專題文章房東報稅教學：51R、74S、74G 怎麼選？選錯代號可能被補稅
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房東申報租金收入，社宅包租選51R、代管選74S、公益出租人選74G，皆享每屋每月1.5萬元免稅，包租代管超過部分可再扣60%必要費用。一般出租可選43%標準扣除或列舉房貸利息、稅費、修繕、折舊。注意免稅額以門牌計算、押金需設算利息。本文附四種房東試算與報稅前檢查表。
其他一般出租，則以「租金收入 − 必要費用」計算租賃所得。必要費用有兩種扣法：不用單據直接扣 43%，或拿單據列舉房貸利息、房屋稅、地價稅、保險、修繕、折舊；房貸利息高的房東，列舉往往更省。多數教學文漏掉兩件會讓房東多繳稅的事：第一，1.5 萬元免稅額是「每屋」計算，以門牌認定——一層樓隔成五間套房、只有一個門牌，免稅額可能只有一個 1.5 萬元。第二，押金也要算租金，要按郵政一年期定儲固定利率設算利息併入收入。2027 年 5 月申報 2026 年度所得前，現在就是整理單據、確認房客資格的時候。
文章目錄
一、看懂代號與公式：51R、74S、74G 與一般出租
重點：代號決定你能不能用免稅額；選錯代號，可能被剔除優惠或補稅。
三個優惠代號
| 代號 | 身分 | 免稅額 | 超過免稅額部分 | 怎麼確認資格 |
|---|---|---|---|---|
| 51R | 社會住宅「包租」方案房東 | 每屋每月 1.5 萬元 | 可再扣 60% 必要費用 | 與包租業者簽訂之方案契約 |
| 74S | 社會住宅「代管」方案房東 | 每屋每月 1.5 萬元 | 可再扣 60% 必要費用 | 與代管業者簽訂之方案契約 |
| 74G | 公益出租人（房客領有政府租金補貼並經認定） | 每屋每月 1.5 萬元 | 依一般出租規定計算 | 公益出租人查詢網或主管機關認定 |
代號為國土署公布之綜所稅申報類別。實際申報介面與欄位，以當年度財政部報稅系統說明為準。
一般出租的計算公式
押金也要算收入
- 依規定，押金應按郵政儲金一年期定期儲金固定利率設算利息，併入租賃收入；不足一年按月比例計算。
- 2025 年度適用利率為 1.725%；2026 年度適用利率以財政部公告為準（以當年 1 月 1 日郵政一年期定儲固定利率為基準）。
- 押金被沒收時，沒收年度要申報為租金收入。
- 若能證明押金用途且已申報運用押金產生的所得，可在租賃所得範圍內減除。
二、獨特切角：免稅額看「門牌」不看「房間」
試算：一層隔五間套房（同一門牌），每間月租 8,000 元
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 全年租金 | 8,000 × 5 間 × 12 個月 ＝ 48 萬元 |
| 可用免稅額（1 個門牌） | 1.5 萬 × 12 ＝ 18 萬元 |
| 超過部分（社宅包租代管，再扣 60%） | （48 萬 − 18 萬）× 40% ＝ 12 萬元應稅 |
| 若誤以為每間各有免稅額 | 每間月租 8,000 元 < 1.5 萬，以為全額免稅 → 應稅 0 元 |
| 差異（12% 級距） | 少報約 1.44 萬元稅額，可能被補稅並處罰 |
- 違規隔間：隔間套房若涉及違建或消防不合格，可能影響方案加入與房客補貼資格。
- 房客營業：公益出租的房客若把房子拿去營業，不符補貼資格，國稅局曾剔除房東免稅額並補徵所得稅。
- 代簽租約：公益出租人租約須由所有權人本人簽訂，配偶、父母或子女代簽不符資格。
三、必要費用怎麼扣：43% 標準 vs 列舉
結論：沒有房貸、單據不齊的房東，用 43% 最省事；房貸利息高、剛整修過的房東，列舉通常比較省。兩者只能擇一。
兩種扣法比較
| 比較 | 43% 標準扣除 | 列舉扣除 |
|---|---|---|
| 要不要單據 | 不用 | 要，並妥善保存 |
| 計算方式 | 租賃收入 × 57% ＝ 租賃所得 | 租賃收入 − 實際費用 ＝ 租賃所得 |
| 適合誰 | 無房貸、費用少、怕麻煩 | 房貸利息高、修繕多、建物成本高 |
| 風險 | 低 | 單據不全或分攤不正確，可能被剔除 |
列舉可以扣哪些？
| 項目 | 說明 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 房貸利息 | 當年實際支付的購屋貸款利息 | 增貸、裝修貸款通常不算；部分出租須按比例分攤 |
| 房屋稅、地價稅 | 當年實際繳納 | 部分出租按比例分攤 |
| 保險費 | 火險、地震險等與出租房屋相關的保險 | 保單要對得上出租標的 |
| 修繕費 | 油漆、抓漏、設備維修等實際支出 | 需單據；大型改良可能要以折舊方式處理 |
| 折舊 | 建物成本 ÷ 耐用年限（常見以 50 年估） | 不含土地成本 |
| 管理費 | 社區管理費等實際支出 | 部分出租按比例分攤 |
四、延伸研究：四種房東試算、扣繳與補充保費
案例一：一般出租，月租 2 萬元、押金 4 萬元
假設押金設算利率 1.725%；列舉費用：房貸利息 12 萬、房屋稅 9,600、地價稅 2,000、火險 3,000、折舊 6 萬（建物成本 300 萬 ÷ 50 年）、修繕 1 萬，合計 20.46 萬元。
| 項目 | 43% 標準扣除 | 列舉扣除 |
|---|---|---|
| 租賃收入 | 24 萬 ＋ 押金利息 690 元 ＝ 240,690 元 | 240,690 元 |
| 必要費用 | 約 103,497 元 | 204,600 元 |
| 租賃所得 | 約 137,193 元 | 36,090 元 |
| 稅額（5% 級距） | 約 6,860 元 | 約 1,804 元 |
| 稅額（12% 級距） | 約 16,463 元 | 約 4,331 元 |
| 稅額（20% 級距） | 約 27,439 元 | 約 7,218 元 |
案例二：社宅代管（74S），月租 2 萬元
| 項目 | 數字 |
|---|---|
| 全年租金 | 24 萬元 |
| 免稅額 | 18 萬元 |
| 應稅所得 | （24 萬 − 18 萬）× 40% ＝ 2.4 萬元 |
| 稅額（12% 級距） | 約 2,880 元 |
| 對照一般出租 43% | 約 16,416 元（不含押金利息） |
案例三：公益出租人（74G），月租 1.2 萬元
全年租金 14.4 萬元，低於每屋每年 18 萬元免稅額，租金所得稅 0 元。前提是房客整年都具租金補貼資格；若補貼中途終止，終止後月份應依一般出租申報。
案例四：出租給公司
| 項目 | 規定 |
|---|---|
| 所得稅扣繳 | 公司給付租金時代扣 10%；每次應扣稅額不超過 2,000 元可免扣繳 |
| 二代健保補充保費 | 單次給付達 2 萬元以上，扣 2.11% |
| 例：月租 5 萬元 | 扣繳 5,000 元＋補充保費 1,055 元，房東實收 43,945 元 |
| 報稅時 | 已扣繳稅款可抵繳應納稅額，多扣可退 |
| 簽約提醒 | 租金寫「含稅」還是「實拿」要約定清楚 |
漏報的代價
- 短漏報所得：依所得稅法第 110 條，處所漏稅額 2 倍以下罰鍰；未申報者最高 3 倍。
- 核課期間：一般為 5 年，未申報或故意逃漏為 7 年。
- 連動效果：申報租金未達當地一般租金標準，房屋稅也可能無法適用 1.5%～2.4% 出租優惠稅率。
2027 年報稅前可能的變化（推演，非官方說法）
| 情境 | 可能性 | 對房東的影響 |
|---|---|---|
| 國稅局加強比對公益出租人房客資格 | 中高（已有剔除補稅案例） | 74G 申報前務必確認房客全年資格 |
| 租金補貼戶數自 2027 年起逐年調降 | 中（草案階段，未證實） | 部分公益出租人資格可能消失，需改一般申報或加入包租代管 |
| 婚育家庭免稅額、學前特別扣除額提高 | 不確定（人口對策規劃，須完成修法，未證實何時適用） | 有幼兒的房東家庭整體稅負可能下降 |
| 押金設算利率 | 央行政策利率維持不動，利率可能與前年相近 | 以財政部公告為準 |
五、名詞解釋
| 名詞 | 白話說明 |
|---|---|
| 租賃收入 | 出租取得的全部收入，包括租金、押金設算利息、沒收押金等。 |
| 租賃所得 | 租賃收入扣掉必要費用後，真正要課稅的金額。 |
| 必要損耗及費用 | 出租房屋產生的成本；可用 43% 標準或列舉實際費用。 |
| 51R | 社會住宅包租方案的申報代號。 |
| 74S | 社會住宅代管方案的申報代號。 |
| 74G | 公益出租人的申報代號。 |
| 每屋 | 以門牌認定的一個出租單位，同一門牌隔間分租仍可能只算一屋。 |
| 押金設算利息 | 把押金視為存定存產生的利息，計入租賃收入。 |
| 扣繳 | 公司支付租金時先扣下所得稅代繳國庫。 |
| 補充保費 | 二代健保對租金等所得額外收取的保費，費率 2.11%。 |
六、房東接下來看什麼：報稅前檢查表
| 時間 | 要做的事 |
|---|---|
| 現在～2026 年底 | 整理全年租約、收款紀錄、押金金額；收集房貸利息證明、稅單、保險與修繕單據 |
| 現在～2026 年底 | 確認公益出租房客整年是否具租金補貼資格，有無中途終止 |
| 2027 年 1～2 月 | 比較 43% 與列舉何者較省；確認押金設算利率公告 |
| 2027 年 3 月 22 日前 | 需要適用房屋稅出租優惠者，向稅捐機關申報出租使用 |
| 2027 年 5 月 | 綜所稅申報：選對代號（51R、74S、74G 或一般租賃）、確認每屋門牌、抵繳已扣繳稅款 |
七、FAQ 常見問題
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 51R、74S、74G 差在哪？ | 51R 是社宅包租、74S 是社宅代管、74G 是公益出租人；三者都有每屋每月 1.5 萬元免稅額。 |
| 超過 1.5 萬元的部分怎麼算？ | 社宅包租代管可再扣 60% 必要費用；公益出租人超過部分依一般出租規定計算。 |
| 43% 和列舉哪個比較好？ | 沒有房貸或費用少，用 43% 簡單；房貸利息、修繕、折舊加總超過收入 43%，列舉較省。 |
| 列舉可以扣房貸利息嗎？ | 可以，限當年實際支付的購屋貸款利息，部分出租須按比例分攤，且不能重複作為自用住宅借款利息扣除。 |
| 押金要報稅嗎？ | 要，按郵政一年期定儲固定利率設算利息併入租賃收入；2025 年度為 1.725%。 |
| 一層隔多間套房，免稅額怎麼算？ | 以門牌認定每屋，同一門牌可能只有一份每月 1.5 萬元免稅額。 |
| 房客領租金補貼，我一定是公益出租人嗎？ | 需經主管機關認定，可到公益出租人查詢網確認；房客補貼終止後，資格也會結束。 |
| 出租給公司要注意什麼？ | 公司會扣繳 10% 所得稅與 2.11% 補充保費，報稅時可抵繳；租約要寫清楚租金是否含稅。 |
| 沒報租金收入會怎樣？ | 可能補稅並處漏稅額 2 倍以下罰鍰，未申報最高 3 倍；也可能影響房屋稅出租優惠稅率。 |
| 2027 年什麼時候報稅？ | 2026 年度所得於 2027 年 5 月申報；房屋稅出租優惠申報期限為 2027 年 3 月 22 日。 |
八、一句話結論
詠騰工商觀點
我們協助房東整理出租物件時，最常發現的問題不是不想報稅，而是不知道自己屬於哪一類、能用哪個代號。尤其是隔間套房、房客中途退出補貼、家人代簽租約，這些細節都可能讓原本以為的免稅變成補稅。
我們建議房東每年年底做一次「出租物件健檢」：確認每個門牌的租約、房客資格、押金與費用單據。報稅前一個月才整理，往往來不及比較 43% 與列舉，也來不及補齊證明。若有多間出租物件，也可趁此評估是否加入社宅包租代管，讓稅負與管理都更穩定。
免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 15 日財政部、國土署及公開資訊整理，僅供一般稅務資訊參考，不構成個別稅務或法律意見。試算為概算，實際稅額依個人綜合所得、扣除額與級距計算；申報代號、免稅額、必要費用率、押金設算利率與申報期限，以財政部及國稅局當年度公告為準；「推演」段落為編輯部情境分析。
