最新消息盛弘(8403)4.5億買桃園中正路66號整棟：每建坪33.8萬、低於估價2%
次閱讀
盛弘醫藥（8403）2026年11月6日董事會通過，以4.5億元向非關係人購入桃園區中正路66號，土地290.95坪、建物1,331.85坪，每建坪約33.8萬元、每土地坪約154.7萬元，低於估價約2%，供營業使用。解析價格、盛弘桃園站前醫療布局與鐵路地下化效應。
「接近用地價買整棟」：每土地坪約154.7萬元，已接近桃園市2026年公告土地現值最高的中山路、復興路口（約162萬元/坪）；換句話說，樓地板多是附帶取得。這筆交易也延續盛弘在桃園火車站周邊的布局：集團已在站前經營「桃園智慧醫療城」，而桃園鐵路地下化新站預計2033年啟用，站前老商圈可望迎來更新。以公司規模看，4.5億元約為2025年全年EPS 1.03元的3倍多（約每股3.3元，推算），也約等於2025年營收43.57億元的一成，屬於中大型的自有空間投資。
文章目錄
一、交易重點：買了什麼、多少錢
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 公司 | 盛弘醫藥（8403） |
| 標的 | 土地：桃園區桃園段武陵小段13-1、13-7、13-8地號；建物：桃園區中正路66號（05022、05023、05024、05034建號） |
| 土地面積 | 961.81平方公尺（約290.95坪） |
| 建物面積 | 4,402.84平方公尺（約1,331.85坪） |
| 交易總額 | 新台幣4.5億元 |
| 交易相對人 | 天保股份有限公司，非關係人 |
| 決定方式 | 議價，參考周邊不動產交易行情 |
| 估價 | 中華徵信不動產估價師聯合事務所，4億5,923萬2,190元 |
| 決議 | 2026年11月6日審計委員會審議、董事會決議 |
| 用途 | 供營業使用 |
| 付款條件 | 依合約規定（未揭露） |
二、價格拆解：每坪單價與估價比較
| 計算項目 | 數字 |
|---|---|
| 每建坪單價 | 約33.79萬元（4.5億元 ÷ 1,331.85坪） |
| 每土地坪單價（全額歸土地） | 約154.67萬元（4.5億元 ÷ 290.95坪） |
| 估價每建坪 | 約34.48萬元 |
| 成交價低於估價 | 約2.01%，約923萬元 |
| 建物面積 ÷ 土地面積 | 約4.58倍（含地下室等，非法定容積率） |
以上為依公告數字計算；建物面積是否含地下室、公設與附屬建物，公告未揭露。
成交價低於估價、且非關係人交易，代表價格經過第三方估價驗證，沒有溢價收購的疑慮。
三、獨特切角：接近用地價買整棟
| 比較基準 | 每土地坪 | 說明 |
|---|---|---|
| 本次交易（全額歸土地） | 約154.7萬元 | 含1,331.85坪建物 |
| 桃園市2026年公告土地現值最高（桃園區中山路、復興路口） | 約162萬元 | 全市最高單價，非市價 |
| 本次 ÷ 最高公告現值 | 約95% | 本文計算 |
中正路66號本身的公告土地現值未揭露；商業區精華地段的市價通常高於公告土地現值，以上比較僅作為量級參考。
三個讀法：
- 建物價值偏低：依建號編排推測屬屋齡較高的建物（推測），議價時建物殘值有限，總價大致等於地價。
- 未來彈性高：站前商業區土地若日後辦理都更或危老重建，土地才是主要價值所在（推測）。
- 改裝成本是變數：舊建物要轉作醫療或健康服務，消防、無障礙、電力與空調的改善費用，可能另需數千萬元以上（推測，公告未揭露）。
若改為出租，要多少租金才划算？
| 目標毛收益率 | 年租金 | 換算每建坪月租 |
|---|---|---|
| 2.5% | 1,125萬元 | 約704元 |
| 3.0% | 1,350萬元 | 約845元 |
| 4.0% | 1,800萬元 | 約1,126元 |
本表為本文推算，未計稅費、管理與改裝成本，用來估算「自用等於省下多少租金」。
四、盛弘在做什麼：本業與桃園布局
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 成立與總部 | 2003年成立，登記地址桃園區經國路 |
| 主要業務 | 藥品衛材買賣、醫療院所資產出租與管理、健檢、血液透析與眼科管理、布服與不織布、連鎖藥局 |
| 集團子公司 | 敏成健康科技（4431，持股約61%，躍獅連鎖藥局）、精準健康（6991，持股約52%，哈佛健診）、方鼎資訊等 |
| 醫療後盾 | 敏盛醫療體系 |
| 2025年 | 合併營收43.57億元，EPS 1.03元 |
| 2026年上半年 | EPS 0.58元，第二季EPS 0.45元 |
| 2026年1至9月營收 | 35.01億元，年增8.33%；9月4.28億元，年增16.26% |
| 桃園站前既有據點 | 桃園智慧醫療城（2022年完成產權點交，位於桃園火車站附近） |
| 擴張計畫 | 2026年底新竹高階健檢中心；桃園居家與遠距照護串聯逾50家院所 |
2026年第三季財報已於近期提報董事會，本文未納入；中正路66號的具體營業內容（健檢、門診、藥局或辦公）公告未揭露，以公司後續說明為準。
五、延伸研究：自購還是租、醫療用途要檢查什麼
企業自購與承租比較
| 比較項目 | 自購整棟 | 承租 |
|---|---|---|
| 資金 | 一次投入大，可搭配銀行融資 | 資金壓力小 |
| 裝修投資 | 可長期攤提，不怕租約到期 | 租約到期有搬遷與裝修損失風險 |
| 醫療設備與動線 | 可依需求改造整棟 | 需屋主同意 |
| 資產價值 | 享有土地增值與都更潛力 | 無 |
| 財報影響 | 列不動產、廠房及設備，提列折舊（土地不折舊） | 依IFRS 16認列使用權資產與租賃負債 |
舊建物轉醫療使用的檢查清單
| 項目 | 重點 |
|---|---|
| 使用執照用途 | 確認是否需辦理變更使用執照 |
| 醫療機構設置標準 | 診間、候診、無障礙、污物處理等空間 |
| 消防 | 醫療用途的消防設備標準較一般商辦嚴格 |
| 結構與耐震 | 屋齡較高者宜做耐震評估 |
| 電力與空調 | 影像設備、透析設備需穩定電力與獨立空調 |
| 停車與動線 | 站前商圈停車位有限，病患接送動線需規劃 |
六、2026至2027年觀察重點
| 時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
| 2026年11月 | 2026年第三季財報與法說 | 是否說明中正路66號用途與資金來源 |
| 2026年底 | 新竹高階健檢中心 | 健檢事業擴張速度 |
| 2027年 | 中正路66號改裝與啟用 | 若作健康服務據點，可望與站前智慧醫療城形成雙據點（推測） |
| 2027年 | 折舊與利息費用 | 4.5億元資產的折舊與融資成本對EPS的影響 |
| 2033年 | 桃園鐵路地下化新站第一階段啟用 | 站前商圈重整，老建物土地價值可望受惠（推測） |
推演為情境判斷，非公司財測。
企業想在桃園自購整棟或樓層，做總部、門市或醫療服務據點？詠騰工商團隊可協助比對站前與桃園各區商辦、整棟與廠辦行情，評估使用執照、消防與改裝條件，並試算自購與承租的長期成本。
七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 盛弘買了什麼不動產？ | 桃園市桃園區中正路66號，含3筆土地約290.95坪、4個建號建物約1,331.85坪。 |
| 交易金額多少？ | 新台幣4.5億元，向非關係人天保股份有限公司議價購入。 |
| 每坪多少錢？ | 每建坪約33.8萬元；若全額歸土地，每土地坪約154.7萬元。 |
| 有沒有買貴？ | 估價4.59億元，成交價低約2.0%，且非關係人交易。 |
| 買來做什麼？ | 公告用途為供營業使用，具體營業內容未揭露。 |
| 董事會是哪天通過？ | 公告寫民國116年11月6日，應為筆誤；依其他欄位判斷為2026年（民國115年）11月6日。 |
| 盛弘的主要業務是什麼？ | 藥品衛材、醫療院所管理、健檢、連鎖藥局與智慧醫療，集團與敏盛醫療體系合作。 |
| 對盛弘財務影響大嗎？ | 4.5億元約為2025年營收的一成、約每股3.3元（推算），後續需留意折舊與融資成本。 |
| 桃園站前未來有什麼建設？ | 桃園鐵路地下化新桃園站第一階段預計2033年啟用，站前商圈可望重整。 |
八、一句話結論
盛弘以低於估價約2%的4.5億元、接近地價的每土地坪約154.7萬元買下桃園中正路66號整棟，既補強站前醫療布局，也押注2033年鐵路地下化後站前老商圈的土地價值。
詠騰工商觀點
醫療與健康服務業的空間投入大、裝修週期長，自購整棟能避免租約到期的搬遷風險，也能依設備需求改造。盛弘這筆交易的價格接近地價，代表企業看重的是站前土地的長期價值，而非建物本身。
對其他企業而言，舊商業大樓的總價看似划算，但改裝、消防與使用執照變更才是決定實際成本的關鍵。建議在議價前就完成建物條件與改裝預算評估，把「買價＋改裝」一起比較，再決定自購或承租。
免責聲明：本文依公開資訊觀測站公告、公司公開資料及相關報導整理，每坪單價、租金回推、每股影響為本文推算，建物屋齡與改裝成本為推測。本文不構成投資建議，實際內容以公司公告與財務報告為準。
