最新消息南俊國際（6584）向董事長租北港廠土地：1,154坪月租5萬，每坪43元
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南俊國際（6584）2026年11月9日董事會通過，向董事長李金蘭承租雲林北港鎮福德段土地3,813.58平方公尺，2027至2029年共3年、月租5萬元，每坪月租約43元，使用權資產約175萬元。對照去年3.86億元買斷關係人斗六廠，解析AI滑軌廠的產能與用地配置。
換算每平方公尺月租約13.11元、每坪月租約43.3元，3年租金合計180萬元；使用權資產約為名目租金的97.1%，隱含折現率約1.9%至2.0%（推算）。以南俊2026年上半年EPS約6.5元的獲利規模來看，這筆租約對財務影響非常小。我們的切角是「去年買斷、今年短租」：南俊2025年11月才以3.86億元向關係人合鎰投資買下長期承租的斗六廠，理由是降低租約到期與對大股東依賴的風險；這次則以3年短約、小金額向董事長租用北港土地。兩筆交易反映同一個策略：核心生產廠房自有化，周邊輔助用地以短租保持彈性（推測）。
文章目錄
一、交易重點：租了什麼、多少錢
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 承租方 | 南俊國際（6584） |
| 出租方 | 李金蘭，本公司董事長（關係人） |
| 標的 | 雲林縣北港鎮福德段975、976、977地號土地（北港廠） |
| 承租面積 | 3,813.58平方公尺（約1,153.6坪） |
| 租期 | 2027年1月1日至2029年12月31日，共3年 |
| 租金 | 每月5萬元，按月支付 |
| 使用權資產 | 約174萬8,582元 |
| 價格依據 | 議價，參考鄰近地區租賃行情 |
| 選定原因 | 地點符合需求 |
| 估價 | 未取得（不適用） |
| 決議 | 2026年11月9日審計委員會同意、董事會通過，無董事異議 |
二、租金拆解：每坪月租與折現率
| 計算項目 | 數字 |
|---|---|
| 每平方公尺月租 | 約13.11元 |
| 每坪月租 | 約43.3元 |
| 年租金 | 60萬元 |
| 3年租金合計 | 180萬元 |
| 使用權資產 ÷ 名目租金 | 約97.1% |
| 隱含年折現率 | 約1.9%（期末付）至2.0%（期初付） |
依公告數字推算；折現率視租金於月初或月底支付而略有差異。
土地租金收益率試算
| 假設土地每坪價值 | 土地總值 | 年租金收益率 |
|---|---|---|
| 3萬元 | 約3,461萬元 | 約1.73% |
| 5萬元 | 約5,768萬元 | 約1.04% |
| 8萬元 | 約9,229萬元 | 約0.65% |
土地每坪價值為假設情境，非本案估價；實際行情以實價登錄同段、同分區成交為準。
讀法：在各種假設地價下，年租金收益率大致落在2%以下，對承租的公司而言租金負擔偏低；但因為未取得估價報告，租金是否符合市場行情，只能以公司所稱「參考鄰近租賃行情」為依據。
三、獨特切角：去年買斷、今年短租
| 比較項目 | 2025年11月斗六廠購置 | 2026年11月北港土地承租 |
|---|---|---|
| 交易對象 | 合鎰投資（董事長與南俊總經理為同一人） | 南俊董事長李金蘭 |
| 標的 | 雲林科技工業區大北勢區廠房，土地約2,060坪、建物約1,468坪 | 北港鎮土地約1,154坪 |
| 方式 | 購買 | 3年租賃 |
| 金額 | 3.86億元 | 月租5萬元，使用權資產約175萬元 |
| 估價 | 歐亞估價約3.97億元；第16條評估約2.63億元，低於交易價，再依第17條評估約3.97億元 | 未取得 |
| 理由 | 原為長期承租，買下以消除租約到期與調租風險、降低對大股東依賴 | 地點符合需求 |
三個讀法：
- 核心廠房自有化：斗六廠是生產主力之一，直接買斷避免長期依賴關係人租約。
- 周邊用地保持彈性：北港土地以3年短約、低租金承租，金額小，可隨產能需求調整（推測）。
- 關係人租約仍要追蹤：3年後是否續租、調整租金，或比照斗六廠買斷，是觀察公司治理的延續指標。
四、南俊在做什麼：AI伺服器滑軌與產能布局
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 主要產品 | 伺服器與網通機櫃滑軌、工業滑軌 |
| 2026年第一季 | 營收約8.67億元、毛利率約42%、EPS 3.37元 |
| 2026年上半年 | EPS接近6.5元；伺服器約占營收70% |
| 2026年1至8月營收 | 22.7億元，年增50.1%；8月2.8億元，年增37% |
| 新產品 | Vera Rubin滑軌第三季小量出貨、ASIC機櫃滑軌9月起放量 |
| 台灣產能 | 雲林一、二、三廠與桃園廠；雲林三廠新增GB300與Vera Rubin產線 |
| 越南 | 2025年3月起出貨，目前租用廠房，自建廠預計2027年底完成；第二季占營收約20%，第三季預期逾30% |
依公司法說與公開資料整理；北港廠的具體產線與用途公告未揭露。
五、延伸研究：向關係人承租土地要看什麼
| 檢查項目 | 重點 | 本案 |
|---|---|---|
| 租金依據 | 是否有估價或鄰近租金比較 | 參考鄰近租賃行情，未取得估價 |
| 租期 | 短約彈性高，長約穩定但綁定 | 3年 |
| 地上物歸屬 | 公司若在租地上興建建物，租約到期的處理方式 | 未揭露 |
| 續約與調租 | 是否約定續約權與調租上限 | 未揭露 |
| 審議程序 | 審計委員會同意、董事會決議、利害關係董事迴避 | 已完成 |
| 企業承租土地 vs 購地 | 承租 | 購地 |
|---|---|---|
| 資金 | 按月支付，資金壓力小 | 一次支付 |
| 彈性 | 可依產能調整 | 長期占用資金 |
| 投資保障 | 地上建物投資有租約到期風險 | 完全掌握 |
| 財報 | 認列使用權資產與租賃負債 | 列不動產，土地不折舊 |
六、2026至2027年觀察重點
| 時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
| 2026年11月 | 第三季財報 | Vera Rubin與ASIC滑軌貢獻 |
| 2027年1月1日 | 北港土地租約起租 | 土地用途是否配合擴產或倉儲 |
| 2027年 | 越南自建廠進度 | 預計2027年底完成，海外營收占比提升 |
| 2027年 | 台灣產能配置 | 雲林各廠與桃園廠的分工與擴充 |
| 2029年底 | 北港租約到期 | 續租、調租或買斷 |
推演為情境判斷，非公司財測。
企業在雲林、彰化或桃園需要擴廠、租地或買廠？詠騰工商團隊可協助比對工業地與廠房的租金、售價行情，評估租與買的長期成本，並確認分區、電力與地上物權利安排。
七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 南俊租了什麼？ | 雲林縣北港鎮福德段975至977地號土地，約3,813.58平方公尺（約1,153.6坪）。 |
| 向誰租？ | 本公司董事長李金蘭，屬關係人交易。 |
| 租金多少？ | 每月5萬元，換算每坪月租約43.3元，3年合計180萬元。 |
| 租期多久？ | 2027年1月1日至2029年12月31日，共3年。 |
| 使用權資產多少？ | 約174.86萬元，隱含折現率約1.9%至2.0%（推算）。 |
| 有估價嗎？ | 沒有，價格參考鄰近地區租賃行情議定。 |
| 對南俊財務影響大嗎？ | 年租金60萬元，相較2026年上半年EPS約6.5元的獲利規模，影響很小。 |
| 南俊之前有類似交易嗎？ | 2025年11月以3.86億元向關係人合鎰投資買下長期承租的斗六廠。 |
| 南俊主要做什麼？ | 伺服器與網通機櫃滑軌，2026年1至8月營收年增50.1%。 |
八、一句話結論
南俊以每坪月租約43元、3年使用權資產約175萬元向董事長租用北港廠土地，金額很小，但與去年3.86億元買斷關係人斗六廠對照，顯示公司核心廠房自有、周邊用地短租的配置方向。
詠騰工商觀點
AI伺服器供應鏈擴產快，土地與廠房的取得方式也更講究彈性。核心產線用自有廠房確保長期穩定，周邊倉儲、物流或輔助用地則以短租因應需求變化，是不少成長型製造業的做法。
企業向關係人承租時，建議至少取得鄰近租金比較資料，並在租約中約定地上物歸屬、續約權與調租機制，讓交易經得起股東檢視。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、公司法說與相關報導整理，每坪租金、折現率、土地收益率為本文推算或假設情境。本文不構成投資建議，實際內容以公司公告與財務報告為準。
