最新消息和益（1709）1.62億買萬華柳州街80號7樓：每坪77萬、低於估價1.3%
次閱讀
和益（1709）2026年11月11日董事會通過，以1億6,211.6萬元向關係人新本實業購買台北市萬華區柳州街80號7樓，建物約210.54坪、每坪約77萬元，低於估價1.28%，第16條評估價1億7,771.6萬元高於交易價。解析租轉買效益、關係人交易程序與和益營運。
和益目前就承租這層樓，買下是為了「配合長期辦公需求並降低租賃不確定性」。我們的切角是「關係人以低於自身評估價出售」：第16條評估價高於成交價，代表賣方以低於其成本加計利息等基準的價格賣給和益，價格對上市公司股東相對有利。以和益2025年稅後淨利約5.86億元計，這筆交易約占全年獲利27.7%，屬一次性資本支出；若以2%至3%租金收益率回推，自購相當於每坪月租約1,280元至1,920元（推算）。
文章目錄
一、交易重點：買了什麼、多少錢
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 買方 | 和益（1709） |
| 賣方 | 新本實業，為和益負責人擔任董事的公司（關係人） |
| 標的 | 台北市萬華區柳州街80號7樓（萬華段1887建號）及萬華段一小段312地號土地持分 |
| 建物面積 | 695.9944平方公尺（約210.54坪） |
| 土地面積 | 75.3246平方公尺（約22.79坪） |
| 交易總額 | 1億6,211萬5,800元（未稅） |
| 估價 | 展茂不動產估價師聯合事務所，每坪78萬元，總額1億6,421萬9,874元 |
| 第16條評估價格 | 1億7,771萬5,682元 |
| 會計師意見 | 圓富聯合會計師事務所 |
| 選定原因 | 本公司現行承租使用、區位適中、符合整體業務規劃 |
| 用途 | 辦公使用，配合長期辦公需求並降低租賃不確定性 |
| 決議 | 2026年11月11日審計委員會同意、董事會通過 |
二、價格拆解：估價、第16條與每坪單價
| 比較基準 | 總額 | 每建坪 | 交易價差距 |
|---|---|---|---|
| 本次交易 | 1億6,211.6萬元 | 約77.0萬元 | — |
| 展茂估價 | 1億6,422.0萬元 | 78萬元 | 交易價低約1.28% |
| 第16條評估價格 | 1億7,771.6萬元 | 約84.4萬元 | 交易價低約8.8% |
| 推算項目 | 數字 |
|---|---|
| 建物面積 ÷ 土地持分 | 約9.24倍，屬高層集合式大樓 |
| 占2025年稅後淨利（約5.86億元） | 約27.7% |
| 占2026年第一季稅後淨利（約2.65億元） | 約61% |
依公告數字推算；每建坪單價以總價除以建物面積計算，未區分公設與車位。
三、獨特切角：關係人以低於自身評估價出售
| 處理準則規定 | 本案情形 |
|---|---|
| 第16條：向關係人取得不動產，須以關係人成本加計必要資金利息等方式評估 | 評估價格1億7,771.6萬元 |
| 第17條：若第16條評估價低於交易價，需再以鄰近成交或租金收益等方式佐證 | 評估價高於交易價，不適用 |
| 估價報告與會計師意見 | 已取得 |
| 審計委員會 | 已同意 |
三個讀法：
- 價格對股東有利：第16條評估價比交易價高約1,560萬元，代表賣方未以其成本加利息等基準加價出售，加上低於估價，三道價格依據都支持交易合理。
- 租轉買的典型案例：和益原本就是承租戶，買下自用樓層可消除租約到期、調租與搬遷的風險，也省下每年租金。
- 關係人交易程序完整：估價、第16條評估、會計師意見與審計委員會同意都已具備，是關係人取得不動產中揭露較完整的案例。
四、和益在做什麼：烷基苯與樹脂
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 主要產品 | 烷基苯（清潔劑原料）、烷基苯磺酸、烷基酚、C9石油樹脂與氫化樹脂、農化品 |
| 2025年營收結構 | 烷化事業80.88%、樹脂12.45%、農化及其他6.66% |
| 主要市場 | 中國21.22%、瓜地馬拉20.89%、台灣19.18%、菲律賓6.78%、美國6.09%、越南4.33%等 |
| 2025年 | 營收90.09億元、稅後淨利5.86億元、EPS 1.20元，擬配現金股利1元 |
| 2026年第一季 | 營收24.25億元、稅後淨利2.65億元、EPS 0.55元，毛利率約20.3% |
| 布局 | 與長春集團合資江蘇壬基酚廠；發展高附加價值產品，目標2027年中至年底商業化；擴充氫化樹脂產能 |
依公司法說資料整理。
五、延伸研究：租轉買與萬華辦公行情
以租金收益率回推自購划算點
| 租金收益率 | 年租金 | 每月租金 | 每建坪月租 |
|---|---|---|---|
| 2.0% | 約324萬元 | 約27.0萬元 | 約1,283元 |
| 2.5% | 約405萬元 | 約33.8萬元 | 約1,604元 |
| 3.0% | 約486萬元 | 約40.5萬元 | 約1,925元 |
本表為假設情境：若和益現行租金高於表中對應水準，自購相對划算；實際租金公告未揭露。
| 萬華區參考行情 | 數字 |
|---|---|
| 預售住宅均價（2025年8月至2026年7月） | 每坪約115.4萬元，兩年漲28.1%，北市漲幅最大 |
| 台北市預售住宅均價 | 每坪約124.8萬元 |
以上為住宅預售行情，與辦公樓層產品不同，僅作區域量級參考。
讀法：萬華近年住宅價格漲幅居台北市之冠，帶動整體區域地價；本案辦公樓層每坪約77萬元，低於區內新案住宅行情，對自用型企業而言，鎖定市中心辦公空間的成本相對可控。
六、2026底至2027年觀察重點
| 時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
| 2026年底 | 簽約與過戶 | 原租約終止、使用權資產除列 |
| 2027年 | 租金費用轉為折舊 | 管理費用結構變化 |
| 2027年 | 高附加價值新產品商業化 | 本業毛利率能否維持20%上下 |
| 2027年 | 國際油價與烷基苯報價 | 營收與獲利波動 |
推演為情境判斷，非公司財測。
企業想把承租的辦公室、廠房或倉庫買下來？詠騰工商團隊可協助比對租金與售價行情、試算租轉買的長期成本，並確認產權、建物用途與估價條件，讓營運據點從租用轉為自有。
七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 和益買了什麼？ | 台北市萬華區柳州街80號7樓，建物約210.54坪、土地持分約22.79坪。 |
| 多少錢？ | 1億6,211萬5,800元（未稅），每建坪約77萬元。 |
| 向誰買？ | 新本實業，為和益負責人擔任董事的公司，屬關係人交易。 |
| 價格合理嗎？ | 低於估價約1.28%，也低於第16條評估價格約8.8%，並有會計師意見。 |
| 為什麼要買？ | 和益現在就承租這層樓，買下可配合長期辦公需求並降低租賃不確定性。 |
| 為什麼第17條不適用？ | 第16條評估價格1億7,771.6萬元高於交易價，依規定不需再依第17條評估。 |
| 對和益財務影響大嗎？ | 約占2025年稅後淨利27.7%，屬一次性資本支出，之後租金費用轉為折舊。 |
| 和益主要做什麼？ | 烷基苯、烷基酚、石油樹脂與氫化樹脂等化學品，2025年EPS 1.20元。 |
| 萬華房價行情如何？ | 近一年預售住宅均價約每坪115.4萬元，兩年漲28.1%，為北市漲幅最大行政區。 |
八、一句話結論
和益以每坪約77萬元、低於估價與第16條評估價的1.62億元，向關係人買下自己承租的萬華辦公樓層，價格依據完整、對股東相對有利，是租轉買降低辦公不確定性的典型案例。
詠騰工商觀點
企業長期承租的辦公室或廠房，一旦需求穩定，租轉買往往能鎖定空間、省下租金並避免搬遷成本。關鍵是價格依據要經得起檢驗：估價、可比成交與關係人成本評估缺一不可。
本案三道價格依據都支持交易合理，可作為企業評估租轉買的參考範例。建議企業每次續租時，同步評估購買可能與合理價格，掌握資產配置的主動權。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、公司法說與相關報導整理，每坪單價、占比與租金回推為本文推算或假設情境，區域行情為住宅預售參考。本文不構成投資建議，實際內容以公司公告與財務報告為準。
