專題文章新北捷運37處開發案的另一面：審計處點名收益只實現24.86%，商機在哪、風險在哪？
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新北規劃37處捷運開發案、預估3,270億元投資，13處已招商、十四張站投資985億元。但審計處指出軌道建設自償收益僅實現24.86%。本文解析聯開案如何成為捷運還款來源、未來供給變化，以及店面、商辦與產業空間的評估重點。
新北市審計處今年7月提醒：10項軌道建設依計畫應回收的自償收益約638億元，到2025年底只實現24.86%。聯開案不只是建商的生意，更是市府償還捷運建設負債的財源。看懂這一層，就能理解為什麼市府持續加速招商、擴大TOD範圍，以及哪些供給會在未來幾年陸續出現。
37處 全市捷運開發案 | 13處 2025年底前招商成功 |
1,348億 已招商案件投資金額 | 24.86% 自償收益實現率（審計處） |
本文目錄
一、看懂：37處開發案的最新數字
| 項目 | 數字 | 判讀 |
|---|---|---|
| 全市捷運開發案 | 37處 | 規劃總量，不等於都已招商 |
| 預估投資商機 | 約3,270億元 | 全部完成的預估規模 |
| 預估就業／居住人口 | 約4.3萬個／約5.3萬人 | 需等完工、進駐才會實現 |
| 2025年底前招商成功 | 13處，投資約1,348億元，公益空間約2,150坪 | 已有投資人，但多數仍在設計或施工 |
| 13處預期挹注市府 | 約175.68億元 | 市府可回收的開發權益 |
| 今年預計再招商 | 6處，預期挹注約51.79億元 | 依捷運局回應審計處的說法 |
同一時間，新北有七條捷運線同時施工：萬大中和線、土城樹林線、環狀線南北環、汐止東湖線、基隆捷運、淡海輕軌二期，以及三鶯線延伸桃園八德段，合計約57公里、51座車站。
二、獨特切角：聯開案其實是「捷運的還款來源」
新北的軌道建設採「舉債建設、收益償還」模式：先借錢蓋捷運，再用場站土地開發、營運收入等收益還款。審計處檢視淡海輕軌等10項軌道建設，發現：
依綜合規劃應回收的自償收益：約638.39
2025年底實際實現：24.86%（約158.7億，依比例推算）13處已招商案預期挹注：175.68（約占27.5%）加上今年預計6處：227.47（約占35.6%）判讀：就算今年招商全部成功，預期挹注也只有應回收收益的三成多。剩下的缺口，要靠更多開發案、更高的開發強度與營運收入補上。
審計處點出的原因：
- 已通車路線（如淡海輕軌）周邊開發不如預期，搭乘習慣仍在培養。
- 營建成本上漲、缺工缺料、施工場地受限、耐震規範趨嚴，降低建商投資意願。
- 都市計畫變更、區段徵收等程序延宕，讓開發效益延後。
- 開發效益回饋軌道建設基金的比例與時點，尚未定案。
捷運局回應：環狀線已爭取110億元綜合開發補助，並擴大TOD範圍增加財源；跨局處研議新案的回饋機制，待評估確定回饋比例後定案。
三、延伸研究：十四張、三鶯線、機捷A3三個案例
1. 十四張站暨南機廠：全國最大捷運聯開案
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 簽約 | 2025年11月，宏匯、愛山林、甲山林相關團隊組成的投資公司 |
| 投資規模 | 約985億元 |
| 基地／樓地板 | 約14公頃、約25萬坪樓地板，8棟最高51層大樓 |
| 規劃內容 | 住宅約5,100戶、商場約2萬坪、辦公室約5萬坪；預估引入1.1萬居住人口、1.2萬就業機會 |
| 轉乘 | 環狀線、安坑輕軌 |
媒體引述宏匯方面說法，本案約三成規劃為商辦。對企業來說，5萬坪辦公空間是新店、中和一帶少見的大型供給，完工後可望成為新的企業總部或區域據點選項。
2. 三鶯線7處開發案：5處已招商
三鶯線沿線共7處開發案，已有5處招商成功，其餘2處預計今年公告，合計估計吸引485億元投資、引入約1.4萬居住人口。三鶯線已於6月30日通車，是觀察「通車後開發案如何落地」的最佳樣本。
3. 機捷A3轉運站BOT：轉運＋飯店＋商場
宏匯集團今年1月簽下機捷A3轉運站BOT案，預計投資86億元、2026年底前動工、2030年完工，內容包括轉運大樓、四星級酒店與宏匯廣場二期（約6,000坪，餐飲約七成）。這類案件的商機偏向商場、旅宿與周邊服務業，而非一般住宅。
另外，環狀線「新北產業園區站」開發案（新莊中山路與五工路口西北側，約2,401平方公尺）目前在徵求投資人的前置作業階段，期程尚未訂定，可作為五股、新莊產業聚落周邊的後續觀察點。
四、名詞解釋：聯開、自償率、TOD增額容積
| 名詞 | 白話說明 |
|---|---|
| 捷運聯合開發 | 政府提供捷運場站周邊土地，與民間合作興建住宅、商場或辦公，政府分回部分樓地板或權益 |
| 自償收益 | 捷運建設可以靠自身產生的收益（土地開發、營運、增額稅收等）償還的部分 |
| 舉債建設、收益償還 | 先借錢蓋，再用自償收益還款；收益延遲，財務壓力就會增加 |
| TOD | 以大眾運輸站為核心，整合住宅、商業、辦公與步行環境的發展模式 |
| 增額容積 | 在TOD範圍內，開發者付費取得額外樓地板，市府以此挹注建設財源 |
五、商機地圖：店面、商辦、產業空間各看什麼
| 類型 | 聯開案帶來的變化 | 評估重點 |
|---|---|---|
| 站點周邊店面 | 住宅與辦公人口進駐後，平日與假日客源互補 | 出入口方向、人流是否經過、面寬、同類店家數量；聯開案自帶商場也是競爭者 |
| 商辦 | 十四張5萬坪等大型供給陸續出現 | 完工時程、同區供給、租金水準、停車與管理；新供給會拉高企業議價空間 |
| 住宅與租賃 | 大量戶數集中交屋 | 交屋時程重疊可能壓抑租金；以實價登錄比較，不追題材 |
| 產業空間（廠房、倉儲） | 捷運不改變貨車物流，但擴大員工通勤半徑 | 使用分區、電力、樓高、裝卸、消防；靠近捷運有利招工，但不是選廠的主要條件 |
| 企業服務據點 | 辦公人口帶動清潔、維修、餐飲、物流等服務需求 | 服務半徑與合法使用空間，例如店面、辦公或一般工業區 |
實體＋數位的組合：捷運帶來的是「可到達性」，數位工具（線上預約、外送、會員經營）則能把路過的人變成回頭客。評估商業空間時，除了人流，也要看租戶是否有能力把實體客源延伸到線上。
六、風險清單與進場前檢查
| 風險 | 為什麼會發生 | 如何因應 |
|---|---|---|
| 開發延後 | 缺工缺料、成本上漲、程序延宕（審計處已點出） | 以保守時程估算持有成本 |
| 利多提前反映 | 大案簽約新聞一出，周邊開價先漲 | 比對實價登錄而非開價 |
| 供給集中 | 市府有財務動機加速招商、擴大量體 | 盤點同區未來3～5年商辦、店面、住宅供給 |
| 運量不如預期 | 新路線搭乘習慣需要時間養成 | 看實際運量與熱門車站排名 |
| 使用不合法 | 店面、辦公或工業空間用途不符 | 確認使用分區、建物用途與消防條件 |
進場前四步驟：①查案件走到哪個階段（規劃、招商、簽約、施工、營運）；②實地走一趟出入口到物件的動線；③比較實際成交與租金；④用保守租金試算，確認延後兩三年也撐得住。
七、常見問題 FAQ
| 問題 | 回答 |
|---|---|
| 新北有多少捷運開發案？ | 全市規劃37處；2025年底前13處招商成功，今年預計再招商6處。 |
| 審計處說的24.86%是什麼？ | 10項軌道建設依計畫應回收的自償收益約638億元，到2025年底實際只實現24.86%。 |
| 這對市場有什麼影響？ | 市府更有動機加速招商、擴大TOD範圍，未來捷運站周邊商辦與店面供給可能增加。 |
| 十四張站開發案規模多大？ | 投資約985億元、約25萬坪樓地板，含住宅約5,100戶、商場約2萬坪、辦公室約5萬坪。 |
| 捷運開發對廠房有幫助嗎？ | 主要是擴大員工通勤半徑、有利招工；選廠仍以分區、電力、物流與合法性為主。 |
| 捷運站旁店面一定好嗎？ | 不一定。聯開案常自帶商場，會分走人流；要看出入口動線、面寬與租金負擔。 |
八、一句話結論
詠騰觀點
捷運聯開案帶來的大量住宅、商場與辦公供給，會讓企業在選址時有更多選擇，但也讓「靠捷運」不再是稀缺條件。對製造、倉儲與企業服務業者來說，真正稀缺的是合法、電力足、貨車好進出，又在員工通勤範圍內的產業空間。
詠騰工商長期深耕工業地、廠房與商用不動產，熟悉新北與桃園交界的產業聚落，可協助企業比較捷運周邊辦公據點與工業區廠房的成本、交通與合法用途，規劃最適合的營運空間。詠騰工商團隊（曾先生）洽詢電話：0981-681-379
免責聲明：本文為城市發展與不動產市場分析，資料整理自新北市政府、新北市捷運工程局及媒體報導之審計處報告內容；實現金額為依比例推算。捷運開發計畫、工程時程與預估效益可能調整，不構成特定物件買賣或投資建議，實際投資前請查閱主管機關最新公告。
