最新消息太設（2506）宜蘭太平洋至臻2戶賣給關係人：每坪29.3萬、合計3,249萬，利潤率21%
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太設（2506）2026年11月9日董事會通過，將宜蘭市建業段「太平洋至臻」2戶房屋及車位售予關係人，每坪約29.3萬元、車位150萬與160萬元，合計約3,248.5萬元，依員工購屋辦法議價，預計利潤率約21%。解析價格落差、建案進度與宜蘭房市。
太平洋至臻在2025年底銷售率已達97%，公司預計2026年第四季完工交屋。我們的切角是「關係人單價與建案行情的落差」：房屋網站彙整的實價登錄顯示本案成交均價約每坪36萬元（計算口徑未證實）；若以此比較，關係人價格約低18%至19%。員工購屋優惠本身合法常見，但對股東而言，優惠幅度、適用對象與辦法內容是否透明，才是這類交易值得檢視的地方。
文章目錄
一、交易重點：賣了哪兩戶、給誰
| 項目 | 交易1 | 交易2 |
|---|---|---|
| 標的 | 房屋1戶49.34坪＋車位1個 | 房屋1戶50.96坪＋車位1個 |
| 房屋單價 | 每坪約29.3萬元 | 每坪約29.3萬元 |
| 車位 | 150萬元 | 160萬元 |
| 總價（含稅） | 1,593.6萬元 | 1,654.9萬元 |
| 買方 | 鄭明傳 | 陳品文 |
| 與公司關係 | 工務副總經理暨業務開發部副總經理 | 配偶為法人董事泉源國際開發代表人徐忠獻 |
| 共同條件 | 內容 |
|---|---|
| 建案 | 宜蘭縣宜蘭市建業段29-1、30地號「太平洋至臻」 |
| 選定原因 | 關係人有購買需求，非公司選定 |
| 價格依據 | 本公司員工購屋辦法、鄰近房屋及土地交易行情；議價 |
| 估價 | 未取得（不適用） |
| 預計利潤率 | 約21%，尚待實際投入成本而定 |
| 決策 | 內部管理階層／董事會；2026年11月9日審計委員會同意 |
| 付款 | 依約定付款，無特殊限制條款 |
二、價格拆解：每坪單價、車位與利潤
| 計算項目 | 交易1 | 交易2 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 房屋價款（總價－車位） | 1,443.6萬元 | 1,494.9萬元 | 2,938.5萬元 |
| 反推每坪單價 | 約29.26萬元 | 約29.33萬元 | 約29.29萬元 |
| 車位 | 150萬元 | 160萬元 | 310萬元 |
| 總價 | 1,593.6萬元 | 1,654.9萬元 | 3,248.5萬元 |
| 預計利潤（以21%估） | 約680萬元（推算，以含稅總價概估，實際依成本與稅額認定） | ||
依公告數字計算；坪數是否含公設與車位坪數，公告未說明。
三、獨特切角：關係人單價與建案行情的落差
| 比較基準 | 每坪單價 | 關係人價格差距 |
|---|---|---|
| 本次關係人交易 | 約29.3萬元 | — |
| 太平洋至臻成交均價（房屋網站彙整實價登錄，35筆） | 約36萬元 | 約低18.6%（口徑未證實） |
| 宜蘭縣中古屋均價（2026年第一季） | 約22.18萬元 | 關係人價格高約32% |
36萬元均價是否已扣除車位價格與坪數，網站未說明，比較結果僅供參考；中古屋為不同產品，僅作區域量級參考。
三個讀法：
- 員工購屋優惠很常見：建設公司以員工購屋辦法提供折扣，是留才福利之一；本案也有公司預估約21%的利潤率，不是賠本出售。
- 關係人範圍值得注意：交易2的買方是法人董事代表人的配偶，是否屬於「員工購屋辦法」原本涵蓋的對象，公告沒有說明。
- 透明度是關鍵：員工購屋辦法的折扣上限、適用對象，以及同案一般客戶成交價，若能一併揭露，股東更能判斷價格合理性。
四、太設營運與太平洋至臻進度
| 建案 | 地點 | 銷售率（2025年底） | 完工交屋 |
|---|---|---|---|
| 敦南麗舍 | 台北大安 | 100% | 2026年上半年交屋 |
| 太平洋臻美 | 桃園楊梅 | 83% | 預計2026年第二季 |
| 太平洋至臻 | 宜蘭市 | 97% | 預計2026年第四季 |
| 太平洋臻藏 | 桃園楊梅 | 100% | 預計2027年第二季 |
| 雨農市場都更 | 台北士林 | — | 預計約2032年 |
| 財務 | 數字 |
|---|---|
| 實收資本額 | 約38.70億元 |
| 2025年 | 營收約11.4億元，EPS 0.02元 |
| 2026年1至9月營收 | 約10.89億元，年增18.39% |
| 2026年前三季EPS | 0.44元；第三季0.12元 |
太平洋至臻基地約600坪，規劃透天與電梯華廈產品。2026年第四季完工交屋後，可望貢獻第四季至2027年初的營收認列（推測）。
五、延伸研究：宜蘭房市與高鐵延伸
| 宜蘭房市指標 | 內容 |
|---|---|
| 高鐵延伸宜蘭 | 2026年8月行政院核定，總經費約3,521億元，完工後南港至宜蘭最快約20分鐘；通車時程尚未確定 |
| 中古屋均價 | 2026年第一季宜蘭縣約每坪22.18萬元，5年約漲15% |
| 預售屋解約 | 2026年第一季宜蘭縣預售屋解約量居全國第五，為六都以外最多 |
讀法：高鐵延伸是宜蘭長期題材，但通車仍需多年；短期宜蘭新案仍以在地自住與雙北通勤族為主，預售解約量偏高，代表部分買方承接力道有限。建案完工交屋階段，銷售率與尾戶處理更值得關注。
關係人購屋交易怎麼看
| 檢查項目 | 重點 |
|---|---|
| 價格依據 | 是否有員工購屋辦法、折扣上限與適用對象 |
| 同案比較 | 與同期一般客戶同類戶別成交價比較 |
| 利潤率 | 是否仍有合理利潤，而非低於成本出售 |
| 審議程序 | 審計委員會同意、利害關係董事迴避 |
| 揭露 | 買方身分、價格與預計利潤是否完整揭露 |
六、2026底至2027年觀察重點
| 時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
| 2026年第四季 | 太平洋至臻完工交屋 | 營收與毛利認列時點 |
| 2027年上半年 | 太平洋臻藏完工交屋 | 楊梅案接棒貢獻 |
| 2027年 | 楊梅、萬里自有土地開發 | 新案推出與銷售 |
| 持續 | 高鐵延伸宜蘭規劃進度 | 宜蘭新案定價與去化 |
推演為情境判斷，非公司財測。
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七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 太設賣了什麼？ | 宜蘭市建業段「太平洋至臻」建案2戶房屋及2個車位。 |
| 賣給誰？ | 工務副總經理暨業務開發部副總經理，以及法人董事代表人的配偶，均屬關係人。 |
| 價格多少？ | 房屋每坪約29.3萬元，車位150萬元與160萬元，兩戶合計約3,248.5萬元（含稅）。 |
| 價格怎麼決定？ | 依本公司員工購屋辦法並參考鄰近行情議價，未取得估價報告。 |
| 太設有賺錢嗎？ | 公司預計利潤率約21%，實際依投入成本而定。 |
| 比建案行情便宜嗎？ | 房屋網站彙整本案成交均價約每坪36萬元，若口徑相同，關係人價格約低18%，但計算口徑未證實。 |
| 太平洋至臻什麼時候交屋？ | 公司預計2026年第四季完工交屋，2025年底銷售率約97%。 |
| 對太設影響大嗎？ | 約占實收資本額0.84%，影響很小。 |
| 為什麼要公告？ | 處分不動產給關係人，依規定須經審計委員會與董事會通過並公告。 |
八、一句話結論
太設以每坪約29.3萬元、依員工購屋辦法將宜蘭太平洋至臻2戶賣給關係人，合計約3,249萬元、仍有約21%利潤率，金額不大，但員工購屋辦法的折扣與適用對象是否透明，才是股東該看的重點。
詠騰工商觀點
建設公司以員工購屋辦法照顧內部人，是業界常見的留才做法；但當買方延伸到董事代表人的家屬，價格依據與適用範圍就需要更清楚的揭露。
無論是住宅或工商不動產，關係人交易的核心都一樣：用估價、同案比較與完整程序證明價格合理，才能讓交易經得起市場檢視。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、公司法說與相關報導整理，單價、利潤與比較差距為本文推算，建案均價來源為房屋網站彙整實價登錄，計算口徑未證實。本文不構成投資建議，實際內容以公司公告與財務報告為準。
