這不是新開店。依商工登記資料，特力屋新莊分公司1997年11月就設在中正路620號，也就是現有的特力屋新莊店。這筆交易應是既有大店的租約續約或重新簽約（推測，公告未寫明），目的欄位寫的是「營運需求」。我們的切角是「上市後第一筆不動產公告，是守住老店，不是展店」：大型店貢獻特力屋約84%營收，新北大坪數、合法、有停車場的賣場很難再找到。公告沒有揭露租期與租金，若以10年、折現率2.5%回推，月租約232萬元、每坪約594元（推算）。

文章目錄

一、交易重點一次看

二、這是哪裡？近29年的特力屋新莊店

• 既有門市：商工登記顯示「特力屋股份有限公司新莊分公司」地址就是新莊區中正路620號，1997年11月22日核准設立。目前特力屋在新莊區只有這一家門市。
• 規模：租賃面積約3,900坪，是特力屋社區店（約400至600坪）的6到10倍，屬大型店。面積應包含賣場、倉儲與停車等空間（推測）。
• 區位：中正路是新莊的主要幹道，依門牌位於輔大站往丹鳳站方向的路段（依門牌推估）。周邊有輔大生活圈、新莊副都心與塭仔圳重劃區等住宅新供給，新屋交屋與老屋翻修都會帶來居家修繕需求。

三、獨特切角：上市後第一筆不動產公告，是守住老店

特力屋10月30日上市，掛牌後第一筆取得使用權資產公告就是新莊店。我們認為有三個意義：

1. 大型店是營收主力

依上市前業績發表會資料，特力屋營收約84%來自大型店，社區店約12%，購物中心與電商約4%。截至2026年10月，全台有29家大型店、39家社區店與1家購物中心。每一家大型店都是營收支柱，續約比展新店更重要。

2. 雙北大坪數合法賣場很難找

3,900坪、可設停車場、可供大型商品裝卸的賣場，在雙北已經很少見。若租約到期搬遷，新店的裝修、商品陳列與客群重建都要時間。用長約鎖住既有據點，等於鎖住營收與客群。

3. 金額對財報有感

使用權資產2.46億元，約是特力屋2026年上半年稅後淨利2.94億元的84%。依IFRS 16，簽約後會同時認列使用權資產與租賃負債，之後每年提列使用權資產折舊與利息費用，不會一次影響損益。

四、租金回推：2.46億元換算每月多少租金

使用權資產約等於未來租金的折現值。以下用不同租期與折現率回推每月租金（推算，假設每月固定租金、不含調租）：

每坪月租以租賃面積3,900.29坪計算；若面積含停車場與倉儲，實際賣場坪效會更高。租期與折現率皆為假設，非公司公告。

怎麼解讀：大型量販、家居賣場通常簽10年以上長約。若是10到15年租期，每坪月租約400至600元，明顯低於街邊店面，符合大坪數郊區型賣場的租金結構（推測）。若租期只有5年，每坪月租就超過1,100元，對居家賣場來說偏高。

五、特力屋營運近況與展店策略

特力屋正在從「賣建材、賣商品」轉向「一站式居家解決方案」，結合大型店、社區店、電商與安裝團隊。每年安裝服務超過13萬戶，合作安裝團隊近300組。2026年1月也和全家便利商店合作，把安裝服務延伸到超商平台。

股價：11月12日盤中約42.80元，低於上市掛牌價44.06元（依媒體報導），市場對短期營收持平仍有保留。

六、2026底至2027年觀察重點

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

特力屋上市後第一筆不動產公告，是以2.46億元使用權資產續住新莊中正路近29年的3,900坪大店，代表大型店仍是營收根基，雙北大坪數合法賣場比新開店更難取得。

詠騰工商觀點

零售、物流與倉儲業者都面臨同一個問題：雙北大坪數、有停車與裝卸條件、用途合法的空間越來越少。租約到期時，續約通常比搬遷划算，但租期、調租機制與續約權要在簽約時談清楚。

對地主來說，3,900坪等級的長期租客能帶來穩定現金流，但也要評估土地未來的開發潛力。新莊、五股、泰山一帶的工業地與商業用地，正處在重劃與都更的轉型期，長租與開發之間的取捨，是地主2027年要先想清楚的事。