最新消息
📉這些高單價區段預售案最快下修15%！2025建商拚讓利

作者：小編於 2025-06-09

995
次閱讀

2025年台灣房市風雨飄搖，央行第七波信用管制未歇，又遭逢川普關稅政策重擊全球金融市場，導致股市大跌、房市買氣急凍。近期板橋建商率先開出「讓利第一槍」，喊出新板7折價，引爆市場關注，究竟是「真讓利」還是「假促銷」？專家建議，應以同區域產品實價登錄成交價為準。回顧2008年與2014年兩次房市反轉，均因重大金融風暴與政策管制疊加，造成房價量縮、價格修正。如今台灣房市歷經限貸風暴、雙利空壓境，2025下半年若交易量遲未回升，讓利潮勢必蔓延。建商多半先觀望，若量縮持續超過一年，便可能出現「新屋比舊屋便宜」局面。本文透過六都新案、中古屋價量變化表、歷年成交數據，解析房市動向，並提供自住與投資買方最佳進場時機建議。2025年，唯有「超值價」才能吸引買方出手。

📉這些高單價區段預售案最快下修15%！2025建商拚讓利

📑 文章目錄

📊 引言：房市變局，利空齊發
📉 央行第七波打炒房政策影響
💣 川普關稅政策引爆全球經濟震盪
🏢 板橋建商開讓利第一槍，市場反應
📉 預售屋、高價案交易冷卻速度快？
📉 2025台灣房市量縮狀況盤點
📝 真讓利還是假讓利？價格分析技巧
📈 回顧2008、2014房市反轉歷史
📉 2025年房價是否準備下修？專家觀點
📊 表格分析：六都新案、中古屋價量變化
🏡 讓利潮下，哪些產品先跌？
🎯 自住、投資買方出手時機建議
💡 編輯觀點：「超值價」將成市場生存關鍵
📌 結論：2025下半年房市走向預測
📊 附錄：歷年房市成交量與房價指數對照表

📊 引言：房市變局，利空齊發

2025年台灣房市，幾乎用「多災多難」來形容也不為過。央行七波信用管制尚未鬆綁，川普重返美國政壇掀起新一輪關稅戰火，導致全球金融市場劇烈動盪，台灣股市、匯市也同步遭殃。房市向來與經濟、信心密切相關，當市場不確定性攀升，買方觀望氛圍濃厚，建商推案態度轉趨保守，近半年來，新案讓利喊價、議價空間變大、預售案開價回調成為常態。

日前，板橋地區某知名建商開出「讓利第一槍」，公開喊出新板案7折價，震撼房市圈。究竟，這波讓利潮是真調整還是假促銷？2025下半年房價是否已在反轉臨界點？本文將透過過去房市反轉經驗、市場數據表格整理，以及專家觀點，為讀者逐項解析。

📉 央行第七波打炒房政策影響

📌 政策回顧

實施時間	主要措施	影響評估
2023/12	增設多屋族限貸上限	投資買方幾近絕跡
2024/06	預售屋換約禁止與管制強化	投資轉手難上加難
2024/12	再調高高價宅貸款成數上限	高總價產品買氣凍結
2025/03	中古屋貸款成數下修	中古屋價量齊跌

央行自2023年以來，針對房市持續祭出打炒房政策，至今已連續七波，打擊對象從預售屋、換約轉手到多屋族貸款限制皆未鬆手，讓市場資金流動性下降，購屋需求萎縮。

💣 川普關稅政策引爆全球經濟震盪

2025年美國大選後，川普強勢宣布對中國與亞太貿易夥伴加徵25%關稅，直接衝擊台灣出口動能，連帶股匯雙殺。台股在半年內由22,500點重挫至17,000點，跌幅逾24%。房市信心與經濟榮景息息相關，股市、景氣雙疲弱，投資型買方與自住型民眾購屋信心全面下滑。

🏢 板橋建商開讓利第一槍，市場反應

5月板橋新板特區內某建商拋出7折促銷，實價登錄也出現單價88萬下修至63萬實例，引發同業震撼。市場評估，若6月底前成交量無法明顯回溫，預計7~8月起雙北、新竹、桃園將有更多建案釋出讓利案型。

📉 預售屋、高價案交易冷卻速度快？

預售產品高開價、高投資屬性特性，買氣與市場氛圍敏感度極高，根據591房屋交易網數據：

類型	2024Q2成交量變動	2025Q1成交量變動
預售案	-25%	-32%
中古屋	-12%	-15%
高價宅(5,000萬↑)	-28%	-38%

可見預售與高價宅產品在市況惡化時，買氣下滑尤為劇烈。

📉 2025台灣房市量縮狀況盤點

依據內政部不動產資訊平台統計，2025年第一季六都建物買賣移轉棟數：

城市	2024Q1	2025Q1	年減幅度
台北市	7,234	5,128	-29.1%
新北市	12,587	8,902	-29.3%
桃園市	9,887	6,563	-33.6%
台中市	13,232	9,008	-31.9%
台南市	7,356	5,311	-27.8%
高雄市	10,988	7,021	-36.1%

交易量明顯量縮，雙北、桃園、台中最為明顯。

📝 真讓利還是假讓利？價格分析技巧

📌 分析先從「實價登錄」下手：推薦比對近期成交價與開價落差。若成交價比開價低20%以上，才可認定是真讓利。

📌 挑選同商圈、近地點成交數據做交叉比對：避免個案特殊條件影響判斷。

📊 工具推薦表

分析方法	操作工具／平台	判斷指標
實價比開價差	內政部實價登錄、房仲成交價	開價－成交價 ≧ 15%
同建案串比	同幢同戶型不同成交日期	成交價隨市場氣氛平均下降
投報率估算	房貸利率、未來租金	投報率 < 2%→自住；> 3%→投資

🎯 實務應用說明：某案去年 1000 萬開價，今年成交 850 萬，降幅達 15%，符合真讓利定義。

📈 回顧2008、2014房市反轉歷史

2008年亞太金融危機（次貸風暴）

當時台灣土地與房價在2008 Q2仍持續上漲，Sinyi中古屋指數 Q2 高達 115.39、Cathay新屋 121.49 。
國際金融動盪導致信貸緊縮與股市重挫，台股從約 9800 點跌至 3955 點，跌幅近 60%。房市因量縮、信貸難度提高，出現 1～2 成跌幅。
然後政府放出消費券與低利貸款策略，房市於 2009 開始回溫。

2014年國內打炒房政策反轉

自 2010～2014 四波房市信用管制出場，2014 首見成交量快速萎縮，六都移轉棟數從 2013 的 37.2 萬件連降至 2016 年的 24.5 萬件，新低點。
價格則由 2014 凍漲→2015 下跌 5～10%，成屋案場拉價困難，讓利促銷成趨勢。

📝 歷史比較表

年份	外部危機	成交量變化	房價變化	政策因應
2008	全球次貸風暴	年減約 20%	跌幅約 10–20%	銀行信貸緊縮、政府刺激政策
2014	國內打炒房壓力過重	連降至新低	小幅下跌	房貸成數調控、課稅制化
2025	全球貿易戰+限購限貸	成交流量續跌	高單價案棄標中	第 7 波信用管制持續中

📉 2025 年房價是否準備下修？專家觀點

Evertrust 房市報告指出，2025Q1 全台移轉僅 63,000 件，年減近 20%，近 8 年新低。報告警示：「切價是打破僵局唯一方式」。
研究室表示，川普關稅衝擊加上央行信用管制，今年可能出現停滯性通膨—房市買氣下滑、物價不降 。
不動產副總也指出：若央行不降息或不放鬆貸款規範，今年下半年將進入價格修正期。

📊 表格分析：六都新案、中古屋價量變化

城市	Q3 2024 價量	Q1 2025 價量	價量年變 %	價格年變 % (Q3 2024)
台北	3.09% 價漲	-29% 量萎縮	—	+10.5%
新北	3.93% 價漲	-29.3% 量萎縮	—	+12.35%
桃園	5.31% 價漲	-33.6% 量萎縮	—	+18.68%
台中	2.67% 價漲	-31.9% 量萎縮	—	+12.83%
台南	—	-27.8% 量萎縮	—	+?%
高雄	3.12% 價漲	-36.1% 量萎縮	—	+13.56%

📌 說明：2024 價量年增，2025 Q1 量全部大幅萎縮，預示可能進入糾結期，價格漲多後可能修正。

🏡 讓利潮下，哪些產品先跌？

預售／豪宅新案：高開高風險，不出手就跌價，最先降。
高總價換約產品：投資屬性高、貸款成數受限，買氣先崩盤。
品牌建商熱銷區段新大坪數案：若價格偏高無相對吸引力，被迫減價。
中小坪數中古屋：因利率與總價適中，抗跌力較高，但也會跟隨低利潤讓利。

🎯 自住、投資買方出手時機建議

自住族：
- 看首付款與月付壓力是否合理，若貸款月付 < 家庭收入 30%，可考慮出手。
- 價量穩定時段買入，避免在市場過冷或過熱區間。
投資族：
- 避免高總價（5,000 萬以上）：回報率難撐。
- 偏好東區學區或交通樞紐周邊 2～3 房，租金投報率持續強勁。
- 等待量價雙滑期間出手，低點買進、長期持有布局。

💡 編輯觀點：「超值價」將成市場生存關鍵

建商若不靠「超值價」吸引買氣，多半只能看見樣品屋、人潮但難成交。市場已進入「買方市場」，價格轉折控制點逐步移至成交端而非開價端。投資客若仍追高，恐將套牢。而自住者則可趁這波讓利潮，以安心心態、合理成本抓準入場時機，避免進入情緒性亂撿便宜陷阱。

📌 結論：2025下半年房市走向預測

信用管制仍未鬆，川普貿易戰與限貸政策恐持續壓制買氣。
預售與高價產品將最先出現真讓利，成交價下修約10–15% 以上不意外。
中古高坪數產品與中小坪數中古終將跟進，但跌幅預期略低。
自住族與投資族出手建議依需求與財務能力評估，不宜跟風，但若財務穩健，可視當地"超值價"進場。
預估 2025 下半年六都整體移轉數仍處盤整階段，至 2026Q1 才有機會回溫。

📊 附錄：歷年房市成交量與房價指數對照表

年份	全台移轉量	房價指數變化	重大干擾事件
2007	~280,000 件	+12%	次貸前的最後高點
2008	~225,000 件	–10%～–20%	全球金融風暴
2014	~240,000 件	0～–5%	國內打炒房管制潮
2025*	~190,000 件	0%	信用管制＋美國貿易戰

*：2025 為估計值，部分地區已出現量跌價波動現象。