鎧鉅（1585）董事會通過處分新北三峽介壽路一段A棟廠房3、4樓，約840坪、每坪31.5萬元、總價2.65億元，預計處分利益1.5億元，約每股2.6元、為2024年營收1.25倍。成交價約為估價93.7%，但買家名稱尚待簽約公告。本文解析交易數字、財務意義、三峽廠辦與三鶯線效應。

目的是「活化資產並改善財務結構」。價格以雙方議價決定，參考的估價報告金額為 2.83 億元。表面上是一筆單純的資產處分，但有兩個細節值得注意：第一，公告寫明交易相對人為「最適買家（買家名稱待簽約日再行公告）」——董事會先定了價格與處分決議，買方卻還沒確定，交易能否完成仍有變數。第二，這筆 1.5 億元的預估利益，約是鎧鉅 2024 年全年營收（約 1.2 億元）的 1.25 倍、約占實收資本額 26%；而鎧鉅今年 4 月才公告累積虧損已達實收資本額二分之一。這筆廠辦，是鎧鉅修補資產負債表最重要的一張牌。

文章目錄

一、看懂交易：價格、估價與帳面數字

重點：成交價比估價低約 6.3%，但仍比帳面價值高出一倍以上，獲利主要來自多年前取得的低成本。

交易基本資料

從公告推算的關鍵數字

推算數字為編輯部依公告與公開營收資料計算，未計入土地增值稅、營業稅、所得稅與交易費用，實際認列金額以公司財報為準。

鎧鉅是什麼樣的公司？

• 市場：興櫃，實收資本額約 5.77 億元、已發行約 5,770 萬股。
• 業務：高功率 AI 晶片老化測試機銷售、生物科技產品生產代工，以及半導體測試治具、低軌衛星板、機殼、植牙與航太零件刀具生產。
• 營收規模：2022 年約 1.50 億元、2023 年約 1.12 億元、2024 年約 1.20 億元。
• 財務狀態：2026 年 4 月 28 日公告累積虧損已達實收資本額二分之一，同日董事會決議不分配股利。

二、獨特切角：先定價、後找買家，賣的其實是「財務時間」

「最適買家」這四個字代表什麼？

為什麼說賣的是「財務時間」？

1. 累積虧損已達資本額一半：依公司法規定，公司虧損達實收資本額二分之一時，董事會應於最近一次股東會報告。這筆利益若順利認列，可明顯降低累積虧損比例。
2. 一次性利益大於全年營收：對年營收約 1.2 億元的公司來說，1.5 億元的業外利益足以改變當年度損益樣貌。
3. 2.65 億元現金：可用於償還借款、支應營運或投入 AI 晶片測試機等新業務，具體用途公告未說明。

處分利益能否完全抵減累積虧損，需視公司實際累積虧損金額、稅負與會計處理而定，公告未提供這些細節。

三、為什麼要賣？價格合理嗎？

結論：以估價 93.7% 成交，對有財務壓力、要求速度的賣方來說屬合理折讓；對買方來說，關鍵在 31.5 萬元買到的是樓上層廠辦，使用條件比價格更重要。

價格面

• 估價 vs 成交：估價約每坪 33.7 萬元，成交 31.5 萬元，約 6.3% 折讓。賣方以速度換價格，在企業出售資產時並不少見。
• 和三峽住宅行情比：三峽 2025 年住宅平均約每坪 39.2 萬元，本案廠辦樓上層約為其 8 成。廠辦樓上層通常低於同區住宅，這個價差落在常見範圍內，但仍應以同區廠辦實價登錄比對。
• 和帳面成本比：推估帳面約每坪 13.7 萬元，成交價是帳面的 2.3 倍，獲利主要來自長期持有。

買方會在意什麼？

稅負可能影響最終淨利

公司出售不動產的稅負，會依取得時間不同：2016 年後取得的房地適用房地合一稅，依持有期間適用不同稅率；2016 年前取得者，土地部分主要課土地增值稅、建物部分併入營利事業所得。另外建物部分可能涉及營業稅。公告的 1.5 億元為「預計處分利益」，稅後實際貢獻需待財報確認。

四、延伸研究：三峽廠辦行情與三鶯線效應

三峽區域背景

對工業不動產的意義

• 通勤改善：三鶯線通車讓三峽廠辦更容易招募土城、板橋一帶員工，對研發型、組裝型企業有吸引力。
• 住宅化壓力：捷運沿線住宅價格走高，部分工業用地或廠辦可能面臨轉型壓力，但工業區用途變更需依都市計畫程序，不能直接假設。
• 上市櫃賣廠潮：2025 年以來不少企業以「活化資產」為由出售廠房或辦公室，買方多為需要即時空間的科技或傳產業者。

接下來可能怎麼發展（推演，非官方說法）

五、名詞解釋

六、投資人與企業接下來看什麼

七、FAQ 常見問題

八、一句話結論

詠騰工商觀點

這類「活化資產」交易，近年在中小型上市櫃與興櫃公司愈來愈常見。對賣方而言，長期持有、帳面成本低的廠房，往往是公司最有價值、也最快變現的資產；對買方而言，則是在新廠難求的時期，取得一個能立即使用的空間。

我們建議有閒置廠房的企業，出售前先比較三件事：估價與實價登錄的差距、不同取得時間下的稅負、出售與出租或售後租回的長期現金流。對買方，則要特別注意樓上層廠辦的載重、貨梯與用途，價格合理不代表適合你的產業。

免責聲明：本文依截至 2026 年 10 月 15 日公開資訊觀測站重大訊息及可查得之公開資料整理，僅供產業與不動產資訊參考，不構成投資建議。文中推算數字為編輯部依公告計算之概算，未計稅費；實際處分利益、認列時點與財務影響以公司正式公告及財報為準；「推演」段落為編輯部情境分析，非公司說明。