專題文章公益出租人稅賦優惠延長至2032年：房屋稅2.0下一年省多少？三稅試算
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行政院2026年9月2日令，公益出租人租稅優惠延長至2032年1月12日。每屋每月1.5萬元租金免綜所稅、房屋稅1.2%且不計入非自住戶數、地價稅可適用2‰。以現值60萬、月租1.5萬試算，一年約省3.3萬至5萬元，並整理申請期限與出租策略比較。
行政院2026年9月2日發布令，《住宅法》第15條第1項、第16條第2項、第22條第1項及第3項、第23條第2項的租稅優惠，實施期間延長為2027年1月13日至2032年1月12日。對房東而言，三項優惠維持不變：租金收入每屋每月1.5萬元免綜所稅、房屋稅適用1.2%、地價稅可適用2‰自用住宅稅率（依地方規定申請）。多數文章把重點放在「1.5萬免稅」。我們的切角是：房屋稅2.0上路後，省最多的通常是房屋稅，不是所得稅。非自住住家用房屋稅率依持有戶數最高4.8%，公益出租只要1.2%，而且不計入非自住戶數。以評定現值60萬元的房屋試算，房屋稅一年可省7,200元至21,600元；三稅合計，一戶一年約可省3萬至5萬元。
文章目錄
一、公益出租人三大優惠一張表
| 稅目 | 一般出租 | 公益出租人 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 綜合所得稅 | 租金收入減除43%必要費用後計入所得 | 每屋每月1.5萬元租金收入免稅，超過部分再依規定計算 | 是收入免稅額，不是所得免稅額 |
| 房屋稅 | 非自住住家用依全國持有戶數，地方稅率約2%～4.8% | 1.2%，且不計入非自住戶數 | 經認定後稅單是否正確，房東要自行確認 |
| 地價稅 | 一般用地累進稅率10‰～55‰ | 可適用2‰自用住宅用地稅率 | 依地方規定，多數須申請，各地條件不同 |
| 實施期間 | 原至2027年1月12日，延長至2032年1月12日（行政院2026年9月2日令） | ||
公益出租人是什麼？住宅所有權人把住宅出租給符合租金補貼資格的承租人，並經主管機關認定，就是公益出租人。認定方式包括房客申請租金補貼時由政府直接認定，或房東主動申請認定。
規模：依報導，2023年全台獲公益出租房屋稅減徵的房屋超過17.3萬戶，較2018年的4.3萬戶成長超過兩倍；台中市戶數居全台之冠。
二、獨特切角：房屋稅2.0讓房屋稅變成主角
| 房屋類型（房屋稅2.0） | 稅率 | 是否計入非自住戶數 |
|---|---|---|
| 全國單一自住且現值在一定標準以下 | 1% | 否 |
| 自住（本人、配偶、直系親屬設籍） | 1.2% | 否 |
| 公益出租人、社會住宅包租代管 | 1.2% | 否 |
| 私人包租（租約1年以上、租金申報達標準） | 1.5% | 依地方規定 |
| 自行出租並申報租金達標準 | 1.5%～2.4%（依戶數，以台中為例） | 是 |
| 其他非自住住家用 | 2%～4.8%（各地依戶數級距訂定） | 是 |
各縣市非自住稅率級距不同，以所在地地方稅務局公告為準。
- 多屋族受惠最大。公益出租的房屋不計入非自住戶數，等於同時降低其他房屋的級距稅率。
- 延長到2032年，讓房東可以做中期規劃。原本優惠只到2027年1月，不確定性已經消除。
- 租金愈高，所得稅優惠占比愈小。月租超過1.5萬元的部分仍要報稅，但房屋稅1.2%不受租金高低影響。
三、一戶一年省多少？三稅合計試算
假設：房屋評定現值60萬元、月租1.5萬元、土地公告地價總額200萬元（未超過累進起點）。
| 稅目 | 一般出租 | 公益出租人 | 一年節省 |
|---|---|---|---|
| 房屋稅（非自住4.8%） | 28,800元 | 7,200元 | 21,600元 |
| 房屋稅（非自住3.2%） | 19,200元 | 7,200元 | 12,000元 |
| 綜所稅（租賃所得10.26萬元×12%） | 12,312元 | 0元 | 12,312元 |
| 綜所稅（租賃所得10.26萬元×5%） | 5,130元 | 0元 | 5,130元 |
| 地價稅（10‰→2‰） | 20,000元 | 4,000元 | 16,000元 |
| 合計 | — | 約33,130元～49,912元 | |
租賃所得＝年租金18萬元×（1－43%必要費用）；綜所稅以邊際稅率估算。地價稅2‰須地方核准，房屋稅級距依各地規定。試算為假設情境。
月租2萬元時：免稅部分仍是每月1.5萬元，超出的5,000元一年6萬元，減除43%後約3.42萬元要計入所得。租金愈接近1.5萬元，所得稅優惠用得愈滿。
四、怎麼認定與申請：兩個期限別錯過
| 步驟 | 內容 |
|---|---|
| 1. 確認房客資格 | 房客須符合租金補貼資格；房客申請租金補貼時，可由政府直接認定公益出租人 |
| 2. 房東主動申請 | 房客未申請時，房東可向地方主管機關申請認定 |
| 3. 房屋稅 | 認定資料通常會轉給稅捐單位；出租期間如有變動，租約到期需重新申請 |
| 4. 地價稅 | 多數縣市須向地方稅務局申請自用住宅稅率 |
| 5. 綜所稅 | 次年5月申報時，依規定適用每月1.5萬元免稅 |
| 稅目 | 申請期限 | 逾期效果 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 開徵前40日，約每年3月22日（遇假日順延） | 自次期開始適用 |
| 地價稅 | 開徵前40日，約每年9月22日 | 期限內申請可追溯至認定當年度；逾期僅自申請當年起適用（以台中市為例） |
台中市已刪除出租對象與土地面積限制，只要出租給具租金補貼資格的房客即可申請2‰。其他縣市條件不同，請以當地規定為準。
五、延伸研究：房東最擔心的查稅與出租策略
擔心一：會不會被追查過去租金？
《住宅法》第15條規定，公益出租人依該條簽訂的租賃契約資料，除作為租稅減免使用外，不得作為查核其租賃所得的依據。但這不代表其他來源資料不能查核，房東仍應依法申報應稅所得。
擔心二：房客申請補貼要房東同意嗎？
房客依規定提出租金補貼申請，房東不一定要先同意；但房東應確認租約與房屋資料正確，並留意稅單變化。
出租策略比較
| 方式 | 房屋稅 | 所得稅優惠 | 適合誰 |
|---|---|---|---|
| 公益出租人自租 | 1.2% | 每月1.5萬元免稅 | 租金在1.5萬元上下、願意自己管理 |
| 社會住宅包租代管 | 1.2% | 另有包租代管租稅優惠（同步延長至2032年） | 不想自己管理、希望穩定收租 |
| 私人包租 | 1.5% | 一般規定 | 租金較高、想委託業者 |
| 一般自租 | 依戶數最高4.8% | 一般規定 | 租金高、房客非補貼資格 |
六、接下來看什麼：2027年到2032年
| 時間 | 觀察重點 | 推演 |
|---|---|---|
| 2027年1月13日 | 新一期優惠開始 | 原優惠無縫接軌，已認定房東不受影響 |
| 2027年3月22日前 | 房屋稅適用申請期限 | 多屋族可能加速轉為公益出租，以避開4.8%級距 |
| 2027年 | 租金補貼方案續辦規模 | 補貼戶數若維持高檔，公益出租人戶數可能持續成長 |
| 2027年9月22日前 | 地價稅自用住宅稅率申請 | 更多縣市可能比照台中放寬條件 |
| 2032年1月12日 | 本期優惠到期 | 是否再延長，取決於租屋政策與稅收評估 |
推演為情境判斷，非官方預測。
七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 公益出租人優惠延長到什麼時候？ | 行政院2026年9月2日令，實施期間為2027年1月13日至2032年1月12日。 |
| 月租1.5萬元以下都不用繳稅嗎？ | 綜所稅部分，每屋每月1.5萬元以內的租金收入免稅；房屋稅、地價稅仍要繳，只是適用優惠稅率。 |
| 公益出租人房屋稅是多少？ | 1.2%，且不計入非自住戶數。 |
| 地價稅一定是2‰嗎？ | 不一定，須依地方規定申請，條件各縣市不同。 |
| 一年大約可以省多少？ | 以現值60萬元、月租1.5萬元試算，三稅合計約3.3萬至5萬元。 |
| 申請期限是什麼時候？ | 房屋稅約每年3月22日前，地價稅約每年9月22日前，遇假日順延。 |
| 會被查過去的租金嗎？ | 住宅法規定相關租約資料不得作為查核租賃所得的依據，但仍應依法申報應稅所得。 |
| 租約到期要重新申請嗎？ | 房屋稅部分，租約到期後須重新申請，以免恢復一般稅率。 |
八、一句話結論
公益出租人優惠延長到2032年，房屋稅2.0讓1.2%房屋稅成為最大節稅來源；多屋族先算戶數級距，再決定哪一戶轉公益出租。
詠騰工商觀點
出租的報酬不只看租金，持有成本同樣決定收益。房屋稅2.0之後，多屋族每多一戶非自住房屋，稅率級距就可能往上跳。我們建議房東把每一戶的評定現值、租金水準、房客資格與管理方式列成表格，優先把現值高、租金接近1.5萬元的房屋轉為公益出租；租金遠高於1.5萬元的物件，則可比較私人包租或一般出租。並記得在租約到期時重新申請，避免稅率被打回原級距。
免責聲明：本文依行政院令、財政部及地方稅務局公開資料與相關新聞報導整理，僅供一般資訊參考，不構成個別稅務或法律建議。公益出租人認定、各項稅率與申請期限，以內政部、財政部及所在地地方政府最新公告為準；節稅金額為假設情境試算。
