富旺國際開發（6219）2020–2021 年營收創歷年新高，雙事業策略—建案與工業不動產—形成互補效應。建案方面，台中高鐵特區「世界之翼」、新竹站前大時代系列及其他完工新屋共計 16 億元收入，占總營收約 74%，銷售率高達 82%，顯示都市核心區域住宅需求強勁。工業不動產方面，中彰國際工業城及桃園南崁工業區等土地及廠房順利處分，總收入 5.4 億元，占總營收約 25%，投報率約 25%，顯示工業用地仍具高投資價值。受惠於台商回流、低利率環境及新台幣升值，富旺的雙事業模式不僅提供穩定現金流，也分散市場風險，未來建案總銷 114.09 億元、工業不動產 10.82 億元，預期持續推升公司營收與股東價值，展現長期成長潛力。

隨著台商回流與中小企業創業熱潮，全台工業用地與商辦市場需求持續升溫，其中 可合法申請三照的小型工業廠房租賃成為創業者與投資者的新焦點。小型廠房通常面積小於 300 坪，兼具 輕型加工、產品組裝、倉儲物流及辦公空間，適合中小企業初期營運與產品測試。業者在台中龍井、桃園龜山與南科園區打造的小型廠房，不僅符合法規，可申請公司登記證、工廠登記證、營利事業登記證，還能享受政府 租金補助、創業貸款及稅收優惠。租賃成本相對低、投資回報率高，尤其對電子零組件、輕型製造及都市物流企業最具吸引力。隨著科技創新與都市化趨勢，小型廠房更成為 創業孵化平台，提供彈性生產與擴展空間。未來市場將持續擴張，都市鄰近工業區的小型廠房將成為中小企業創業與投資者的重要選擇，有助於資金高效運用與長期穩定發展。

位於丹麥哥本哈根工業區的北歐豐收（Nordic Harvest）垂直農場，是全歐洲規模最大的都市農場之一，占地 7000 平方公尺，原為飛機倉庫，改造後設置 14 層層架，全年 24 小時使用約 2 萬個 LED 燈提供光照，每年可收穫 15 次，預計年產量達 1000 公噸葉菜、香草與羽衣甘藍。農場完全依靠風力發電，並採用循環水與養分管理系統，實現節水、高效、低碳的都市農業模式。北歐豐收不僅解決都市食品安全問題，縮短物流距離，還提供教育、觀光及就業機會，並成為都市農業商業化與規模化的典範。該案例展示了現代都市農業結合高科技、綠能與智能管理的潛力，提供全球城市可複製的永續農業模式，適應都市化、氣候變遷及消費者對新鮮健康食品需求的增長。

2020 下半年，台灣房市全面升溫，六都家戶購屋比多數走升，其中 桃園市以 5.40% 高居六都之冠，每百戶就有五戶購屋，年增 0.51 個百分點，反映出桃園買氣最強。台北市雖房價基期高，但家戶購屋比仍達 2.94%，新北市 3.94%，台中市 4.85%，台南市小幅下跌 0.05 個百分點，高雄市 3.42%。桃園房市熱潮源於 建設利多、產業園區效應、雙北外溢需求及價格優勢，吸引自住族與投資族購屋。台北與台中市場則以高端及科技園區周邊剛性需求支撐，台南房市短期觀望，高雄穩步上升。整體而言，低利率、資金回流及政策推動為房市增溫動力，預期 2025 年後買氣趨於平穩，但桃園仍是投資與自住族的核心熱區。

永彰工業（4523）於 2022 年元旦正式宣布關閉位於中國的「永彰汽車電子（杭州）有限公司」，並依法資遣員工。杭州廠原為永彰重要據點，產能約十萬件，佔公司營收 7%–10%，此舉震撼台灣汽車零組件產業鏈。根據公告，永彰將處分土地使用權與廠房，以達資金活化與經營效益提升，自 2021 年 1 月 1 日起全面停產，並依中國勞動法給予員工補償。此次關廠反映出台商在中國經營的困境，包括勞動成本上升、政策合規趨嚴以及新能源車產業鏈本土化加速，導致傳統零組件廠營運壓力倍增。永彰的主要客戶裕隆與中華車本就市佔下滑，進口車市擴張更使代工需求萎縮。對母公司永大（1507）而言，短期雖有一次性處分利益，但中長期能否將資金投入新能源車與車用電子，才是能否轉型成功的關鍵。本案凸顯台灣零組件廠必須突破代工依賴，轉向技術含量更高的新市場。

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2021年日本筆電市場迎來快速成長，根據日本電子情報技術產業協會（JEITA）統計，筆電出貨量達133.4萬台，年增61.2%，遠超過過往平均水平。增長主要受GIGA School政策推動，政府為中小學生提供一人一台學習裝置，刺激教育市場需求，同時全球疫情下居家學習與遠距辦公亦帶動零售市場增長。然而，桌機市場受Windows 7終止支援影響，出貨量下滑64.7%，顯示筆電逐步取代桌機。出貨額雖增加，但因廉價筆電占比高，單價下降，整體營收受壓。供應鏈方面，LCD面板與關鍵零件供應緊張，物流及價格波動成為業界關注焦點。專家建議廠商提前備料、加強多元供應鏈管理，並聚焦教育市場與低價筆電策略。整體而言，政策與居家經濟持續推升筆電需求，市場結構正在轉型，未來仍具穩定增長潛力。

💾 日本 NAND 快閃記憶體大廠鎧俠（Kioxia，原東芝記憶體）看好 5G 與 AI 應用帶來的儲存需求，宣布與美國威騰電子（WDC）合資，在日本三重縣四日市建設全新快閃記憶體廠，總投資額達 95 億美元（約 1 兆日圓），成為鎧俠歷史上最大規模投資。新廠將分兩階段興建，完工後成為四日市工廠的第七座廠房，並擴大鎧俠在全球 NAND 市場的產能與競爭力。鎧俠也在岩手縣北上市工廠同步擴產，因應智慧型手機、資料中心及雲端運算的龐大 NAND 需求。此舉不僅強化鎧俠的全球市場地位，也為未來 IPO 與企業估值提供支撐。同時，日本政府提供政策補助與地方支援，顯示日本希望重回全球半導體供應鏈核心地位。面對三星、SK 海力士、長江存儲等國際競爭者，鎧俠透過技術研發、產能擴張及國際合作，積極卡位 5G 時代的記憶體市場。

日本 NAND 快閃記憶體大廠鎧俠（Kioxia，原東芝記憶體）因看好 5G、AI 與雲端運算帶來的龐大儲存需求，決定砸下十多億日圓，在岩手縣北上市取得約 13.6 萬平方公尺工業用地，作為未來新廠建設準備。鎧俠現有北上市工廠於 2020 年啟用，佔地約 15 萬平方公尺，新廠規模預計相當，將大幅提升 NAND 快閃記憶體產能。公司同時在三重縣四日市市也規劃新廠，顯示其積極強化全球供應鏈布局。隨著 5G 普及，智慧型手機、資料中心對高效能儲存的需求快速擴大，鎧俠的投資有助鞏固市場地位，並與三星、美光等競爭對手正面交鋒。未來投資進度將依市場狀況調整，但此次布局不僅凸顯日本半導體產業的戰略決心，也將深遠影響全球 NAND 市場格局。

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