桃園機捷A10山鼻站土地開發案2026年8月26日公告由宏匯光合聯盟取得，9月9日簽約，是桃園首件捷運聯開案。獎勵後容積已達476%，關鍵在地主分配率調整為33%至38%。本文換算分配率對投資人的影響，並解析綠線G15a站招商時程與風險。

基地約1,512坪，法定容積280%，加計土管與捷運開發獎勵後上限476%，本案自2021年啟動、歷經3次招商，最後一輪有4組申請人競爭。綠線G15a站（原G31，鄰近菓林重劃區）約1,125坪、容積300%，2026年8月28日公告徵求投資人，2027年1月12日截止收件。多數討論把招商困難歸咎於「容積率太低」，但A10的獎勵後容積早就有476%。最後讓案子成交的調整是：土地所有權人最低分配率調整為33%至38%，以及開發實績採計由近5年放寬為近5至10年。換算下來，分配率每降5個百分點，對投資人等於多出約360坪的權益樓地板，相當於多給約24%的容積。招商的關鍵，往往不在容積，而在「容積怎麼分」。

文章目錄

一、看懂兩案：A10與G15a條件對照

投資金額為招商時預估值；實際量體、分配比例與契約內容以捷運工程局正式公告與投資契約為準。

A10的時間軸

二、獨特切角：分配率比容積率更能決定成敗

捷運聯合開發的收益，是由地主（市府）與投資人按分配率分配開發後的權益。以A10獎勵後容積476%為例（簡化示意）：

簡化示意，未計公設、地下室、捷運設施與實際分配方式（可能以價值而非面積分配）；分配率區間依市府公告調整後條件。

三、為什麼難招商？五個真正的瓶頸

G15a面對的是另一個題目

• 車站先到、建築後到：綠線G15a預計2026年底通車，但開發案2027年1月才收件，若順利簽約後再設計、請照、施工，大樓完工可能在車站通車數年之後（推估）。
• 需求綁航空城：「航空產業快捷宅」的客群來自機場與航空城就業人口，而航空城支線（G16至G19）不在綠線第一階段，依進度分期推動。
• 規模較小：約1,125坪、投資約14億元，適合中型建商，但商辦與零售能否去化需審慎評估。

四、延伸研究：政策可以怎麼調、投資人怎麼評估

1. 政府的工具箱

2. 投資人的評估清單

3. 周邊業主與企業的意義

A10山鼻站位於林口新市鎮與航空城之間，簽約代表站前將出現商場與住宅，周邊店面與住宅的生活機能預期提升；但完工前仍有數年施工期。G15a周邊的菓林重劃區，則要觀察綠線通車後的實際通勤與航空產業就業人口。

五、名詞解釋

六、接下來看什麼：綠線通車與G15a開標

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

桃園捷運土開的瓶頸不只是容積率：A10在獎勵後476%的條件下，靠調整分配率與資格門檻才簽下第一件聯開案；G15a則要面對「車站先通、需求未到」的時間差。

詠騰工商觀點

捷運聯開是土地開發裡最複雜的類型之一：同一塊地上要同時滿足交通、公共利益與民間報酬。A10的案例提醒我們，開發條件裡最值錢的往往不是容積，而是分配與風險怎麼切。對沿線土地與廠辦業主，捷運土開案的簽約代表站前機能將逐步成形，但從簽約到完工仍有多年；評估價值時，建議以「車站已營運、開發已簽約、需求已落地」三個條件逐一檢查，三者齊備的區段，價值才比較站得住。

免責聲明：本文依桃園市政府捷運工程局公告及公開報導整理，僅供一般資訊參考，不構成投資、法律或交易建議。開發量體、分配比例與時程以正式公告與投資契約為準；文中分配率換算為簡化示意，推演為情境推估。