政部列出4大困難，包括租期縮短、租金查核困難、資料失真風險及市場衝擊，但專家逐點反駁，認為相關法條罰則與執法工具早已完備，問題在於執行力與政策決心不足。實價登錄買賣市場已成功運作12年，租賃市場卻因缺乏透明資訊，導致租金亂象與炒房囤房惡化。專家建議透過修法、電子簽署、資料公開、社宅擴建與租客補貼等配套，打造健全租賃市場。政策不能再畏懼短期衝擊，唯有資訊公開與多元住宅供給並進，才能保障百萬租屋族權益，杜絕黑箱亂象。

🚨租金不透明害年輕人買不起、租不起！房市專家建議：社宅才是解方

📌 目錄

🚀 引言：租屋資訊透明化爭議爆發
🏛️ 背景說明：內政部租賃市場專案與全面實登政策緣起
❗ 4大內政部提出阻力詳解
- 🕐 租賃契約短期化
- 📉 租金查核困難
- 📊 市場資訊失真風險
- ⚠️ 可能動搖供給造成市場衝擊
🏠 租賃與買賣實價登錄對比表分析
⚖️ 專家駁斥：有法可管、不透明才是問題
🔧 政策漏洞與現行法罰則列管分析
💡 建議與突破：透明化策略與社宅供給並行
🔮 結論及未來展望：租屋透明化與市場健全的雙贏之道

🚀 1. 引言：租屋資訊透明化爭議爆發

近期，內政部針對租賃市場資訊透明化議題，於行政院會進行專案報告，再度重申推動「租金實價登錄」政策，並強調「不可能做到百分之百透明」，引發社會高度關注。內政部提出的4大執行困難點，隨即遭到房市學者與產業專家輪番質疑，直言內政部說法「騙外行」，甚至反指現今租屋市場亂象，正是因為資訊不對稱、缺乏透明而惡化。專家普遍認為，台灣租賃市場若要擺脫黑數盛行、租金炒作與租屋權益保障薄弱等困境，根本解方應在於透過修法強制登錄、完善罰則執行力，並搭配社會住宅政策，才可能建立健康、公平且具有信任基礎的租賃環境。

🏛️ 2. 背景說明：內政部租賃市場專案與全面實登政策緣起

自2012年台灣《實價登錄》制度正式施行以來，針對買賣市場價格透明度已大幅提升，過往房市交易長期籠罩在不公開、內線、議價不對稱的環境中，經過12年運作，房價資訊揭露已成常態。然而，租賃市場因屬私下契約、無登記義務，政府長期缺乏正確租金資料。據內政部統計，台灣每年租屋戶數高達75萬戶，但實際登錄量不足1成，資訊落差嚴重。

為改善此情況，內政部於2025年提出租賃市場專案報告，規劃全面納管租賃資訊，並推動實價登錄制度延伸至租金市場，但同時強調施行難度大、涉及私權干涉、登錄資訊真實性及市場衝擊等4大困難，成為政策推進阻力與輿論焦點。

❗ 3. 4大內政部困難詳解

📌 🕐 租賃契約短期化

內政部表示，若強制登錄租賃契約，可能促使房東因擔憂租金公開影響租客續租意願或遭租稅追溯，而傾向採取短約制、3個月、6個月短租或月租形式，以減少登錄壓力與法律風險。學者則指出，租約長短本質上與資訊透明並無直接關聯，租屋市場真正影響房東行為的，是空置成本、租金收益與租稅負擔，若空屋期延長、收益不穩，房東並不會刻意縮短租期，反而需靠穩定租期來維持現金流。

📌 📉 租金查核困難

內政部認為，租賃市場多數以現金交易，不透過銀行轉帳，難以查核實際租金，且房東為避稅或其他考量，可能謊報租金金額，導致登錄資訊失真。專家則反駁，問題並非查核困難，而是違法行為未受有效處罰。《平均地權條例》第82條規定，租賃契約未依規定登錄、或申報不實者，可處3萬至15萬元罰鍰，逾期不改善最高可罰100萬，且涉及偽造文書者，最高可處7年有期徒刑。真正缺陷是現行執法不積極、查核能量不足，而非制度無法運行。

📌 📊 市場資訊失真風險

內政部擔憂，強制登錄恐誘發房東虛報金額、或以雙契約方式規避申報責任，導致資料參考價值降低。專家指出，這類問題同樣存在於早年買賣實價登錄初期，但透過逐年罰則強化與經紀業責任連帶，市場逐漸建立誠實申報習慣。而租賃市場若同樣落實罰則，並結合數位簽署與電子合約，可有效降低虛報風險。尤其若再配合所得稅優惠、補貼誘因，更能促使房東如實登錄。

📌 ⚠️ 可能造成市場衝擊

內政部認為，登錄制度實施恐造成部分房東退場、租金上升、供給減少，引發租屋市場失衡。專家則直指此論點未見國際案例支持，反觀如日本、德國、韓國皆實施租金登錄制度，並未因資訊透明造成市場萎縮。反而資訊公開後，租屋市場更加穩定、租客保障提升，反映市場價格正常供需。真正造成供給短缺的原因，是台灣社會住宅供給嚴重不足，與租賃登錄制度無關。

🏠 4. 租賃與買賣實價登錄對比分析表

項目	買賣實價登錄	租賃實登（建議）	2025專案內政部說法
資訊透明度	閘開制度，12年實證完善	同步登錄租金、租期	無法全部覆蓋→資料失真風險
課罰機制	不實登錄罰3–15萬、逾期百萬可罰	相似罰則 + 刑責條款支持	承認可罰但擔心用不到
市場穩定性	無明顯衝擊，反更透明市場	預期無重大影響	擔憂短期影響
法制基礎	法規完備（不動產經紀業管理條例）	同法規適用新增租賃契約內容支撐	仍可使用現有法條

⚖️ 5. 專家駁斥：有法可管、不透明才是核心問題

針對內政部提出「租金難查核、登錄難以全面、供給恐受衝擊」等理由，房市專家直言，此說法根本是騙外行的話術。他指出，自2012年買賣實價登錄上路以來，房價透明化成效顯著，不僅取代黑市謠言行情，連銀行貸款估價也逐漸依照實價登錄資料計算，證明「資訊公開有助於市場穩定」。

進一步分析，租賃市場阻礙資訊公開，並非執行困難，而是資訊制度與執行意志不足。實際上，台灣現行法規如《平均地權條例》第24-1條、第25條及《不動產經紀業管理條例》第21條已明定租賃契約登錄與不實申報罰則，只是執法鬆散、罰則過低，才造成市場亂象。

此外，許多學者與租屋族團體早已提出多起案例：例如台北市一戶30坪公寓，實際租金4.8萬，申報金額僅2.5萬，差額完全不報稅，造成政府稅收流失、租客難以申報租金扣抵。這種「暗租文化」盛行，根本是資訊黑箱，導致租屋族權益長期被壓榨。

在國際案例部分，舉出新加坡、德國、韓國為例，這些國家租金實價登錄與租期公開已行之多年，並未出現台灣官方所稱「短期化、供給流失」情形，反而因資訊透明，租賃市場更健康穩定。以德國柏林為例，政府網站公佈全市各行政區每季租金行情，並對房東申報資料隨機抽查，確保真實性，避免囤房、炒租，租屋族群反而有更穩定租期與合理租金。

因此，呼籲：「不透明才是台灣租屋市場病根，修法強化登錄與執法力道，才是解決租金亂象與囤房問題的正途。」

🔧 6. 政策漏洞與現行法罰則列管分析

儘管內政部聲稱租賃市場難以查核，但實際上，現行法規已有相關規範可供運作。
首先，《平均地權條例》第24-1條明定，出租人與承租人雙方應依規定辦理租賃契約登錄，未登錄者可處新台幣3萬元至15萬元罰鍰，屆期仍未改善者，得按次處罰，最高可至百萬元。

若有意圖隱匿不實，或造假租金、租期、租賃條件等資料，尚可依《刑法》第210條偽造文書罪論處，最高可處7年徒刑，並得併科罰金。

此外，《不動產經紀業管理條例》第21條也規定，經紀業務人員若協助不實申報，亦應負連帶法律責任。

📖 現行法源整理

法規名稱	條文內容	罰則內容
平均地權條例第24-1條	租賃契約應登錄，逾期未登錄可罰	罰3-15萬，屆期不改最高罰100萬
刑法第210條	偽造或變造公私文書	處7年以下有期徒刑
不動產經紀業管理條例第21條	經紀人協助不實申報	連帶處罰

專家批評，目前最大問題不是「法不夠」，而是「執行鬆散」與「民眾不知法」。建議政府除應強化罰則宣導，也須成立專責租賃稽查小組，定期抽查熱門租屋區域，尤其是學生商圈、大型捷運站周邊物件，避免黑租市場繼續擴張。

💡 7. 建議與突破：透明化與社宅策略並行

為有效改善租賃市場資訊不對稱與租金亂象，專家建議從以下6大方向著手：

📌 1️⃣ 修法擴登租賃實價登錄範圍

現行登錄資料過於陽春，應納入以下資訊：

租金金額
車位與公設使用費用
管理費與押金金額
租期長短
包含冷氣、傢俱等附加設備

讓租客可於政府網站直接查詢社區或路段租金行情，避免被高價坑殺。

📌 2️⃣ 強化執法與電子化登錄

導入電子簽署與數位登錄平台，將租賃契約電子化，強制透過內政部租賃登錄系統辦理，結合財政部報稅資料比對，防堵現金交易與逃稅行為。

台北市、台中市可率先試辦，逐步推行至六都與縣市，達到全國租金透明目標。

📌 3️⃣ 擴大社宅供給量能

政府應將社宅興建目標提高至25萬戶，並加速招標、土地整備作業，採BOT、ROT、民間參與多元開發模式，提升供給抑制市場亂價。

參考新加坡HDB住宅模式，以低價出租、補貼利息，壓制私有房東囤租炒價動機。

📌 4️⃣ 鼓勵屋主參與

透過稅負減免、租金補貼方案，鼓勵房東加入實價登錄行列，例如：參與政府租金補貼計畫之房東，享有房屋稅、地價稅優惠，或所得稅減半方案。

📌 5️⃣ 增加租客補貼與權益保障

租屋族納稅憑證扣抵額度應再上調至每月1.5萬元，並建立租屋族法律協助平台，遇爭議可迅速諮詢法律專家。

📌 6️⃣ 建置租賃行情資料庫

政府應設立公開租金行情網站，提供學者研究、媒體監督、租屋族查價，定期公告各區行情變化與平均租金，杜絕黑市交易。

🔮 8. 結論及未來展望：雙贏方案創造健全租屋市場

租賃市場全面實價登錄，並非單純為政府稅收或統計需求，而是租客與房東雙方市場公平性與長期穩定發展的重要基礎。資訊不透明、暗租文化滋生，是當前租金失控與囤房惡性循環的源頭。

透過「制度透明＋執法落實＋補貼誘因＋社宅供給」四大支柱，結合公開行情、租賃保障、數位登錄、補助鼓勵，方能有效改善台灣租屋亂象。

未來應結合新北、台中、桃園率先推行區域實價登錄試辦，擴展全台，並透過國際交流汲取新加坡、德國、日本經驗，逐步建立完善、穩定、公平的租屋市場環境，讓租客安心，房東守法，市場健康共榮。