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低總價房熱銷，高價房賣難？七都交易比例變化趨勢詳解

作者：小編於 2025-06-12

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當前台灣七都房市正面臨結構性調整，高低總價物件的交易比例發生明顯變化。隨著利率上升和信貸政策收緊，消費者財務負擔加重，導致高總價物件成交量明顯下滑，尤其是在台北、新北等核心區域，豪宅市場需求減弱。而低總價物件因入門門檻較低，成為購屋首選，成交比重持續提升。新興城市如桃園、台中及高雄的低總價產品需求尤其旺盛，反映出首購族及中低收入族群購屋意願增加。此外，投資者傾向於低風險的低總價物件，降低市場波動帶來的潛在損失。未來，高低總價物件市場將持續分化，賣方須調整價格與銷售策略，買方則需根據自身財務狀況精準選擇產品類型。整體而言，七都房市正進入由供給過剩、買方市場主導的階段，議價空間擴大，價格趨於緩跌，市場流動性下降。理解高低總價物件交易比例變化，有助於掌握未來房市趨勢，為購屋與投資決策提供重要參考。

🏠低總價房熱銷，高價房賣難？七都交易比例變化趨勢詳解

📋 文章目錄

🚀 引言：七都房市急速變動背景分析
📊 七都待售量統計與趨勢分析
💹 議價率攀升原因與影響
🏘️ 不同城市待售量與成交行情比較表
🏢 高低總價物件交易比例變化
💡 專家觀點：房價走勢預測與政策解讀
🔧 建議：賣方議價策略與買方購屋要點
🔮 結論與未來市場展望

🚀 1. 引言：七都房市急速變動背景分析

過去數年，台灣七都（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市及新竹市）房市經歷了快速的成長與調整，隨著整體經濟環境、人口流動及政策調控的影響，房市結構正在發生深刻變化。近期由於信貸政策收緊、利率持續走高以及建案供給激增，使得市場供需關係逐漸轉向買方市場，價格逐步下修，成交量也呈現萎縮態勢。

在這樣的背景下，七都房市的待售物件量顯著增加，消費者與投資者心態轉趨謹慎，議價空間擴大，房價波動性提升，市場呈現明顯的調整期特徵。深入分析七都各城市的待售量與成交行情，有助於掌握區域差異與市場走勢，為後續決策提供科學依據。

📊 2. 七都待售量統計與趨勢分析

根據最新房市數據顯示，七都的整體待售物件量在過去一年內呈現持續上升趨勢，尤其在桃園、台中及高雄等地區增幅較為明顯。這主要受益於這些區域近年新建案供給量大增，加上部分投資客在市場轉向時選擇釋出持有物件。

待售量的增加反映了市場買氣的降溫與需求端的疲弱，供過於求的現象使得房東與建商面臨更大的銷售壓力。這種情況下，房價下跌壓力加劇，且成交周期拉長，房市整體流動性降低。

七都中，台北與新北因土地稀缺及經濟重心集中，待售量雖有上升，但幅度較其他城市小；反觀新竹、桃園等新興科技重鎮，因產業蓬勃發展，房市仍具一定支撐力，但增量也不可忽視。

💹 3. 議價率攀升原因與影響

隨著待售量攀升及購屋需求疲軟，議價率成為衡量市場活躍度的重要指標。近期七都的平均議價率明顯提升，部分區域甚至達到10%至15%的議價空間，顯示買方議價能力大幅增強。

議價率攀升的主要原因包括信貸收緊導致購屋族群財務壓力增加、房價預期下修使賣方更願意讓價，以及市場資訊透明化提升買方議價能力。此外，供給端競爭加劇，賣方為求快速成交，往往不得不放寬價格要求。

議價空間的擴大對市場的影響雙向：一方面，有助於促進成交，活絡市場流動性；另一方面，持續的價格讓利可能影響建商獲利，抑制新建案開發意願，進而在長期改變市場供給結構。

🏘️ 4. 不同城市待售量與成交行情比較表

城市	2024年6-7月2000萬以下交易占比	2024年11-12月2000萬以下交易占比	2025年1-2月議價率平均
桃園	85%	90%	13%
台中	82%	88%	14%
台南	78%	89%	12.5%
高雄	75%	90%	12.8%
台北	45%	38%	15%

此表展示出高房價都市如台北、新北市待售量相對穩定，但成交量略有下降，議價空間有所擴大。新興城市如高雄與桃園則因新建案集中爆發，待售量劇增，成交市場壓力更大。整體趨勢清晰反映供需失衡與市場冷卻的現象。

🏢5. 高低總價物件交易比例變化分析

近年來，台灣七都房市在高低總價物件的交易比例上呈現明顯變化，這一現象反映出市場結構與購屋需求的深層轉型。整體來看，隨著利率持續上揚、信貸政策逐步收緊，加上經濟環境的不確定性增加，消費者購屋心態趨於保守，選擇更低總價且負擔較輕的房屋產品，促使低總價物件的成交比重明顯攀升，而高總價物件則面臨成交量下降的壓力。

1. 高總價物件成交量下降原因

高總價物件主要集中在市中心核心區域或豪宅市場，這類物件雖具備地段、建築品質及配套設施優勢，但在目前市場環境下，受以下因素影響成交不振：

貸款壓力增大：高總價物件往往需要較高的貸款金額，然而銀行近年收緊貸款條件，降低最高貸款成數，增加貸款利率，導致購屋者財務負擔加重，抑制購買意願。
投資需求萎縮：高總價物件過去常成為投資置產的主要標的，但隨著房市轉冷及資金成本上升，投資客開始觀望或退出市場，降低該區段的成交活躍度。
價格調整不足：部分高價物件賣方對市場預期較為樂觀，價格調整幅度有限，造成賣方與買方心理差距過大，成交意願低落。

2. 低總價物件成交比例提升因素

低總價物件主要分布於新興郊區及次級地段，或是小坪數產品。該區塊的成交比例增加，主要歸因於：

入門門檻較低：總價較低的房屋吸引首購族及中低收入族群，因為資金壓力較小，貸款負擔相對輕鬆，成為購屋首選。
購屋需求多元化：隨著生活型態改變，越來越多小家庭、單身或長者選擇小坪數、低總價產品，滿足多樣化居住需求。
投資風險相對較低：低總價物件風險較小，即使未來房價波動幅度大，潛在損失也有限，吸引風險偏好較低的買方。

3. 不同城市高低總價物件交易結構的差異

七都各地區因經濟發展、人口結構及房價基期不同，高低總價物件的交易結構亦有顯著差異：

台北市與新北市：高總價物件占比仍較高，但成交量下降幅度明顯，低總價物件以小坪數老公寓或郊區新案為主，成交活躍度相對較穩。
桃園與台中：隨著產業升級與人口流入，低中總價產品需求強勁，高價豪宅需求則較弱，市場成交結構轉向中低總價為主。
高雄與台南：兩地新建案供給量大，且價格相對親民，低總價物件成交量快速增加，成為市場主力。
新竹市：受科技產業帶動，整體房價偏高，但高低總價物件成交仍以中低總價產品為主，因年輕科技人員多數為首購族。

4. 交易比例變化的未來趨勢與影響

隨著市場調整持續，高低總價物件交易比例的變化將進一步加劇：

低總價市場競爭加劇：隨著更多購屋者集中於低總價市場，該區域房價可能因需求增加而趨於穩定或小幅回升，但競爭激烈也意味著賣方需在價格與產品品質上下功夫。
高總價物件市場結構調整：高總價物件未來需更強調差異化競爭力，如提升建築品質、增設智慧家居系統及社區服務，以吸引特定客群，逐步消化市場供給。
政策干預可能加碼：政府可能針對不同總價區間推行差異化的信貸及稅務政策，進一步影響高低總價物件的市場動態。

💡 6. 專家觀點：房價走勢預測與政策解讀

多位房產專家普遍認為，短期內房價將延續緩跌的趨勢，預計每季跌幅約在2%至3%之間。這主要是受到信貸環境逐漸收緊、銀行貸款條件日益嚴苛，以及市場心理轉向謹慎保守所致。特別是央行持續調控貨幣政策，透過利率調整與信用管控，意圖穩定房市泡沫風險，對房價產生明顯壓力。

此外，從政策面來看，央行後續的動作和各大銀行對於貸款的審核標準，將是影響未來房市走勢的關鍵指標。若貸款條件繼續收緊，將進一步抑制購屋需求，尤其是對於投資性需求的壓力更大。

另一方面，台積電等大型企業的重大投資案帶來的利多效應，目前在短期內顯得相對「鈍化」，尚未完全反映在房市需求中。但從長遠來看，這些投資所創造的就業機會和經濟動能，仍將穩定支撐房市的基本面，尤其是在科技園區周邊及相關產業聚集區域，具備較強的實質需求基礎。

因此，專家建議，投資者與購屋者需關注央行政策動向及銀行貸款審核標準變化，同時密切觀察產業投資帶來的經濟波動，理性判斷房市未來的供需關係。

🔧 7. 建議：賣方議價策略與買方購屋要點

對於賣方來說，合理定價是加速成交的關鍵。建議賣方應充分利用政府公布的實價登錄資料，根據市場實際成交價格合理調整開價策略，避免因開價過高而導致物件長期滯銷，產生額外持有成本。通常，賣方應在定價時預留約10%至15%的議價空間，以增加議價彈性，促使交易順利完成。

買方方面，建議善用目前市場中擴大的議價空間，尤其集中在低總價、入門級產品或次級地段，這些區域的成交機率相對較高，更容易在議價中獲得實質利益。同時，買方必須持續關注銀行貸款政策的變動，合理規劃財務負擔，避免因利率上升或貸款額度縮減而影響資金周轉。

對於長期置產者，建議應以實際生活需求與生活品質為優先考量，避免盲目跟風投資，強化居住功能與資產保值。而短期投資客則需審慎評估市場風險，掌握市場動態，避免因市場波動造成資本損失。

🔮 8. 結論與未來市場展望

目前台灣七都（台北、新北、桃園、台中、台南、高雄及新竹）房市正逐步進入供給過剩與買方主導的新階段。由於新建案供應量持續增加，加上買方因信貸收緊及經濟不確定性而變得更加謹慎，議價空間逐漸擴大，價格呈現緩跌趨勢已成為不可逆的市場特徵。

面對央行的信用管制政策以及整體經濟的波動，房市將呈現「量縮價跌」的特徵，市場活躍度下降，成交量減少。這意味著買賣雙方都需調整心態與策略，賣方應更注重物件的競爭力與定價合理性，買方則需更精準掌握市場脈動與自身財務規劃，方能穩健因應市場變化。

展望2025年下半年，銀行房貸政策的走向以及整體國內外經濟情勢將成為影響房市最關鍵的變數。建議投資者與購屋者持續關注政策動態，保持靈活調整操作策略，善用市場波動中的機會，達到資產穩健增值與生活品質提升的雙重目標。