專題文章AI查稅來了，房東租金怎麼報？申報重點：43%費用、押金設算、漏報最高3倍罰
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AI查稅來了！高雄國稅局導入AI模型篩選非自住房屋租賃所得漏報案件。房東出租可按43%扣除必要費用，押金依1.725%設算收入，漏報最高處3倍罰鍰，主動補報可免罰。試算月租3萬元走包租代管，租賃所得可從20.5萬元降至7.2萬元。
漏報的代價不低：已申報但漏報或短報，可處所漏稅額2倍以下罰鍰；未申報經查獲，可按補徵稅額處3倍以下罰鍰。若尚未被檢舉、也未開始調查，依《稅捐稽徵法》第48條之1主動補報補繳可免罰，但須加計利息。我們的切角是「與其賭AI查不到，不如用合法優惠」：以月租3萬元為例，一般申報的租賃所得為205,200元；若改走社會住宅包租代管，每屋每月1.5萬元免稅、超過部分再扣60%費用，租賃所得只剩72,000元，少了約13.3萬元所得額，適用12%稅率者一年可少繳約1.6萬元，還能享房屋稅1.2%、地價稅2‰的優惠稅率。
文章目錄
一、AI查稅怎麼運作
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 推動單位 | 財政部高雄國稅局「AI選案＋智能諮詢」 |
| 目標 | 非自住房屋租賃所得漏報案件 |
| 時程 | 2024年9月建置模型，2025年中前後完成測試 |
| 第一階段 | 以大數據與歷年查核資料建立機器學習模型；依國稅局公布，只查約30%案件即可達原有效件數80%以上，112年度選案有效件數比率提升約188% |
| 第二階段 | 擴大運用多元資料，辨識過去不易掌握的漏報案件，試查有效度約50% |
測試成效依國稅局公布資料；AI僅輔助選案，是否違章仍須依法調查認定。
二、租金所得怎麼算：43%費用與押金設算
| 計算方式 | 公式 | 適用 |
|---|---|---|
| 標準費用 | 租賃所得 ＝ 全年租金 ×（1－43%） | 114年度，免檢附單據 |
| 列舉費用 | 租賃所得 ＝ 全年租金 － 實際必要費用 | 折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費、購屋貸款利息等，須有憑證 |
| 押金設算 | 押金 × 郵政一年期定期儲金固定利率 | 2025年利率1.725%；不足一年按月比例 |
| 試算：月租3萬元、押金6萬元 | 金額 |
|---|---|
| 全年租金 | 360,000元 |
| 43%必要費用 | 154,800元 |
| 租金所得 | 205,200元 |
| 押金設算收入（6萬元 × 1.725%） | 1,035元（列入收入後同樣可依規定扣除費用） |
租賃所得併入綜合所得總額，實際稅額依免稅額、扣除額與累進稅率計算。押金如因違約遭沒收，沒收金額也應列為租金收入。
三、獨特切角：與其賭AI查不到，不如用合法優惠
| 月租3萬元的四種情境 | 年度租賃所得 | 稅率5% | 稅率12% | 稅率20% |
|---|---|---|---|---|
| A. 一般申報（43%費用） | 205,200元 | 10,260元 | 24,624元 | 41,040元 |
| B. 社會住宅包租代管 | 72,000元 | 3,600元 | 8,640元 | 14,400元 |
| C. 公益出租人（租客申請租金補貼） | 102,600元 | 5,130元 | 12,312元 | 20,520元 |
| D. 漏報被查（已申報、漏報此筆） | 補報205,200元 | 補稅外，另可處所漏稅額2倍以下罰鍰；例如12%稅率者罰鍰上限約4.9萬元 | ||
B：每屋每月1.5萬元免稅，超過部分再扣60%必要費用；C：每屋每月1.5萬元免稅，超過部分依43%標準；稅額為租賃所得乘以邊際稅率的概算，實際依個人申報計算。
| 優惠項目 | 包租代管 | 公益出租人 | 一般出租 |
|---|---|---|---|
| 綜所稅 | 每屋每月1.5萬元免稅，超過部分加扣60%費用 | 每屋每月1.5萬元免稅 | 43%標準費用 |
| 房屋稅 | 可比照自住稅率1.2% | 可比照自住稅率1.2% | 非自住稅率，多屋者較高 |
| 地價稅 | 可比照自用住宅2‰ | 可比照自用住宅2‰ | 一般稅率 |
| 申報代號 | 包租51R、代管74S | 74G | — |
| 取得方式 | 加入社會住宅包租代管計畫 | 房客申請租金補貼獲核、房東申請認定函或加入包租代管 | — |
優惠適用住宅出租，店面、辦公室、廠房不適用；各項優惠以內政部國土署及地方稅務機關規定為準。財政部與內政部說明，公益出租人租賃資料不作為稅務查核依據。
三個讀法：
- 合法省下的稅，可能比漏報「省下」的還多：包租代管同時降低綜所稅、房屋稅與地價稅，且沒有被查補罰的風險。
- 代價是租金與管理彈性：社宅包租代管租金通常需符合計畫規定、租期至少1年，房東應評估市場租金差距。
- 店面與廠房只能靠正確申報：商用不動產沒有上述住宅優惠，應用好43%或列舉費用，並處理扣繳憑單。
四、漏報罰則與主動補報免罰
| 情形 | 處罰（所得稅法第110條） |
|---|---|
| 已辦理結算申報，但漏報或短報 | 補稅外，處所漏稅額2倍以下罰鍰 |
| 未辦理結算申報，經查獲 | 補徵稅額外，按補徵稅額處3倍以下罰鍰 |
| 主動補報免罰條件（稅捐稽徵法第48條之1） | 說明 |
|---|---|
| 未經檢舉 | 漏報事項尚未遭他人檢舉 |
| 未經調查 | 稅捐機關或財政部指定人員尚未進行調查 |
| 主動補報並補繳 | 補報所得並繳清所漏稅款 |
| 加計利息 | 依規定加計利息，但免除罰鍰 |
五、延伸研究：店面、辦公室、廠房出租的扣繳與檢查表
| 比較 | 住宅出租 | 店面、辦公室、廠房出租 |
|---|---|---|
| 常見承租人 | 個人、家庭 | 公司、商號、工廠 |
| 扣繳 | 個人房客通常無扣繳義務 | 承租人為扣繳義務人時，居住者房東原則扣繳10%，並開立扣繳憑單 |
| 租稅優惠 | 包租代管、公益出租人可適用 | 不適用 |
| 特殊注意 | 押金設算 | 承租人代付房屋稅、地價稅等，可能視為租金收入 |
| 營業稅 | 個人一般不涉及 | 以出租為業或公司出租另依營業稅規定 |
| 房東年度檢查表 | 確認內容 |
|---|---|
| 租約 | 每一物件的租約、租期與承租人身分 |
| 收款 | 轉帳紀錄、收據，親友代收者要釐清所得歸屬 |
| 押金 | 金額與收受期間，計算設算收入 |
| 費用憑證 | 修繕、稅費、保險、貸款利息，評估是否列舉 |
| 扣繳憑單 | 公司承租時核對憑單金額 |
| 代付費用 | 承租人代付的房東稅費是否計入收入 |
| 優惠資格 | 住宅是否可轉為包租代管或公益出租人 |
六、2026底至2027年房東要注意什麼
| 時間 | 觀察重點 | 對房東的意義 |
|---|---|---|
| 2026年底前 | 整理2026年（115年度）租約、收款與費用憑證 | 2027年5月申報時決定標準或列舉 |
| 2027年初 | 財政部公告115年度出租必要費用標準與押金設算利率 | 43%是否調整、利率是否變動 |
| 2027年 | 國稅局AI選案擴大應用 | 多屋族與商用不動產房東被選案機率提高（推測） |
| 2027年 | 社宅包租代管計畫延續 | 住宅房東可評估加入時點 |
| 2027年 | 房客房屋租金特別扣除額 | 房客申報需檢附租約與付款證明，租賃資訊更透明 |
推演為情境判斷，以財政部與內政部最新公告為準。
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七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 房東出租一定要申報嗎？ | 是。個人出租不動產取得租金屬財產租賃所得，應併入綜合所得申報，與房屋數量、收款方式無關。 |
| AI查稅是怎麼查？ | 高雄國稅局以大數據與機器學習模型協助篩選非自住房屋租賃所得漏報案件，AI只負責選案，仍須依法調查。 |
| 可以扣多少費用？ | 114年度可按租金43%扣除必要費用，或列舉實際費用擇優適用。 |
| 押金要報稅嗎？ | 要按郵政一年期定期儲金固定利率設算收入，2025年為1.725%；押金被沒收時，沒收金額也要申報。 |
| 漏報會罰多少？ | 已申報但漏報，處所漏稅額2倍以下；未申報經查獲，處補徵稅額3倍以下。 |
| 過去漏報現在補報來得及嗎？ | 未經檢舉、未經調查前主動補報補繳，可免罰但須加計利息。 |
| 包租代管有什麼優惠？ | 每屋每月1.5萬元免綜所稅，超過部分再扣60%費用，並可享房屋稅1.2%、地價稅2‰優惠稅率。 |
| 房客申請租金補貼，房東會被查稅嗎？ | 房東可成為公益出租人享稅優惠；財政部與內政部表示公益出租人資料不作為查稅依據。 |
| 出租給公司要注意什麼？ | 承租公司為扣繳義務人時，居住者房東原則扣繳10%並取得扣繳憑單；承租人代付的稅費可能視為租金收入。 |
八、一句話結論
AI查稅提高的是被選中的機率，房東與其冒險漏報，不如用好43%費用、押金設算規則與包租代管、公益出租人等合法優惠，月租3萬元走包租代管，租賃所得可從20.5萬元降到7.2萬元。
詠騰工商觀點
稅務透明化是趨勢，房東的競爭力不在於「查不查得到」，而在於租約、收款與費用憑證是否完整。住宅可善用政府的包租代管與公益出租人優惠；店面、辦公室與廠房則要處理好扣繳與代付稅費，避免申報落差。
商用與工業不動產的租金金額大、承租人多為企業，合約條件、用途合法性與稅務安排更需要一開始就規劃清楚，才能讓出租成為穩定而低風險的資產收益。
免責聲明：本文依所得稅法、稅捐稽徵法、租賃住宅與住宅法相關規定，以及財政部、國稅局、內政部國土署公開資料與相關報導整理，稅額試算為概算。本文不構成個別稅務或法律意見，實際申報以適用年度法令與主管機關認定為準，如有漏報或複雜租賃安排，請洽國稅局或會計師。
