9月單月土增稅年增26.6%、契稅年增19.9%，房地合一稅年減0.3%。三稅不是一起下跌，而是分化。交易量也印證「築底、不崩」：2025年全台建物買賣移轉26萬1,308棟、年減25.5%，創近9年新低；但2026年前10月六都買賣移轉169,178棟、年增0.2%，10月單月年增3.4%。央行2026年9月18日起把自然人第二戶房貸成數由6成提高到7成，並刪除購地貸款的限期動工切結。我們的切角是「三稅看的是過去，信用鬆綁看的是未來」：契稅增加多半反映前幾年預售屋的交屋潮，是落後指標；房地合一稅微減，代表獲利了結的空間在縮小。房市低迷的機會不在「撿便宜」，而在議價空間與資金條件改善，前提是先算清楚稅後報酬。

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一、2026房市三稅最新數據

依財政部2026年10月13日公布之9月全國賦稅收入統計整理；10月統計截至本文更新時尚未查得。

要注意：單月數字容易被少數大額案件拉高，9月土增稅與契稅雙位數成長，不代表房市已全面回溫，仍要看累計數字與交易量。

二、土增稅、契稅、房地合一稅：分別怎麼算

1. 土地增值稅

• 一般用地：依漲價倍數累進課徵20%、30%、40%，持有超過20年以上另有減徵。
• 自用住宅用地：符合面積、設籍與未出租營業等條件，可適用10%優惠稅率（一生一次、一生一屋）。
• 賣前先試算：向地方稅務局試算，並確認土地改良費、工程受益費、重劃費用等可扣除項目。

2. 契稅

契稅以房屋核定契價計算，已開徵土增稅的土地部分免徵契稅。預售屋簽約時不繳契稅，交屋辦理移轉時才繳，所以契稅會反映前幾年預售屋的完工交屋節奏。

3. 個人房地合一稅

自住優惠條件：本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住連續滿6年，交易前6年內未出租、營業或執行業務使用，且6年內未曾適用此優惠。房地合一2.0自2021年7月1日施行，預售屋與符合條件的股權交易也納入課稅範圍。

三、獨特切角：三稅看過去，信用鬆綁看未來

三稅分化，其實是三個不同時間點的交易被放在同一張表裡：

換句話說，契稅是落後指標，告訴你前幾年賣了多少預售屋；房地合一稅告訴你賣方還賺不賺錢。真正會影響「接下來」市場的，是資金條件：

• 第二戶成數7成：換屋族與為家人購屋的資金壓力下降。
• 購地貸款鬆綁：刪除購地貸款須限期動工的切結，改由銀行依個案審慎辦理，建商與企業購地的融資彈性提高。
• 利率持平：央行重貼現率維持2%，已連續多次凍結。

所以「房市低迷是不是機會」的答案是：交易量在築底，價格沒有崩，機會在議價空間與資金條件改善，而不是撿便宜（推測）。

四、交易量與央行政策：2026房市築底的訊號

2025年：近9年新低

2025年全台建物買賣移轉26萬1,308棟，比2024年約35萬棟減少25.5%，是統計以來最大單年跌幅，量能僅高於2016年與2001年。

2026年：六都前10月持平

依六都地政機關2026年11月初公布資料整理。

北部穩、中南部弱：台北、新北需求穩定，高雄受惠新成屋交屋；台中、台南前幾年漲幅大，價格調整壓力較明顯。桃園前10月仍年減3%，但10月轉為年增7.9%，加上9月土增稅年增較多，值得觀察是否開始回溫。

央行2026年9月調整重點

五、房市低迷如何評估投資機會

第一步：看交易量，不只看稅收

• 建物買賣移轉棟數是否連續數月年增。
• 實價登錄價格是否穩定，或開始出現讓價成交。
• 新成屋交屋量是否造成區域供給壓力。
• 銀行房貸撥款速度與核貸條件是否改善。

第二步：先算稅後報酬

以一般投資型住宅為例，持有期間與稅負的關係：

重點：持有5年內出售，房地合一稅率至少35%，在房價持平的市場很難靠短線獲利。2026年的投資邏輯是長期持有、看租金與區域需求，而不是短期轉手。

第三步：選有實際需求的區域

以桃園為例，綠線捷運北段目標2026年底通車、航空城與產業園區帶來就業人口，但不是所有建設沿線都會上漲。評估時要看：就業與人口是否穩定、建設是規劃中還是已通車、周邊交屋量多寡，以及租金能否支撐持有成本。

六、2026底至2027年觀察重點

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

2026年房市三稅分化，契稅增9.9%反映交屋潮、土增稅與房地合一稅小減，交易量築底持平；房市低迷的機會不在撿便宜，而在信用鬆綁後的議價空間，前提是先算清稅後報酬。

詠騰工商觀點

住宅市場在調整，工業與商用不動產的邏輯不同：企業購置廠房看的是產能需求與使用合法性，不是短期房價。央行刪除購地貸款限期動工切結，對有實際設廠需求的企業與地主都是資金面的利多。

土地或廠房交易金額大，土增稅往往是議價關鍵。賣方應先試算稅額、確認自用或一般用地身分，買方則要同時確認使用分區、建物合法性與工廠登記，才能讓交易價格反映真正價值。