最新消息宏致砸14億擴充生產基地！中壢6,617坪土地交易拆解與AI高速連接器擴產
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宏致（3605）2026年11月6日董事會通過，擬以不超過14億元向非關係人購入中壢區上嶺段土地約6,617坪及建物181.9坪，每坪約21.16萬元，低於歐亞、宏邦兩家估價3.8%至8.9%，分三期付款，用於擴充生產基地。解析AI高速連接器擴產與建廠規模。
「從租地停車到自購擴廠」：宏致總部位於中壢區過嶺路二段，2023年曾向董事長承租同一上嶺段約1,291坪土地，作為倉儲、貨車進出與員工停車使用，租期到2026年12月31日。這次在租約到期前買進約5倍面積的土地，等於把總部周邊的空間需求一次到位。建物只占土地約2.7%，代表後續還需另投入建廠資本支出。
文章目錄
一、交易重點：買了什麼、多少錢
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 公司 | 宏致電子（3605），總部桃園市中壢區過嶺路二段 |
| 標的 | 中壢區上嶺段151、152、153、154、152-1、154-1地號土地及建物 |
| 土地面積 | 21,875.23平方公尺（約6,617.26坪） |
| 建物面積 | 601.34平方公尺（約181.9坪） |
| 交易總額 | 不超過新台幣14億元 |
| 交易相對人 | 自然人，非關係人 |
| 付款 | 分三期：10%、20%、70% |
| 決定方式 | 雙方議價，參考專業估價及鄰近行情 |
| 估價 | 歐亞不動產估價師聯合事務所15億3,620萬5,755元；宏邦不動產估價師事務所14億5,579萬7,200元 |
| 決議 | 2026年11月6日董事會通過，審計委員會同日同意，無董事異議 |
| 用途 | 因應未來營運成長需求及擴充生產基地 |
二、價格拆解：每坪單價、估價與付款
| 計算項目 | 數字 |
|---|---|
| 每土地坪（含建物） | 約21.16萬元 |
| 歐亞估價每坪 | 約23.22萬元 |
| 宏邦估價每坪 | 約22.00萬元 |
| 成交上限低於歐亞估價 | 約8.86%（約1.36億元） |
| 成交上限低於宏邦估價 | 約3.83%（約5,580萬元） |
| 成交上限低於兩家估價平均 | 約6.41% |
| 兩家估價差距 | 約8,041萬元，約占交易金額5.7% |
依公告數字計算；兩家估價差距未達交易金額10%，因此不需會計師對差異表示意見。
| 付款期別 | 比例 | 金額（以14億元計） |
|---|---|---|
| 第一期 | 10% | 1.4億元 |
| 第二期 | 20% | 2.8億元 |
| 第三期 | 70% | 9.8億元 |
尾款占七成，常見於需完成過戶、點交或地上物處理後才支付的安排，對買方的資金與履約風險較有保障（推測，付款期間未揭露）。
三、獨特切角：從租地停車到自購擴廠
| 比較項目 | 2023年承租案 | 2026年購地案 |
|---|---|---|
| 地段 | 中壢區上嶺段（572-4、615、617、618、620、626地號） | 中壢區上嶺段（151至154、152-1、154-1地號） |
| 對象 | 董事長（關係人） | 自然人（非關係人） |
| 面積 | 約1,291坪 | 約6,617坪，約5.1倍 |
| 用途 | 貨物倉儲、貨車進出、員工停車 | 擴充生產基地 |
| 成本 | 每坪月租約104元，月租約13.5萬元 | 總價不超過14億元 |
| 期限 | 2024年1月1日至2026年12月31日 | 自有，無期限 |
三個讀法：
- 總部周邊空間早就不夠：三年前需要租地放貨、停車，現在直接買進約6,600坪，顯示生產與物流空間已是成長瓶頸。
- 就近擴充、降低管理成本：同地段擴廠可共用總部人力、品管與物流，也能留住在地員工（推測）。
- 從關係人租賃改為非關係人自購：降低關係人交易比重，資產也直接歸公司所有。
公司規模對照
| 項目 | 數字 | 14億元占比 |
|---|---|---|
| 總資產（2026年第二季底） | 約161.2億元 | 約8.7% |
| 股東權益（2026年第二季底） | 約89.3億元 | 約15.7% |
| 股本 | 約17.78億元 | 約每股7.9元（推算） |
四、宏致為什麼要擴產：AI高速與電源業務
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 主要產品 | 連接器、線材組件、無線射頻組件、金屬沖壓件；應用於電腦、網通、工業、車用、消費電子 |
| 2026年第二季 | 營收33.5億元，年增20%；毛利率25.6%；營業利益率7.3%；EPS 1.22元 |
| 2026年1至7月營收 | 約73.3億元，年增17.15%；6、7月單月年增均約29.8% |
| AI業務占比 | 2026年第一季14%、第二季20%，公司預期第三季約27%、第四季約30% |
| AI運算 | 打進CSP客戶ASIC平台後，每台伺服器高速連接器用量由約10個增至25至30個；PCIe Gen5轉Gen6單價可增約一至一成半；高速線材第二季起出貨 |
| AI電源 | 燃料電池電源線材，主要客戶Bloom Energy，訂單排到2027年中 |
| 產能動向 | 擴充高階連接器產能，並建置高速線材上游拉線產能 |
依公司法說與公開財務資料整理；法人預估2026年EPS約6元，非公司財測。
為什麼要在台灣擴？高速連接器與線材屬高單價、高精度產品，客戶多為美系雲端業者與台系AI伺服器代工廠，在台生產有助於供應鏈安全、品質控管與交期（推測）。
五、延伸研究：建廠規模與分區檢查
建物僅約181.9坪，土地上幾乎是空地，真正的產能取決於可蓋多少樓地板。由於使用分區未揭露，以下以常見工業用地條件試算：
| 情境（推測） | 建蔽率 / 容積率 | 可建樓地板上限 |
|---|---|---|
| 都市計畫乙種工業區 | 60% / 210% | 約13,896坪 |
| 非都市土地丁種建築用地 | 70% / 300% | 約19,852坪 |
本表為假設情境試算，實際以土地使用分區證明、土管規定及開發許可為準；若含農業用地，需另辦變更或申請，時程與可行性不同。
| 建廠前檢查項目 | 重點 |
|---|---|
| 使用分區與地目 | 確認6筆地號是否皆可作工業使用 |
| 地上物 | 既有約181.9坪建物是否保留或拆除 |
| 電力 | 高壓供電與契約容量申請時程 |
| 環評與排放 | 電鍍、表面處理等製程的廢水與空污許可 |
| 聯外道路 | 貨櫃車、大型車進出與迴轉空間 |
| 建廠成本 | 以每坪10萬至15萬元計，興建1萬坪廠房約需10億至15億元（推測） |
六、2026至2027年觀察重點
| 時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
| 2026年11月 | 第三季財報與簽約進度 | AI業務占比是否達約27%；是否公告簽約與最終價格 |
| 2026年12月31日 | 上嶺段承租案到期 | 是否續租或轉移至新購土地 |
| 2027年 | 付款尾款與過戶 | 9.8億元尾款支付時點與資金來源 |
| 2027年 | 建廠規劃與資本支出公告 | 新廠規模、產品線與投產時程 |
| 2027年 | AI電源與高速線材訂單 | Bloom Energy需求與Gen6轉換進度 |
推演為情境判斷，非公司財測。
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七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 宏致買了什麼？ | 中壢區上嶺段6筆地號的土地及建物，土地約6,617.26坪、建物約181.9坪。 |
| 交易金額多少？ | 不超過新台幣14億元，向非關係人的自然人議價購入。 |
| 每坪多少錢？ | 以土地面積計，每坪約21.16萬元（含建物）。 |
| 有沒有買貴？ | 兩家估價分別為15.36億元與14.56億元，成交上限低約3.8%至8.9%。 |
| 付款方式？ | 分三期支付：10%、20%、70%，以14億元計為1.4億元、2.8億元、9.8億元。 |
| 買來做什麼？ | 因應營運成長並擴充生產基地；具體產品線與建廠規模尚未公告。 |
| 土地在哪裡？ | 中壢區上嶺段，與宏致總部所在的過嶺路二段同一區域，2023年宏致也在同段承租約1,291坪作倉儲與停車。 |
| 土地使用分區是什麼？ | 公告未揭露，建廠規模需以土地使用分區證明與開發許可為準。 |
| 公告有什麼要注意？ | 第16項「尚未取得估價報告」勾選「是」與已列出的估價金額矛盾，應為筆誤。 |
八、一句話結論
宏致以低於兩家估價的不超過14億元、每坪約21.2萬元，在總部附近買下約6,617坪土地擴充生產基地，AI高速連接器與電源線材的成長已從營收延伸到土地與產能布局。
詠騰工商觀點
桃園的工業地供給有限，大面積、可就近總部擴充的土地更是難得。宏致從租地停車到自購6,600坪，反映AI供應鏈廠商的擴產需求，已從租用倉庫、廠房，升級到直接購地自建。
企業評估類似土地時，總價只是第一步：使用分區、可建樓地板、電力與環評時程，才決定土地能多快變成產能。建議在議價前完成這些檢查，並把建廠成本一起納入總投資評估。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、公司法說與公開財務資料整理，每坪單價、估價比較、可建樓地板與建廠成本為本文推算或推測。本文不構成投資建議，實際交易金額、土地條件與建廠計畫以公司公告為準。
