最新消息
💎【網紅必看】地產大亨「送房撐場」？贈與稅怎麼省才合法？

作者：小編於 2025-06-12

20
次閱讀

近期網紅 Andy 與家寧分手案延燒，「地產阿北」宣布贈送 Andy 千萬房產，引爆輿論。但贈與房產涉及國稅局規範，每人每年免稅額僅 244 萬元，超過部分須申報並繳贈與稅。依案例，若一次贈與 1,000 萬房產，將依公告現值計算稅額，並須注意房地合一稅負擔。常見節稅策略包括：夫妻分層贈與，將年度免稅額倍增至 488 萬；挑選公告現值與市價接近物件，避免高額稅賦；延長持有年限，降低房地合一稅率；或善用教育、婚嫁等特定免稅條件合法節稅。過往案例顯示，逐年贈與低於免稅額可累積數千萬財富且合法避稅。本文拆解贈與稅細節與節稅實務，提醒贈與行為背後潛藏稅務風險，避免一時衝動落入課稅陷阱。

💎【網紅必看】地產大亨「送房撐場」？贈與稅怎麼省才合法？

📌 目錄

🚀 引言：網紅受贈千萬房產事件背後的真相
🤝 地產阿北喊送房的背景與操作方式
📈 贈與稅額度與案例解析（含表格）
🏠 節稅技巧大公開：贈與節稅與房地合一稅策略
⚖️ 專家分析：贈與需謹慎，稅務風險一一揭露
🛠️ 建議方案：合法節稅才是王道
🔮 結論：贈與房產需慎思，合法申報是雙贏方案

🚀 1. 引言：網紅受贈千萬房產事件背後的真相

近日，社群平台與房地產投資圈內，一則震撼消息引爆討論熱潮──知名網紅 Andy 與前女友家寧分手案餘波未平，卻突然獲得一位擁有 13 年房產投資經驗、綽號「地產阿北」的大方援助。阿北宣布，要無償將一間市價千萬房產贈與 Andy，作為對他才華與人格的肯定，也為遭逢情傷的人打氣。這份豪氣行為，表面看似溫暖，實際卻藏著一連串稅務與法律風險。

依據我國《遺產及贈與稅法》第22條規定，凡無償贈與財產予他人，受贈人每年享有新台幣244萬元的免稅額度，超過部分即須申報並依累進稅率課稅。若忽略申報、或操作不當，輕則補稅加罰，重則遭調查列管，嚴重影響雙方財務與信用。本篇文章將全面拆解贈與稅規範、節稅策略、常見風險，並透過實務案例與專家建議，教你如何在愛心與財稅制度間找到平衡，避免摔入稅務陷阱。

🤝 2. 地產阿北喊送房的背景與操作方式

動機分析：
地產阿北在影片中表示，自己過去也曾因年少時投資失利、感情受挫，陷入人生低谷，深知一個機會與貴人的可貴。他認為 Andy 年輕有為，影片與直播內容正能量且具啟發性，值此人生轉折之際，決定贈與房產，作為激勵與翻身的契機。他期望透過此舉鼓勵年輕人，只要堅持正向思維與專業價值，就能爭取到命運轉機。

操作方式：
根據阿北公開說法，將鎖定台中市區總價約 1,000 萬元左右的中古電梯住宅，篩選 5 至 10 間物件，再由 Andy 親自挑選心儀者。至於稅務操作，阿北表示：「首付款約佔總價兩成，約 200 萬元，若透過合法分年贈與，可落在 244 萬元年度免稅額範圍內，就不用課稅。」而餘款則視狀況評估是否貸款或由雙方協議其他處理方式。

爭議點：
但實務上，「贈與」行為的認定與房地產交易牽涉多方機制，包括：贈與契約、產權過戶、公告現值認定、房地合一稅申報、財產來源合理性說明等，若操作不當，國稅局可依實質課稅原則追補稅賦與罰鍰。

📈 3. 贈與稅額度與案例解析

依《遺產及贈與稅法》第22條規定，每人每年度享有贈與免稅額 244 萬元，超過部分須向國稅局申報，並依累進稅率課稅（起點 10%、最高 20%）。以下透過實際案例對照說明：

案例	贈與方式	總價／贈與額	稅務結果
富爸爸贈 6,000 萬	一次購買	6,000 萬	依公告現值課稅，假設扣除免稅額後，課 135.6 萬贈與稅
17歲少年逐年免稅贈與	每年低於 244 萬	累積逾 2,000 萬	每年合法免稅，無須支付贈與稅
Andy 一次領 1,000 萬房產	一次轉移產權	1,000 萬	依公告現值扣除免稅額，申報課稅+注意房地合一稅

補充說明：

贈與稅計算以「公告現值」為基準，與市場成交價不同。
若贈與後 5 年內出售，須併計房地合一稅，並依持有期間與用途（自住、非自住）適用不同稅率。
若以代墊款或借名方式規避，可能遭國稅局認定為「隱藏性贈與」。

🏠 4. 節稅技巧大公開：贈與＋房地合一稅策略

想要合理合法節省贈與稅與房地合一稅，以下策略最實用：

📌 年度分層贈與

利用年度免稅額，每人 244 萬，夫妻可各贈予 244 萬，合計 488 萬，若受贈人同時為雙方親屬，適用空間更大。

📌 公告現值與實價比對

贈與稅以「公告現值」計算，若公告現值為成交價 6 成，1,000 萬物件公告現值可能僅 600 萬，扣除免稅額後僅對 356 萬課稅，依 10%、15%、20%稅率級距申報。

📌 延長持有期間

贈與房產後，若受贈人持有超過 5 年，再出售時，房地合一稅稅率從 35%降至 20%，若是自住房達 6 年，且符合條件，最高可享 10%稅率。

📌 特殊免稅條件

若屬贈與人支付受贈人之婚嫁、教育、醫療或生計費用，部分金額可免列入贈與額度，依《遺產及贈與稅法》第21條另有規範。

⚖️ 5. 專家分析：贈與需謹慎，稅務風險一一揭露

在坊間，許多民眾對於「贈與房產」的稅務認知相對薄弱，往往以為只要是家人、好友間轉讓，或是基於善意贈與，便可不需繳納任何稅款。然而實務上，依據《遺產及贈與稅法》第22條規定，贈與財產無論金額大小、財產形式為現金、動產或不動產，皆需依照規定計算贈與價值，並於30日內向國稅局完成申報程序，否則即屬漏報，將面臨補稅與加罰。

專業律師與會計師特別提醒，以下幾點為贈與房產常見且高風險的稅務地雷：

📌 申報義務與罰則風險

當贈與金額或價值超過當年度免稅額 244 萬元，無論贈與者是否知情，都有法定申報義務。若未依規定申報，遭國稅局查獲，除補徵稅款外，依《遺贈稅法》第50條，最高可處所漏稅額 2 倍之罰鍰，嚴重者甚至涉犯《稅捐稽徵法》第41條，涉及刑責。

📌 避開代墊資金與人頭購屋風險

實務中常見長輩為子女代墊房貸、自備款，或以人頭方式購置房產於他人名下，未經贈與申報，若將來產權移轉或資金流向被調查，國稅局可依財稅資料交叉比對，認定為未申報贈與而開罰。律師建議，若有善意資助應妥善辦理贈與申報或借貸契約，避免遭國稅局視為人頭交易。

📌 房地合一稅潛藏風險

自2016年房地合一稅實施以來，短期內（2年內）轉售房地產，最高課稅稅率達 45%。若接收贈與後立即出售，儘管取得成本計算方式不同，仍須繳交高額稅款。且轉讓所得計算時，贈與取得日為計算起點，若無持有超過2年以上，將無法享有較低稅率，須特別留意。

📌 婚前／婚後3年內贈與限制

依《遺產及贈與稅法》第15條規定，婚前或婚後3年內之贈與，若贈與人不幸於3年內身故，該筆贈與財產將併入遺產總額計算，成為遺產稅課徵基礎，並增加繼承稅負。故專家建議，規劃大額贈與前應審慎考量財產傳承與稅務籌劃，避免遺產稅及家庭糾紛。

🛠️ 6. 建議方案：合法節稅才是王道

面對龐大的房產贈與與潛在稅務風險，律師與會計師一致建議，應採取合法合規、穩健規劃方式，以下是具體可行方案：

📌 拆分年度贈與，逐年利用免稅額

依現行法規，每人每年贈與額度為244萬元，夫妻各自贈與雙倍免稅。若欲贈與千萬房產，可分數年逐年轉移產權或現金，既能合法避稅，又降低當期贈與稅負。適合不急於一次性轉移產權者。

📌 夫妻分開贈與，雙重免稅

贈與人與其配偶，可分別贈與受贈人，同樣適用各自 244 萬元免稅額，合計488萬元。若受贈人亦已婚，亦可由其配偶共同承受，擴大免稅空間，達到最佳節稅效果。

📌 延長持有期間，降低房地合一稅

若接收贈與後無急迫出售需求，建議持有房產超過2年以上，適用較低房地合一稅稅率。自住用途者，依法滿6年並符合居住條件，更可享自住房優惠稅率，最高降至10%。

📌 贈與申報與房屋取得登記務必齊備

每筆贈與財產應依限向國稅局辦理贈與稅申報，並於地政機關完成產權移轉登記，避免未來稅務爭議。若為代墊或資助款項，亦應訂立書面借貸契約，載明還款方式與利息計算，確保資金合法流向。

📌 執行前應諮詢專業律師與會計師

大額贈與涉及稅制、遺產稅、房地合一稅及財產繼承等問題，專業人士能依個案狀況，量身訂製贈與方案與節稅策略，降低法律糾紛與稅務風險。

🔮 7. 結論：贈與房產需慎思，合法申報是雙贏方案

回顧此次「網紅受贈房產事件」，表面上是美意相助，實際上卻是一場法規與善意交鋒的最佳教材。房產作為高價值資產，涉及的稅務規範極為嚴謹且複雜，任何輕忽或便宜行事，最終都可能引發高額稅單甚至刑事責任。

**贈與房產並非不可行，但務必謹慎規劃與合法申報。**透過年度分次贈與、夫妻雙重免稅、持有期間安排與專業諮詢，才能兼顧節稅與財務安全。此舉不僅保障贈與者與受贈人權益，更能避免稅務糾紛、家庭衝突及法律風險。

未來台灣房地產市場與稅制趨嚴，國稅局查核科技日益進步，善用專業法律與稅務規劃，不僅是保障自身財產，更是家庭和諧與世代資產傳承的關鍵。

正確的做法，就是透明申報、合法節稅、智慧傳承，才是現代財富管理應有的態度。