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美國7月待過戶成屋銷售指數降至70.2，月減2.3%、年減2.2%，連續第4個月年減。30年期房貸約6.7%，高房價、長天期美債殖利率與經濟不確定性持續壓抑購屋需求，但成屋庫存也同步下降，美國房市真正問題可能是買方負擔與供給僵局。

這項數據通常領先實際成屋成交約1至2個月，因此市場開始關注：美國房市的降溫是否會延續到接下來的成屋銷售。但這次真正值得注意的，並不只是「高利率壓抑買氣」。從最新資料來看，美國房市比較像是陷入一種買方負擔偏高、賣方供給有限、價格又不容易快速下跌的僵局。7月成屋銷售雖然月減1.7%，但年增0.7%；庫存反而降至154萬戶，房價中位數仍年增2%至43萬4,100美元。換句話說，美國房市目前不是單純沒人要買，而是「買得起的人有限、願意賣的人也有限」。

一、7月美國房市數據一次看懂

指標	2026年7月	變化	代表意義
待過戶成屋銷售指數	70.2	月減2.3%	未來成屋成交的領先訊號轉弱
待過戶成屋銷售	—	年減2.2%	連續第4個月年減
成屋銷售	年化406萬戶	月減1.7%	實際成交同步走弱
成屋庫存	154萬戶	月減1.9%	供給沒有明顯增加
成屋庫存月數	4.6個月	持平	市場仍非過度供給
成屋房價中位數	43萬4,100美元	年增2.0%	價格仍維持上升
30年期房貸	約6.7%	高檔震盪	購屋負擔仍高
7月住宅開工	123.9萬戶	月減12.4%	新屋供給端也受到壓力

從這張表可以看到，美國房市目前最明顯的特徵是交易量偏弱，但價格與庫存並沒有出現典型崩跌型市場的變化。

NAR公布的7月成屋銷售為年化406萬戶，月減1.7%，但年增0.7%；同期成屋庫存降至154萬戶，月減1.9%，庫存月數維持4.6個月。房價中位數則為43萬4,100美元，年增2%，連續第37個月年增。

二、獨特切角：美國房市真正卡住的不是單純需求

不是「沒人買」，而是「買方與賣方都被利率綁住」

如果只看待過戶成屋銷售，很容易得到一個簡單結論：高利率讓美國人不想買房。

但進一步觀察成屋市場，會發現情況更加複雜。

2026年7月美國成屋銷售年化406萬戶，年增0.7%，但庫存卻只有154萬戶，而且比6月還下降1.9%。這代表市場並沒有出現大量屋主集中出售、庫存暴增的現象。

其中一個重要原因，是許多既有屋主仍持有疫情期間取得的低利率房貸。如果現在換屋，就可能必須放棄原本相對便宜的房貸，重新承擔約6%至7%的市場利率。

美國房市現在最麻煩的地方，是高利率同時打擊「買方的購買力」與「屋主的換屋意願」。

對買方來說，利率高代表每月房貸支出增加；對屋主來說，則代表賣掉舊房、重新買房的財務成本大幅提高。

結果就是：買方不敢買，屋主也不急著賣。

這種狀況會讓房市成交量長時間維持低檔，但又不一定會立刻出現房價大跌。

高總價市場與平價市場的差距正在擴大

7月成屋市場還有另一個值得注意的訊號：不同價格帶的表現並不一致。

Reuters報導指出，7月低於25萬美元的住宅銷售尤其疲弱，而75萬美元以上住宅的成交反而出現雙位數成長。

這代表美國房市正在出現一定程度的市場分化。

高收入家庭或擁有較多資產的買方，對高利率的承受能力相對較高；首次購屋族及預算有限的家庭，則更容易受到房貸利率與房價雙重壓力。

因此，未來如果看到美國房市「成交量回升」，也不能只看總量，還要觀察究竟是哪一個價格帶、哪一種買方正在回來。

三、高利率為什麼對房市殺傷力這麼大？

房貸利率每差一點，長期總成本就可能差很多

美國住宅市場高度依賴30年期固定房貸，因此利率變化對購屋者的影響通常比短期利率更直接。

以30年、貸款50萬美元做簡化示範：

房貸利率	貸款金額	30年期估算月付本金＋利息
5.0%	50萬美元	約2,684美元
6.0%	50萬美元	約2,998美元
6.7%	50萬美元	約3,226美元

以上為單純本金與利息的示意計算，未包含房屋稅、保險、管理費等其他成本。

從5%提高到6.7%，每月支出差距約542美元。對長期負擔30年房貸的家庭而言，這不是小幅變化。

也因此，當房貸利率從6%左右升向接近6.7%時，即使房價本身沒有大幅上漲，購屋負擔仍可能明顯增加。

問題不只是房貸6.7%，而是市場開始擔心利率降不下來

這次新聞最值得修正的一個地方，就是不能再使用「10年期美債約4.7%」作為現在市場環境的主要描述。

截至2026年8月中旬，美國長天期公債殖利率已明顯高於先前的4.7%附近水準。Reuters 8月19日報導指出，30年期美國公債殖利率近期一度升至約5.3%，為2007年以來高點；30年期房貸則維持在約6.7%的高位。

真正的風險不是「房貸快7%」本身，而是如果長天期美債殖利率持續偏高，市場原本期待的房貸降息時間可能往後延。

美國房貸利率並非單純由聯準會政策利率決定，長天期美債殖利率、抵押貸款證券市場及銀行資金成本等因素都會影響最終房貸價格。

因此，即使聯準會未來有降息空間，也不代表30年期房貸一定會同步、等幅度下降。

四、延伸研究：成屋、建築商與新屋供給同步出現壓力

7月新屋開工大減12.4%

美國商務部人口普查局公布，2026年7月私人住宅開工年化123.9萬戶，較6月修正後的141.5萬戶下降12.4%，也比2025年7月下降13.5%。

其中單戶住宅開工年化80.8萬戶，月減9.9%，降至2022年11月以來最低。

這表示問題已經不只出現在「買房的人」，也開始反映在住宅建設端。

但有一個細節不能忽略：建築許可反而增加

如果只看到「新屋開工大跌12.4%」，很容易解讀成建商全面停止投資。

但最新官方資料其實沒有那麼悲觀。

7月美國私人住宅建築許可年化144.3萬戶，月增5.0%，其中單戶住宅建築許可年化89.4萬戶，月增2.5%。

也就是說，「已經動工的案子減少」與「未來準備取得許可的案子增加」同時存在。

這是一個值得後續觀察的領先訊號：如果建築許可持續回升，但開工仍然疲弱，可能代表建商正在等待更好的融資成本、銷售環境或需求條件。

建商信心仍然偏弱

美國全國住宅建築商協會（NAHB）與Wells Fargo公布的8月住宅市場指數升至35，略高於7月的34，但仍屬偏弱水準。

該指數已連續16個月低於40，且超過兩年沒有突破代表市場偏向樂觀的50關卡。

另外，接近三分之二的建商提供購屋優惠，約30%的建商降價，平均降幅約6%。

這說明建商正在用優惠、降價與其他銷售刺激措施來降低高利率對需求的影響。

五、真正需要注意的是美債殖利率，而不只是房貸

如果未來要判斷美國房市何時真正回暖，單看聯準會是否降息可能不夠。

更重要的是觀察10年期與30年期美債殖利率是否持續回落。

因為房貸市場對長天期利率相當敏感。當市場擔心通膨、政府赤字、能源價格或大量國債供給時，即使聯準會政策利率沒有上升，長天期殖利率也可能維持高檔。

2026年市場又增加一個新的變數，就是中東衝突對能源價格與通膨預期的影響。Reuters近期報導指出，美國房貸利率上升與中東地緣政治風險、油價及美國公債殖利率變化都有關聯。

因此，美國房市接下來有三個重要變數：

觀察變數	如果下降	如果維持高檔
30年期房貸	購屋負擔改善	買方持續延後購屋
長天期美債殖利率	房貸有下降空間	房貸降幅可能受限
成屋庫存	買方選擇增加	價格可能仍有支撐
就業市場	購屋信心改善	家庭可能更重視現金流
房價	負擔能力改善	高房價與高利率雙重壓力

六、名詞解釋：什麼是Pending Home Sales？

Pending Home Sales不是「已經完成成交」

Pending Home Sales中文通常翻譯為「待過戶成屋銷售」或「簽約待過戶成屋銷售」。

它代表的是買賣雙方已經簽訂合約，但交易尚未完成過戶的住宅。

因此，這項數據通常比正式成屋成交數字更早反映市場變化。

NAR指出，待過戶交易通常在簽約後約1至2個月完成，因此Pending Home Sales可以視為成屋銷售的領先指標。

70.2代表什麼？

Pending Home Sales Index以2001年平均交易活動設定為100。

2026年7月指數為70.2，代表目前簽約活動仍明顯低於2001年的基準水準。

因此，不能把70.2理解成「70.2萬戶」，它是一個指數。

七、投資人與購屋族接下來看什麼？

觀察項目	重要原因	值得注意的方向
Pending Home Sales	領先未來成屋成交	是否結束連續年減
成屋銷售	反映實際成交	能否突破約400萬戶低檔
30年房貸	直接影響購屋負擔	能否回到6%附近
10年期美債	觀察長天期利率壓力	是否持續5%附近高檔
成屋庫存	決定買方選擇與價格壓力	庫存能否持續增加
房價中位數	觀察價格是否開始修正	漲幅是否持續縮小
新屋開工	反映住宅建設意願	開工是否止跌
建築許可	較早反映未來供給	近期已出現回升
就業市場	影響家庭購屋信心	失業率與新增就業

八、FAQ

問題	答案
美國2026年7月待過戶成屋銷售是多少？	Pending Home Sales Index為70.2，月減2.3%，年減2.2%。
為什麼Pending Home Sales重要？	因為它反映已簽約但尚未完成交易的成屋，通常領先正式成屋成交約1至2個月。
美國房貸利率現在多少？	2026年8月中旬30年期固定房貸約在6.7%附近，Mortgage News Daily 8月19日資料為6.72%。
美國房價有跌嗎？	2026年7月成屋房價中位數為43萬4,100美元，年增2%，因此目前仍不是全國房價全面下跌的環境。
美國房市為什麼成交量低？	高房貸利率、高房價及經濟不確定性都會壓抑買方需求；另一方面，既有屋主持有低利率房貸，也降低換屋與出售意願。
美國新屋開工有多差？	2026年7月住宅開工年化123.9萬戶，月減12.4%，年減13.5%；單戶住宅開工月減9.9%。
建商是不是完全停止蓋房？	不能這樣解讀。7月住宅開工大減，但住宅建築許可反而月增5%，顯示建商可能仍在觀察融資與需求條件。
房貸降息是不是美國房市就會馬上復甦？	不一定。除了房貸利率，房價、庫存、就業、消費信心與長天期美債殖利率都會影響購屋需求。
美國房市會不會崩盤？	目前資料比較支持「交易疲弱、價格仍具支撐」的市場，而不是已經進入全面崩跌。庫存仍有限、房價仍年增，是重要原因。
台灣房市會受到美國房市影響嗎？	可能透過全球利率、金融市場、資金成本與景氣預期產生間接影響，但不能直接把美國房市數據套用到台灣市場。

九、一句話結論

美國房市目前最大的問題不是單純「沒人買房」，而是高房價與高利率同時讓買方難以進場、屋主又不願意放棄低利率房貸，結果形成成交量偏弱、庫存不高、房價仍有支撐的市場僵局。

7月Pending Home Sales降至70.2，月減2.3%、年減2.2%，連續第4個月年減；成屋銷售也月減1.7%。但另一方面，成屋庫存只有154萬戶，房價中位數仍年增2%。

因此，接下來真正值得觀察的不是「美國房價會不會突然崩跌」，而是房貸利率能否真正回到6%附近、長天期美債殖利率是否降溫，以及成屋庫存能不能重新增加。

如果這三項沒有明顯改善，美國房市即使沒有大跌，也可能繼續維持「成交量低檔盤整」的狀態。

詠騰工商觀點

這次美國房市數據最值得注意的，其實不是單一一個2.3%的跌幅，而是房市開始出現「量弱、價穩、供給也不容易增加」的結構性矛盾。

如果只看Pending Home Sales，很容易認為美國房市正在快速惡化；但把成屋銷售、庫存、房價、新屋開工及建築許可放在一起看，答案就不一樣。

成屋銷售年減幅度並不大，房價仍然上升，庫存也沒有暴增。這意味著目前比較像是「市場轉不動」，而不是「市場全面崩壞」。

更值得注意的是利率環境。

過去市場常期待聯準會降息可以帶動房市，但2026年的情況更加複雜。只要長天期美債殖利率仍然偏高，30年期房貸就未必能快速下降。

而一旦房貸長期維持在6%至7%附近，美國房市就可能持續呈現兩極化：資產較多、收入較高的家庭仍有能力進場；首次購屋族與預算較低的家庭則繼續被排除在市場之外。

真正值得追蹤的房市訊號，不是「房價有沒有跌」，而是「利率下降後，交易量能不能真正回來」。如果利率下降、Pending Home Sales仍然沒有改善，才代表美國房市可能面臨比單純利率問題更深層的負擔能力問題。

資料來源與免責聲明

本文主要參考美國全國不動產經紀人協會（NAR）、美國商務部人口普查局（U.S. Census Bureau）、Reuters及Mortgage News Daily等公開資料整理。

2026年7月Pending Home Sales、成屋銷售及房價資料，均以NAR公布資料為主要依據；住宅開工與建築許可採美國人口普查局資料。

本文對房市趨勢的判讀屬財經內容分析，不代表任何政府機構、NAR或其他資料來源的官方預測。

本文不構成股票、基金、債券、房地產或其他金融商品之投資建議。房市及利率具有高度時效性，讀者進行投資或購屋決策前，應自行查閱最新官方資料及個別市場條件。