這是一家無自有晶圓廠的 IC 設計公司，少見地出手買下自用樓地產，金額相對其股本並不算小，值得從「用途」與「布局」的角度細看。

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一、交易一句話總結

久昌以 1.67 億元買進新竹市光復段一筆土地與五筆建號，土地約 165.5 坪、建物約 699.8 坪，合計逾 865 坪；成交價略低於專業鑑價，屬非關係人交易，公司說明用途為「因應公司營運需求」，但尚未進一步揭露將作辦公、研發、生產或其他特定用途。

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二、交易重點一表看

項目	內容
交易公司	久昌科技（6720，類比 IC 設計）
交易對象	盺琦科技股份有限公司（非關係人）
交易性質	購入不動產（自用）
土地	新竹市光復段 398 地號，約 547.21 ㎡／約 165.53 坪
建物	光復段 3919、3605、3668、3669、3677 建號，約 2,313.4 ㎡／約 699.80 坪
合計面積	約 865.34 坪
交易總價	約 1.67 億元（含稅，議價方式）
專業鑑價	約 1 億 6,840.9 萬元（理德不動產估價師聯合事務所）
價差	成交價低於鑑價約 140.9 萬元（約 0.84%）
仲介費	約 100 萬元（約占交易價 0.5988%）
取得目的	因應公司營運需求
決議日	2026/8/11 董事會

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三、成交價 ×鑑價 ×仲介費

把價格與費用攤開來看，這筆交易的定價相對透明、條件單純：

項目	金額	備註
專業鑑價	168,409,100 元	理德不動產估價師出具
成交價格	167,000,000 元	低於鑑價約 0.84%
價差	1,409,100 元	買方以略低於鑑價取得
仲介費	1,000,000 元	約占成交價 0.5988%

成交價低於鑑價約 140.9 萬元，加計 100 萬元仲介費後，整體取得成本仍與鑑價相當接近，定價落在合理區間，未見溢價買貴的情況。

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四、從地建比例看用途：像自用，不像擴廠

這是本案最值得推敲、卻少被提及的一點。土地只有約 165.5 坪，建物卻達約 699.8 坪，建物面積約為土地的 4.2 倍——這代表標的是一棟具相當樓層數的多層樓建物，而非佔地大、樓層低的廠房型物件。

項目	面積（㎡）	面積（坪）
土地	547.21	約 165.53
建物	2,313.4	約 699.80
建物／土地倍數	約 4.2 倍（多層樓建物特徵）

就結構特徵而言，這類多層樓建物較接近辦公、研發自用據點，而非低樓層量產廠房。因此在公司未揭露具體用途前，不宜逕自解讀為「擴產」或重大產能投資。

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五、久昌是誰？無廠IC設計公司的「買樓自用」

久昌科技（6720）成立於 2011 年，2024 年 12 月於櫃買中心掛牌，屬電子–半導體族群，主要業務為類比 IC 設計，產品聚焦電源管理晶片與霍爾（磁性）感測元件，應用橫跨消費性、車載、工控與居家安防。作為 fabless（無自有晶圓廠）的設計公司，久昌本質偏「輕資產」，本次以 1.67 億元購置自用樓地產，相對公司約 3 億元的股本並非小數目，反映的是對長期自有據點的規劃，而非產能擴充。

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六、非臨時起意：5月已授權、8月才拍板

這筆交易並非突發。久昌早在 2026 年 5 月的董事會，就已通過「購置不動產並授權董事長進行斡旋及全權處理後續相關事宜」；直到 8 月 11 日才鎖定新竹市光復段這處標的正式拍板。兩次公告前後呼應，顯示購置自有據點是循序推進的計畫性布局，而非臨時決策。

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七、投資人後續可留意的重點

觀察面向	可留意的訊號
用途揭露	後續是否說明作辦公、研發或其他用途，以及進駐時程
財務結構	1.67 億元的支付方式（自有資金或舉債）與對現金部位的影響
本業動能	電源管理 IC 與霍爾感測在車載、工控、安防等應用的接單狀況
據點效益	自有據點是否提升辦公、研發或營運使用效率

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八、常見問題 FAQ

問題	解答
這是關係人交易嗎？	否。交易對象盺琦科技與久昌並非關係人，屬一般市場交易。
成交價低於鑑價是好事嗎？	對買方而言以略低於鑑價約 0.84% 取得，價差不大，屬合理範圍。
久昌買這棟是要擴產嗎？	公司僅稱因應營運需求，未說明用途；從建物約為土地 4.2 倍研判，較像多層樓自用據點，不宜逕自解讀為擴產。
久昌是做什麼的？	類比 IC 設計公司，主攻電源管理晶片與霍爾（磁性）感測元件，屬無自有晶圓廠的 fabless 設計商。
這筆金額對久昌大嗎？	相對公司約 3 億元股本，1.67 億元屬有感金額，反映對自有據點的長期規劃。

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九、詠騰工商觀點

整體看，這是一筆條件單純、定價合理的自用不動產購置，訊號意義在於一家新上櫃的 fabless 設計公司選擇「在新竹扎根、擁有自有據點」。對投資人的實務提醒有三：其一，別把「因應營運需求」直接等同於擴產利多——從地建比例判斷，標的較像多層樓辦公／研發建物，而非量產廠房。其二，1.67 億元相對久昌約 3 億元股本並不小，後續可留意支付方式與對現金部位、財務結構的影響。其三，此案 5 月授權、8 月拍板，屬計畫性布局；判斷公司價值仍應回歸電源管理 IC 與霍爾感測本業的接單與應用動能，不宜以單一不動產交易過度解讀。

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免責聲明：本文資料整理自公開資訊觀測站重大訊息及公開新聞，數據金額以公司正式公告及地政機關登記結果為準；有關用途、支付方式與財務影響等，仍待公司後續揭露為準。本文為資訊整理與觀點分享，不構成任何投資建議，投資人應自行評估風險並審慎判斷。