買賣取得的房地，出售時以實際買入成本計算；父母贈與子女這類一般受贈，取得成本是受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值，按消費者物價指數（CPI）調整，不能沿用父母當年的買價。配偶間贈與則依贈與配偶原本的取得方式認定。多數人只注意到成本，但受贈房地還有第二個差異：持有期間從受贈登記日重新起算，不能併計贈與人持有的年數；繼承則可以併計被繼承人的持有期間。國稅局公布的案例中，受贈人以父親買價1,205萬元申報虧損，經重新核算後有50萬元所得，補稅10萬元。贈與時以現值計算、看似省下的贈與稅，出售時可能以房地合一稅繳回去。2026年還有兩項新規定：7月15日財政部解釋令放寬舊制繼承、受贈房屋的成本可按CPI調整；9月13日起，死亡前2年內的贈與併入遺產課稅時，相對應的遺產稅由受贈人負擔。

文章目錄

一、房地合一稅怎麼算：公式與稅率

房地合一稅自2016年1月1日起實施，2021年7月1日起施行房地合一稅2.0。2016年以後取得的房地出售時，原則上適用新制。

另有因調職、非自願離職等特定情形的例外稅率，依所得稅法規定認定。

二、受贈與買賣：取得成本差在哪

二等親間「買賣」也要注意：依遺產及贈與稅法，二等親以內親屬間的財產買賣，若無法提出已支付價款的證明，可能被視為贈與。一旦認定為贈與，日後出售時的取得成本也會改按受贈規則認定，不能以契約上的買賣價格計算。

三、獨特切角：受贈的持有期間會重新起算

一般受贈的持有期間從受贈登記日起算，即使父母已持有房地20年，子女受贈後2年內出售，仍適用45%稅率。繼承則可以併計被繼承人的持有期間。

本表為依稅率表試算，用以比較持有期間的影響；末列為假設情境，一般受贈實際上不得併計。

三個讀法：

• 贈與時省下的稅，出售時可能要繳回：贈與以公告現值、評定現值計算，通常低於市價，所以贈與稅較低；但受贈人的取得成本也跟著被壓低，出售時的所得與稅額相對較高。
• 受贈後短期出售最吃虧：稅率從45%起算，加上成本偏低，稅負可能遠高於父母自己出售。
• 贈與前先比較：父母自行出售後贈與現金、維持持有日後由子女繼承、或現在贈與，三種做法的總稅負（贈與稅、土地增值稅、房地合一稅、遺產稅）應一起試算。

四、國稅局案例：申報虧損仍補稅10萬元

國稅局公布的案例：甲君於2013年1月6日以1,200萬元買入房地，2016年2月5日贈與兒子乙君；乙君2024年10月1日以1,100萬元出售，以父親買價及稅費合計1,205萬元作為成本，扣除移轉費用40萬元及土地漲價總數額10萬元後申報虧損。國稅局重新核算如下：

依國稅局公布案例整理，經本文驗算：813萬元×113%＝918.69萬元，加計契稅與土地增值稅後為1,000萬元；1,100−1,000−40−10＝50萬元，×20%＝10萬元，數字一致。

五、延伸研究：配偶贈與、土地漲價總數額與2026新規

配偶間贈與：沿用原取得方式

土地漲價總數額不是市價漲幅

土地漲價總數額依土地稅法第30條第1項，以公告土地現值為基礎計算，用途是避免土地增值稅與房地合一稅重複課稅。不能用市場買賣價差替代，也不能把贈與人持有期間的漲價另外列為受贈人的減除項目。

2026年兩項新規

遺產稅按比例分攤方式：遺產稅總額 ×（該筆贈與 ÷ 遺產總額）。

六、2026至2027年出售受贈房地的規劃重點

受贈房地出售前的文件清單

申報期限：完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報，不論有無所得、是否虧損都應申報；特定免申報情形另依規定。

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

受贈房地的成本是受贈時的現值按CPI調整、持有期間從受贈日重新起算，兩者都不能沿用父母的資料；贈與前應把贈與稅、土地增值稅、房地合一稅與遺產稅一起試算，才知道哪種移轉方式總稅負最低。

詠騰工商觀點

工業地、廠房與商用土地常是家族多年持有的資產，市價與公告現值差距大，透過贈與移轉時，這個價差就會變成受贈人日後出售的課稅所得。若受贈後短期內出售，稅率從45%起算，稅負可能遠超預期。

我們建議在家族移轉或出售前，先確認取得方式、歷次移轉紀錄、持有年數與稅後實拿金額，再決定出售時點與移轉方式。成交價只是起點，稅後能拿回多少，才是交易條件的真正比較基準。