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📉 六都移轉棟數慘跌！為何房價還是不跌？揭開「量縮價穩」背後真相

作者：小編於 2026-01-27

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中央銀行公布 2025 年 12 月房貸數據，房貸餘額年增率僅剩 4.46%，創下自 2018 年 1 月以來、整整八年的新低紀錄，增速已連續 15 個月放緩，顯示各部會房市管制措施成效顯著。儘管年底交屋潮帶動房貸餘額續創歷史新高，但 2025 全年六都買賣移轉棟數萎縮 24.6%，買氣明顯降溫。在政策引導下，新青安房貸占整體比重攀升至 13.07%，顯示金融資源正精準流向首購族與自用住宅者。此外，供給面的建築貸款（土建融）年增率更跌至 0.27%，反映建商對後市持審慎態度，開案量大幅收縮。目前市場呈現「量縮價微調」格局，雖然交易量縮減，但在建商資金實力與實價登錄支撐下，房價仍具高度韌性。2026 年預計將維持低量盤整，回歸自住客為主的剛性需求市場。

📉 六都移轉棟數慘跌！為何房價還是不跌？揭開「量縮價穩」背後真相

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引言：房貸數據透露的冷颼颼訊號
📈 數據解析：年增率連 15 降，房貸餘額增長「踩剎車」
🚀 交易實況：2025 全年移轉棟數大砍 24.6%，買氣回歸正常化？
🤖 政策解讀：新青安占比衝破 13%，房市信用資源重分配
🏗️ 供給端警訊：建築貸款逼近零成長，建商觀望期可能拉長
📊 2025 vs 2026 房市關鍵數據對照表
💡 深度建議與結論：2026 年適合進場買房嗎？

🌩️ 引言：房貸數據透露的冷颼颼訊號

房市真的降溫了嗎？中央銀行（26）日公布了 2025 年 12 月最新的購置住宅貸款與建築貸款餘額，數據揭示了一個震撼市場的訊號：房貸餘額年增率僅剩 4.46%，寫下自 2018 年 1 月以來的 8 年新低紀錄。

在各部會聯手打炒房、第七波選擇性信用管制（金龍海嘯）的持續發酵下，台灣房市正式告別了 2024 年的熱辣狂飆，邁向一個「量縮、價穩、觀望多」的轉折年度。本文將帶您深入剖析央行最新數據，並解讀 2026 年房市的三大關鍵趨勢。

雖然房貸餘額總數仍在 11 兆 5,779 億元的歷史高位，但「增長速度」卻出現了斷崖式下滑。自 2024 年 9 月那波 11.26% 的高點後，房貸年增率就像失速的列車，連續 15 個月放緩，目前已逼近 4% 的保衛戰。

央行官員直言，現在的市場不再是「不理性繁榮」，而是受到嚴格管控後的「有秩序修正」。對於有意購屋的自住客來說，這或許是近年來市場透明度最高、投機客干擾最少的時刻。

📈 🔍 數據解析：年增率連 15 降，房貸餘額增長「踩剎車」

根據央行統計，2025 年 12 月房貸餘額雖因「年底交屋潮」月增 487 億元，但年增率跌至 4.46%。這不僅跌破了 5% 的心理門檻，更接近 2017 年 12 月 4.44% 的歷史低谷。

📌 成長趨勢的斷箭效應

高點崩落： 2024 年 9 月年增率 11.26%。
跌破 8%： 2025 年 6 月。
跌破 5%： 2025 年 11 月。
最新現況： 2025 年 12 月 4.46%。

央行強調，這並非市場崩盤，而是 「基期效應」。由於 2024 年房市過熱導致基期極高，目前的數據其實是讓房市「回歸正常表現」。

🚀 🏘️ 交易實況：2025 全年移轉棟數大砍 24.6%，買氣回歸正常化？

如果說房貸餘額是房市的後行指標，那麼「買賣移轉棟數」就是最直接的市場氣溫計。2025 年的數據顯示，成交量能已出現顯著萎縮。

📌 六都表現慘澹：買氣腰斬

2025 全年六都買賣移轉棟數總計僅剩 20 萬 4,596 棟，較 2024 年大幅萎縮了 24.6%。

重災區： 過去幾年由科技業題材炒熱的南二都（高雄、台南），隨著投機客、短期投資盤因限貸令退散，成交量縮減幅度最為劇烈，顯示「追高熱錢」已正式離場。
氛圍： 整體市況維持極度保守，市場僅剩剛性需求的「首購族」與「強需求換屋族」在撐盤。

📌 房價為何不跌？「量縮價微調」的僵局

央行官員分析，即便交易量出現崩潰式下滑，但房價修正卻顯得非常遲緩，這反映了目前的市場僵局：

賣方底氣十足： 經歷過 2023-2024 年的獲利成長，建商與資深屋主口袋極深，並沒有急迫的資金需求（急售潮未現）。
實價登錄的支撐力： 預售屋實價登錄讓價格透明化，也成為房價下跌的「阻力」。賣方不願成為該社區「第一個降價的人」，導致價格呈現極強的抗跌剛性。

🤖 🛡️ 政策解讀：新青安占比衝破 13%，房市信用資源重分配

在房市全面降溫的冷風中，唯一呈現熱度增長的指標就是「新青安房貸」。這代表政府在打炒房的同時，正精準地進行「信用資源定向分配」。

比重拉高： 截至 2025 年 12 月，新青安餘額已占整體房貸比重達 13.07%，且呈現逐月走高趨勢。
結構轉型： 隨著各銀行緊縮放款額度（滿水位危機），銀行將寶貴的信用資源優先配置給「首購族」或「無自用住宅者」。這意味著非自住、多屋族的貸款空間被極度壓縮，資金流向趨於健康。
官員點評： 央行認為，信用資源集中在自住客身上能有效降低金融體系的系統性風險。房貸年增率放緩，但新青安占比上升，正是房市朝向「健康自住市場」轉型的明確證據。

🏗️ 🏗️ 供給端警訊：建築貸款逼近零成長，建商觀望期可能拉長

如果房貸是民眾的信心，那麼「建築貸款（土建融）」就是建商對未來的信心指標。

📌 數據揭示的供給收縮

餘額下滑： 12 月土建融餘額月減 159 億元，總額降至 3 兆 4,475 億元。這顯示建商在清償舊貸後，並未大舉申請新貸開案。
年增率僅 0.27%： 該指標自 2022 年以來呈現一路向下的趨勢，目前的 0.27% 幾乎等同於「零成長」。

📌 建商的三不政策

面對高利率環境與趨嚴的房市管控，建商目前的態度非常一致：「不輕易開案、不隨便降價、審慎保現金」。

開發停看聽： 許多中小型建商已暫緩購地或推遲動工。
新屋斷層預警： 這預告了 2026 至 2027 年可能出現「新屋供給斷層」。長期而言，供給量減少反而可能對房價形成另一種支撐，讓房價在量縮的環境下更難出現大幅下修。

📊 📑 2025 vs 2026 房市關鍵數據對照表

關鍵指標	2024 年 9 月 (高點)	2025 年 12 月 (最新)	2026 年趨勢預測
房貸餘額年增率	11.26%	4.46%	盤整於 4% 上下
建築貸款年增率	約 5-6%	0.27%	可能轉為負成長
新青安佔比	低於 10%	13.07%	持續拉高至 15% 以上
六都買賣移轉	持續放量	年減 24.6%	低量盤整，期待築底
市場格局	過熱搶房	量縮價穩	價緩跌、量持平

💡 🏁 深度建議與結論：2026 年適合進場買房嗎？

面對這份「8 年新低」的數據報告，無論是購屋者或投資者，應注意以下三點：

🏆 專業購屋建議

首購族勇敢出價： 新青安占比拉高，顯示政府正保障首購族的貸款權。在量縮市況下，買方掌握較大的議價話語權，適合積極擇優進場。
避開供給過剩區： 建築貸款年增率趨零，未來幾年供給會收縮。但過去兩年建案爆量的區域（如南台灣部分重劃區），仍需警惕短線交屋賣壓。
價格盤整是長線： 不要期待房價會出現像股市般的暴跌。在「通膨預期」與「建材成本」支撐下，房價更有可能以「緩步下修」或「橫盤整理」來消化過去三年的漲幅。

🏁 總結

2025 年 12 月的數據為 2026 年定下了基調：這是一個回歸剛性需求、由政策主導、考驗買賣雙方耐心的年度。 房貸年增率創 8 年新低並不可怕，可怕的是在市場最熱時追高。現在市場轉冷，反而提供了多年來最接近理性的購屋環境。

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