先釐清：這幾站到底在哪裡？

許多討論會把 G12～G14 統稱為「蘆竹南崁」，但實際上這片都市計畫區是跨行政區的：計畫區南側部分屬桃園市桃園區，其他範圍屬蘆竹區。分站來看：

• G12（南崁轉運站）：位於中正北路交流道旁，屬桃園區，未來規劃結合車輛基地專用區，發展為南崁轉運站。
• G13：位於中正北路與南竹路二段交叉路口北側。
• G13a：位於中正北路與蘆竹街190巷一帶，屬蘆竹區，為加設站（站號帶 a），確切定位仍以官方最新公告為準。
• G14：位於南崁路二段與長興路四段交叉口西側，屬蘆竹區。

要注意的是，官方在不同文件中的站點組合略有差異：「南崁地區都市計畫變更」案以 G12、G13、G13a 為名，而近期的土地開發公展則以 G12、G13、G14 為一組整體規劃，讀者查資料時可留意這點。

開發規模的演變：624 → 250 → 最新347公頃

這一區的開發面積歷經多次調整，是理解土地價值變化的關鍵背景：

• 市府早期在 G12、G13、G13a 車站周邊原規劃約 624 公頃的開發計畫。
• 因部分居民希望保留既有農地、維持原有聚落、減少大規模開發，2024 年一度討論將範圍縮小至約 250 公頃，公展前座談會也引起地主抗議。
• 2025 年 9 月，市府辦理最新公展，G12、G13、G14 車站周邊土地開發總面積調整為約 347 公頃，並彙整 109 年、113 年公展意見重新定位，目標於 2030 年正式展開區段徵收。

換言之，這區的規劃並非一次定案，而是在「開發強度」與「地方意見」之間反覆調整，這也是土地價值出現分化的根本原因。

最新規劃亮點：水岸都會生活圈與可負擔住宅

2025 年公展版本的定位相當值得注意，正好體現「開發與保留並重」的方向：

• 以打造全桃園第一處「以水岸環境而生的都會生活圈」為目標。
• 在 G13、G14 站間的南崁溪、茄苳溪交會處，劃設約 41.5 公頃大型都會河濱公園綠地。
• 為桃園首個納入完整永續住宅政策的案子，結合社會住宅與可負擔住宅概念，要求開發商提撥一定比例可負擔住宅，供青年更多居住選擇。
• G12 站規劃保留埤塘景觀，並劃設約 5 公頃農創市集用地，結合農業產銷轉型與休閒發展。
• 新闢一條航空城至桃園藝文特區、寬約 30 米的聯絡道路，強化全區路網。

通車時程：2026年底北段先行，全線2030

談土地價值，通車時程是不可忽略的變數。綠線第一階段（坑口—藝文特區段）預計 2026 年底完工通車，全線則預計 2030 年完工。

不過，綠線通車時間「一延再延」也是長期爭議——從最早的 2024 年，延至 2027 年，再延至 2030 年。對沿線土地而言，捷運帶來的效益需待實際通車才會逐步兌現，投資時務必把工程進度與可能的延期風險納入考量，避免為尚未落實的利多付出過高溢價。

兩種觀點：開發派 vs 保育派

支持開發：捷運需要完整都市機能才能發揮效益

支持開發的地主與市場人士認為，捷運不只是增加交通工具，更要帶動城市形成。若車站周邊缺乏商業機能、住宅人口、產業活動與公共設施，捷運效益可能無法完全發揮。G12～G14 鄰近南崁生活圈、蘆竹工業區、桃園國際機場、國道一號與機場捷運沿線，具有住宅、商業與產業發展條件，適度的都市計畫調整有助於提升土地利用效率、引進企業與人口。

支持保育：保留都市中珍貴的農地與綠帶

部分環境團體則認為，桃園快速發展過程中，農地與綠色空間逐漸減少。這一帶土地具有農業景觀、生態環境與都市碳匯功能，若大量開發，可能導致綠地減少、生態衝擊與都市熱島效應加劇。他們希望市府重新思考「都市發展是否一定需要大規模開發」，並提出生態農業、休閒觀光、綠色廊道等替代方向。值得一提的是，最新公展保留河濱公園與埤塘景觀的規劃，某種程度上也是回應了這類意見。

2026年市場關注：縮減開發後，土地價值如何分化？

對土地市場而言，開發範圍調整通常代表價值分化。一般而言，未來影響因素包括：

1. 是否納入正式都市計畫開發範圍

進入正式開發區的土地，較可能因公共設施改善、商業與人口導入而獲得較強的價格支撐；未納入的土地則須視後續政策而定。由於範圍歷經調整，同一區域內土地的處境可能差異很大。

2. 與捷運站的距離

一般而言，土地價值傾向「距離車站越近越明顯」。以下為市場關注度的概略參考（非保證值）：

3. 蘆竹產業發展帶來的長期需求

蘆竹是桃園重要產業區域，具備南崁科技園區、蘆竹工業區、物流產業與航空城外溢效應。未來企業對廠辦、倉儲與工業土地仍有一定需求，因此 G12～G14 周邊土地不只是住宅議題，也與桃園整體產業布局密切相關。

桃捷綠線對桃園城市發展的意義

綠線行經八德—桃園市區—蘆竹—南崁—大園路廊，過水尾站後分岔銜接機場捷運，並與臺鐵立體化提供轉乘，串聯多個生活圈，是桃園重要的交通骨幹之一。對沿線區域而言，捷運帶來的不只是通勤便利，更可能改變人口分布、商業活動、土地利用方式與產業布局。

結論：G12～G14的未來，取決於「開發與保留的平衡」

桃捷綠線周邊土地發展，本質上是城市成長與環境保護之間的取捨。開發帶來人口、商業與產業；保留則維護生態、農地與都市品質。從 624 公頃一路調整到最新的 347 公頃，並納入河濱公園與可負擔住宅，正說明市府試圖在兩者之間尋找平衡。

2026 年之後，市場真正該關注的，已不只是「開發多少土地」，而是捷運能否如期通車、帶動有效的人口與產業進駐，讓土地轉化為實際的城市價值。對企業而言，蘆竹南崁仍是桃園重要產業節點；對土地投資者而言，則需密切觀察都市計畫調整、捷運進度與土地使用條件，並留意工程延期的風險。

※ 免責聲明：本文依 2026 年可得公開資訊整理，捷運進度、都市計畫範圍、站點與面積等均可能隨政策調整，實際請以桃園市政府、捷運工程局、都發局最新公告為準。本文不構成投資建議，亦不對特定土地之增值或報酬做任何保證，投資有風險，請自行審慎評估。