內政部 2025Q4 待售新成屋創新高 11.25 萬宅，六都前五大行政區桃園龜山（4,275 宅）居冠，台中北屯、桃園中壢、桃園區、新北板橋緊追。本文實查龜山 A7、北屯十四期、中壢／青埔高鐵特區的庫存與去化，並提出「庫存冠軍≠風險冠軍」的判讀框架——真正該看的是庫存÷去化速度÷需求真實性，教你分辨哪些重劃區撐得住、哪些會先議價修正。

央行 9/18 鬆綁第 2 戶貸款成數（6→7 成）並取消土融限期開工，市場多解讀為利多。但高力黃舒衛示警：房市風險結構已改變，壓力從「價格漲跌」轉向「交屋、去化與建商現金流」。本文用硬數據拆解——新屋去化比從 58.8% 腰斬到 34.9%、待售新成屋創新高 11.25 萬宅、預售餘屋 13.7 萬戶、2026–28 完工潮 32–36 萬戶——說明風險為何從買方端遷移到供給端，以及真正的閥門為何在銀行土建融核貸。

最新購屋意向調查（9/10~9/14、2451 份）顯示，看跌房價比例從第七波管制後最高約 6 成收斂到 29%，創管制新低；但看漲也僅 29%、持平 42%，市場轉「中性」而非轉多。本文補上央行 9/18 第 2 戶貸款 6→7 成、取消土融限期開工的鬆綁背景，拆解「看跌腰斬≠看好」、AI 財富效應下的區域分化與資金被股市分流，並提醒調查的方法論限制。

統一超（2912）代子公司統一佳佳公告「取得不動產使用權資產（提前終止租約）」，聽起來像買樓，其實相反：是伊士邦／BEING 提前退租台北松江路 2 樓約 69.79 坪，使用權資產由 1,905 萬調減為 1,587 萬（減約 318 萬），租期 2028 提前到 2026/10，且為母子公司關係人交易。本文用這則公告說清 IFRS 16「使用權資產」、關係人交易與如何不被重訊標題誤導，並附統一超這類例行公告的判讀方法。

三商家購（2945）2026/9/22 公告以 2.5 億元 ±5% 取得台北中山區民權東路辦公室供營業使用，專業估價約 2.61 億元。但同一天更大的消息，是董事會通過分割美廉社等零售品牌至子公司富達零售、自己轉型為投資控股並更名「眾聯投資控股」，代碼仍為 2945，11/18 股臨會表決。本文釐清兩個「2.5 億」、拆解不動產交易與集團重組的關聯，並整理美廉社營運與投資人該追蹤的重點。

桃園市龜山區西勢湖路附近RC加鋼構廠房一樓出租，月租38萬元，使用面積含增建及空地約400坪，臨20米道路，室內高度約3.7至4米。土地分區為乙種工業區，建物用途為倉庫、倉儲並設有消防，鄰近林口交流道、長庚紀念醫院及國立體育大學。

桃園市楊梅區環東路附近合法廠房出租，月租27萬元，使用約400坪，位於3至4樓，三樓滴水高度約5米；臨8米道路，管理費每月3,000元。土地分區為乙種工業區，建物用途為作業廠房並設有消防，鄰近楊梅交流道、市區及天成醫院。

2026 台灣房市呈「價緩跌、量盤整」，六都交易量創歷史次低。真正主導的是央行第七波信用管制、房貸利率約 2.3% 創新高與近 20 萬戶餘屋，而非低利率、外資或綠能。本文用數據校正常見迷思，並拆解首購、換屋、多屋族與建商各自該看什麼。

因未成年子女就學遷戶籍，房地合一重購退稅不一定被追回（財政部台財稅字第11100584750號令）。但保住房地合一退稅，不等於保住地價稅自用優惠與土增稅重購退稅——有真實案例戶籍只空窗 11 天，30 萬退稅全遭追回。本文用一張表帶你把三種稅一起算，遷籍前先確認不會省一稅、賠兩稅。

2026 年預售屋換約，第一個問題不是稅怎麼算，而是能不能合法換。2023/7/1 起新簽預售屋原則禁止轉售，違規按戶罰 50–300 萬。本文先講合法性（簽約日、例外、每 2 年 1 戶限制），再拆解成交價、取得成本、可減費用與稅率，並補上預售屋不涉土增稅、通常無自用優惠、繳稅不等於申報等關鍵。

財政部台財稅字第11404541300號令，自 114 年度起企業採一般暫繳可排除去年分開計算的房地合一稅。但這不是減稅，而是政府少凍你約八個月的錢，財政部也說影響有限。本文用一張表＋案例說明正確用法、如何避免溢繳，以及賣廠房真正該注意的成本、折舊、土增稅與賠售抵減規則。

中信金（2891）9/21 通過，代子公司中國信託綜合證券自 116 年度起，投資性不動產由成本模式改為公允價值模式。影響僅淨值增約 0.95 億、淨利增 34.6 萬，對集團是四捨五入誤差。但這是台灣少數企業才走、且回不了頭的路——本文拆解它的意義、風險與觀察點。