我們的切角是「提前2.5年鎖10年租金」：租約起租日距公告約兩年半，常見於既有店面續約前先行鎖定（推測，公告未說明現況）。10年租金合計只漲約12.5%、年化約1.2%，低於一般通膨水準，實質租金逐年下降，對承租方有利。使用權資產約為名目租金1,474萬元的91.5%，反推折現率約年1.8%（本文估算）。另外，統合開發於1998年以2.04億元向大安建設取得該不動產，已持有約28年。

文章目錄

一、公告重點一張表

二、租金拆解：含稅12萬元起、每3年加5,000元

含稅月租以未稅金額加5%營業稅換算；名目租金與折現率為本文依租金現金流估算，非公司揭露。使用權資產實際認列時點為起租日，金額可能因屆時利率調整。

三、獨特切角：提前2.5年鎖10年租金

1. 為什麼提前這麼久簽？

公告日（2026年10月）距起租日（2029年5月）約2年7個月。超商在既有店面租約到期前提早續約，可以避免被其他品牌搶點、鎖定好地點。公告未說明該址目前是否已有門市營運（推測可能為既有據點續租，未證實）。

2. 實質租金逐年下降

通膨率為假設值，用於說明實質租金概念。

對統一超而言，10年租金幾乎「凍漲」，店鋪成本可預期；對出租方統合開發而言，換到的是長達10年的穩定租約，不必擔心空置。這類條件在關係人之間較容易談成，也正是公告要求揭露關係人交易的原因。

3. 與同類關係人店鋪租約比較

清水案前次起租月租13萬元；每坪使用權資產為本文計算，兩案利率假設與租金結構可能不同，僅供量級比較。

兩案都是「提前1至2.5年、簽10年」的關係人店鋪租約。本案面積較大、但每坪使用權資產較低，顯示忠明南路這處的每坪租金相對較低。

四、關係人交易：為什麼不用估價

依《公開發行公司取得或處分資產處理準則》，向關係人取得不動產使用權資產，須提交審計委員會同意及董事會通過，並公告選定關係人的原因與前次移轉資料。至於是否需專業估價，與交易金額規模有關；本案使用權資產約1,349萬元，規模較小，公告列估價及第16條評估皆為不適用，價格依市場行情議價決定。

五、延伸研究：統一超的店鋪租賃策略

財務數字依2026年7月29日報導，以公司正式財報為準。

統一超的門市多數採承租，而非自購。原因很簡單：超商需要的是好地點，而不是持有不動產。透過長租約鎖定據點、分段小幅調租，可以讓租金成本與營收成長同步，同時保留遷移彈性。這次向集團關係企業承租，則多了「地點穩定、條件可談」的優勢。

對店面業主的參考：超商承租的店面多在路口、住宅密集區或主要幹道，租約長、租金穩定，但調漲幅度通常不大。業主評估出租給連鎖品牌時，可把「長期穩定」與「租金成長空間」放在一起比較。

六、接下來看什麼：2026年底到2039年

推演為情境判斷，非公司預測。

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

統一超提前2.5年向關係人統合開發簽下台中忠明南路74.6坪、10年的店鋪租約，含稅月租12萬元起、每3年只加5,000元，金額不大，但是超商以長租約鎖定好地點、讓租金成本可預期的典型做法。

詠騰工商觀點

連鎖通路的租約策略，對店面市場有指標意義：長租期、低調幅、整數租金，換取的是雙方都能預期的穩定。對業主而言，租給連鎖品牌的好處是空置風險低；缺點是長期租金成長有限，10年只漲一成多。

業主在與連鎖品牌議約時，可特別留意調租頻率、調幅、提前解約條款與租期長短，並比較同商圈的租金行情，再決定要穩定還是保留調整空間。