專題文章爸媽好意把房子送你，反而害你多繳上百萬稅金？
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房地合一稅制度下，「如何取得房地」直接影響出售時的稅負。買賣取得可用原始購買價格加計必要費用；受贈取得則不能沿用父母買價，而是以受贈時房屋評定現值加公告土地現值、按物價指數調整計算，因公告現值常僅市價三至五成，易造成「虛擬獲利、實質重稅」。
更關鍵的是持有期間稅率依年限分45%、35%、20%、15%，符合自住優惠者400萬以下免稅。受贈的持有期間從受贈日歸零，子女短期出售恐適用高稅率；繼承則可併計被繼承人持有期間，較有機會符合優惠。
贈與雖壓縮當下贈與稅，卻可能墊高未來房地合一稅。
2026房地合一稅申報攻略｜買賣、受贈、繼承取得房地，成本與稅率大不同
本文為稅務觀念整理，依據 2026 年現行房地合一稅制與財政部相關函釋彙整，僅供參考，不構成稅務代理或投資建議。個案情形差異大，實際申報請洽國稅局或委任會計師、專業代書。
近年房價持續受到關注，不少父母為協助子女成家，會選擇將名下房屋或土地贈與給下一代，降低年輕人的購屋壓力。
但許多人不知道的是，父母贈與房地給子女後，未來子女出售時，房地合一稅的計算方式與自行買賣取得完全不同——不只是「成本」認定不同，連「持有期間」與「適用稅率」也大不相同。若不了解規定，很可能誤把父母當初的購買價格當成本，或忽略持有年限歸零的問題，導致稅額暴增。
一、房地合一稅申報期限與計算公式
若出售的是 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，交易完成後，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內辦理房地合一稅申報。要特別注意，這是交易後 30 日內單獨申報，不是等到隔年 5 月綜合所得稅才報。
房地交易的課稅所得，完整公式為：
課稅所得額 ＝ 成交價格 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額
其中「土地漲價總數額」是為了避免與已繳的土地增值稅重複課稅而扣除，計算時不可遺漏。而「取得成本」則會因取得方式（買賣、受贈、繼承）不同而有很大差異，這正是本文的重點。
二、三種取得方式的成本認定
（一）買賣取得：成本為原始購買價格＋必要費用
若房地是透過買賣取得，取得成本就是當初購買支付的價額，並且可以再加計取得時的必要支出，例如契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費，以及能增加房屋價值、非兩年內耗竭的裝潢改良費用（需保留合法單據）。
範例：甲先生於 109 年 6 月以 600 萬元購入高雄市 A 房地，並支付契稅、代書費、仲介費等約 20 萬元，113 年出售。申報時可用 620 萬元（600 萬＋20 萬）作為成本費用基礎，再依規定扣除後計算交易所得。
（二）受贈取得：不能沿用父母買價，且持有期間歸零
很多人誤以為「父母 600 萬買的房子，贈與給子女後也能用 600 萬當成本」，答案是不行。依規定，受贈取得的成本，是以受贈當時的房屋評定現值與公告土地現值合計，再按政府發布的消費者物價指數調整後的金額認定。
由於公告現值往往只有市價的三到五成，這個成本會明顯低於市價，導致未來出售時帳面獲利被放大，形成「虛擬獲利、實質重稅」的情況。此外，受贈時所繳納的土地增值稅，可列為費用扣除，別忘了計入。
範例：甲君 109 年 6 月以 600 萬元購入 A 房地；110 年 6 月贈與給兒子乙君，當時房屋評定現值＋公告土地現值為 400 萬元；113 年 3 月乙君出售。乙君申報時不能用父親的 600 萬元，而應以 400 萬元 × 交易當月對應的消費者物價指數（示意約 106.8%）＝約 427 萬 2 千元作為取得成本。實際指數請至財政部電子申報繳稅服務網查詢，以免溢繳。
（三）繼承取得：成本認定同受贈，但持有期間可併計
繼承取得的成本認定方式與受贈相同（繼承時房屋評定現值＋公告土地現值，按物價指數調整）。但繼承有一個關鍵優勢：持有期間可以和被繼承人的持有期間合併計算，因此比較容易跨過 5 年的高稅率門檻，甚至符合自住優惠。這與「贈與後持有期間歸零」形成強烈對比，是家庭資產傳承時最該分辨清楚的一點。
三、成本認定比較表
| 取得方式 | 成本認定 | 持有期間起算 |
|---|---|---|
| 買賣取得 | 原始購買價格＋必要費用 | 自本人取得登記日起算 |
| 受贈取得 | 受贈時房屋評定現值＋公告土地現值，按物價指數調整 | 自受贈日重新起算（歸零） |
| 繼承取得 | 繼承時房屋評定現值＋公告土地現值，按物價指數調整 | 可併計被繼承人持有期間 |
四、關鍵中的關鍵：持有期間決定稅率
房地合一稅要繳多少，不只看成本，更看持有幾年所對應的稅率。這一點常被忽略，卻往往是稅單暴增的真正原因。境內居住者的稅率級距如下：
| 持有期間 | 稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期交易，課最高稅率 |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% | — |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% | — |
| 超過 10 年 | 15% | 鼓勵長期持有 |
| 符合自住優惠 | 10% | 課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分課 10% |
正因為受贈的持有期間會歸零，若子女受贈後短期內出售，不僅成本偏低、獲利被放大，還會落在 45% 或 35% 的高稅率，且年限不足無法適用自住優惠，等於「三重不利」疊加。
五、兩個實務案例，看懂差異有多大
案例A：贈與後賣，竟比父母直接賣貴上百萬（簡化示意）
父母 2018 年以 600 萬元購入 A 屋，現市價約 1,200 萬元，受贈時房地評定現值＋公告土地現值約 450 萬元。
- 父母自己賣（持有 7 年、自住連續滿 6 年）：可適用自住優惠，課稅所得 400 萬以下免稅、超過部分才 10%，稅額可能僅個位數萬元。
- 先贈與、子女隔年賣（持有不到 2 年）：成本只能用約 450 萬（×物價指數），帳面獲利被放大到六百多萬，又適用 45% 稅率、且不符自住 6 年，稅額可能高達兩、三百萬元。
同一間房，只因取得方式與持有時間不同，稅差可能上百萬。（此為簡化示意，實際須再扣除土地漲價總數額、相關費用等項目。）
案例B：繼承可併計持有期間，救回自住優惠
父親 2017 年買入 B 屋並自住，2025 年過世由子女繼承，子女 1 個月後出售。表面上持有僅 1 個月、應課 45%，但因繼承可併計被繼承人持有並居住期間（已達 8 年），子女即符合「持有並居住連續滿 6 年」，可適用 400 萬免稅額及 10% 優惠稅率。
但要特別注意：如果當初是「生前贈與」而非繼承，這個優惠就沒了——因為贈與的持有期間會歸零。這正說明了「取得方式」對稅負的決定性影響。
六、可善用的兩大節稅工具
面對受贈或繼承成本偏低的問題，以下兩項工具正好能緩解衝擊：
- 自住優惠：屋主、配偶或未成年子女設籍並居住連續滿 6 年，且無出租或營業使用，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過部分僅課 10%。即使受贈成本低，只要能符合自住要件，仍可大幅降低稅負。
- 重購退稅：2 年內完成換屋（先買後賣或先賣後買皆可），並符合自住條件，可申請退稅；小換大（新屋總價高於舊屋）有機會全額退還，大換小則按比例退還。須留意重購後 5 年內不得改作出租、營業或再移轉，否則將被追繳。
七、贈與前，先一起評估贈與稅
父母贈與房地，除了影響未來的房地合一稅，也涉及當下的贈與稅。2026 年贈與稅免稅額維持每位贈與人每年 244 萬元，課稅級距未因物價指數調整而變動。
值得注意的是，贈與不動產是以公告土地現值與房屋評定現值計算，而非市價，因此贈與房產本身有壓縮贈與稅稅基的效果，這也是許多家庭選擇贈與不動產而非現金的原因之一。但這項「壓縮」的另一面，正是未來子女出售時成本偏低、房地合一稅偏高，兩者必須一起衡量。
因此，父母在贈與、買賣或移轉前，建議一併評估：未來出售時的房地合一稅、持有期間規劃、房地增值幅度、子女的自住需求與未來換屋計畫。有些情況下，直接贈與並不一定最節稅，甚至可能「贈與時省了贈與稅、出售時多繳了房地合一稅」。
結論：取得方式，決定未來的稅負
房地合一稅制度下，「如何取得房地」會同時影響成本認定與持有期間，進而決定未來出售時的稅負。買賣取得可用原始價格與費用；受贈取得成本偏低且持有歸零；繼承取得成本雖低，但可併計持有期間，反而較有機會適用優惠。
在高房價時代，房屋已是家庭重要資產，贈與、繼承與買賣的稅務效果差異極大。建議在任何移轉決定前，先諮詢會計師或專業代書，依家庭資產配置與未來規劃通盤評估，避免因不了解規定而增加不必要的稅負。
※ 免責聲明：本文為稅務觀念整理，依 2026 年現行法令與財政部函釋彙整，數字（如消費者物價指數、評定現值）僅為示意，實際以主管稽徵機關公告與個案認定為準。本文不構成稅務、法律或投資建議，具體申報與規劃請洽國稅局或委任專業會計師、代書。
