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2025 年第四季，央行是否鬆綁房市信用管制成為市場焦點。根據金融業調查，短期內全數業者預期管制將延續，原因包括不動產貸款占總放款比率仍高、自住及首購需求集中，房價尚未全面合理下修。過去七波選擇性信用管制已有效抑制投機需求、降低房貸集中度，市場呈現「價穩量跌」格局。專家認為，房市需全面下修並完成成交結構調整，才適合放寬管制。對自住族而言仍有購屋機會，投資族需謹慎操作。短期房市政策以維持金融穩定與房市軟著陸為核心，全面鬆綁尚未到時。

🏠 不動產貸款占比過高，央行政策短期不會放鬆？

📑 目錄

1. 🏠 引言：焦點與背景

2. 📈 央行制定選擇性信用管制的歷史與目的

3. 📊 七波信用管制措施完整解析

4. 💹 房市現況：價穩量跌與市場心理

5. 🏦 銀行不動產放款與信用資源分配

6. 🧩 區域解析：都會 vs 非都會房價趨勢

7. 📉 房價下修可能性與時間點

8. 🧠 專家觀點 x 金融業者看法

9. 💡 投資族群與自住購屋者操作建議

10. 🏛️ 政策走向與未來風險評估

11. 📌 結論：為什麼「不到時候」？

12. 📊 附錄：重要圖表與表格匯整

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🏠 1. 引言：焦點與背景

2025 年以來，台灣房市回溫、政策調整與金融風險議題持續佔據媒體與市場討論版面。央行是否鬆綁房市相關信用管制成為年度最受矚目的政策議題之一。尤其在利率已維持高檔、銀行不動產貸款仍占總放款比重高於央行合理範圍的情況下，市場對鬆綁的預期與討論不斷發酵。

本篇深度分析將全面拆解：

📌 央行的政策原意
📌 房市供需與成交趨勢
📌 不動產放款占比與銀行風險管理
📌 多角度解析「不到時候」的核心邏輯
📌 提供自住族、投資族的策略建議

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📈 2. 央行制定選擇性信用管制的歷史與目的

選擇性信用管制（Selective Credit Control）是央行運用的政策工具之一，目的是在 不全面緊縮信貸情況下，針對特定類別或目的的貸款進行調節與管理。

📍 主要政策動機：

• 抑制投機性需求與短期套利行為

• 避免銀行信貸集中於高風險資產類別

• 導引資金更有效流向生產性用途與自住需求

• 降低房市過熱對金融穩定帶來系統性風險

過去十年，選擇性信用管制被多次調整，可視為央行在「穩健中求變」的政策工具之一。

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📊 3. 七波信用管制措施完整解析

下表整理七波央行選擇性信用管制措施內容、施行時間與市場反應：

📌 趨勢重點觀察：

• 從「全面性管制」到「選擇性、精準化」

• 對投機行為收緊，對自住需求有所彈性

• 與整體經濟環境、利率政策同步調整

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💹 4. 房市現況：價穩量跌與市場心理解讀

🏘️ 4.1 房價為何呈現「穩中微跌」？

長期以來，台灣主要都會區（北北桃、台中、高雄）房價維持高位，短期內並未大幅下修，原因包含：

📌 自住買盤仍存在基本需求
📌 投資客雖退場但部分持有者延後賣出
📌 地段價值與供需結構未根本改變

註：房價資料為整體平均值僅作趨勢比較（示意用途）。

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📉 4.2 成交量明顯下降

與價格相對穩定相比，交易量的下降尤為明顯。在政策不確定性與高利率環境下，多數潛在買方採取觀望態度：

成交量縮減反映出：

✅ 投機需求退場
✅ 自住買盤遞延
✅ 資金成本上升導致購買力下滑

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🧠 4.3 市場心理與預期轉變

市場心理是房價波動的核心驅動力之一，近年逐漸從「高漲預期」轉向「等待合理修正」。這種預期修正意味著：

• 短期內房價下行壓力有限（多數仍保守微跌）

• 成交需求更趨理性、去投機化

• 買方議價能力略有提升

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🏦 5. 銀行不動產放款與信用資源分配

📊 5.1 不動產貸款占比情勢

央行最重視的一項指標是「不動產放款占銀行總放款比率」，它反映銀行系統對房市依賴程度。

📌 最新統計顯示：

• 2025 年 10 月：36.64%

• 央行合理上限：36.00%

這意味著銀行對不動產放款仍存在 過度集中風險。若不動產市場遭遇下修，銀行系統性風險可能上升。

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🏦 5.2 銀行內部風控與調整策略

銀行鑑於央行政策與市場波動，採取以下風控措施：

1. 提高審核標準：針對高總價房貸加強負債比與還款能力審核

2. 差異化利率定價：對投機性購買提高風險利差

3. 強化貸款集中度管理：設置內部警戒線

4. 彈性調整放款組合：分散風險到企業貸款與中小企業支持

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🧩 6. 區域解析：都會 vs 非都會房價趨勢

🏙️ 都會區房價維持相對韌性

以北北桃、台中、高雄為例：

🏝️ 非都會區市場分化

非核心區域房價波動更明顯，部分中小城市呈「價格修正 + 觀望」趨勢，成交量較為疲軟。

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📉 7. 房價下修可能性與時間點

🔍 下修動能來源

• 供給端增加：預售與新成屋供給逐步釋放

• 成本端壓力：高利率環境壓抑換屋動能

• 預期心理變化：投資客退出

⏳ 時間點判斷

大致可分為：

• 短期（3–6 個月）：微幅下修機率高

• 中期（6–12 個月）：成交量與價格同步回落

• 長期（1–2 年）：看是否有結構性修正

多數專家預估，全面下修尚未到來，但價格調整將 逐步發生。

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🧠 8. 專家觀點 x 金融業者看法

🗣️ 金融業者普遍觀點

• 短期不會全面放鬆信用管制

• 房價仍高、自住需求支撐

• 投機需求退場，成交量下滑

👨‍💼 理財專家觀點

許多專家認為：

• 房市需要供需改善 + 信用環境正常化

• 房價心理預期是關鍵

• 部分區段或區域更可能率先進入調整

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💡 9. 投資族群與自住購屋者操作建議

🏠 自住需求者

策略建議：

✅ 選擇低負債比貸款方案
✅ 避免追高，觀察成交價
✅ 把握政策支持自住者的機會

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💰 投資族群

建議策略：

⚠️ 謹慎判斷價格高點是否已過
⚠️ 避免短期套利
📌 可考慮分散資產、降低風險

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🏛️ 10. 政策走向與未來風險評估

📍 未來政策可能方向：

1. 維持信用管制但具彈性

2. 視市場狀況逐步調整

3. 維持金融穩定為首要考量

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⚠️ 風險評估

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📌 11. 結論：為什麼「不到時候」？

綜合以上分析，央行短期 不會全面鬆綁 房市信用管制：

📍 銀行不動產貸款比率仍高
📍 房價未全面合理下修
📍 交易量下降、心理修正仍在進行
📍 信用管制已逐步見效

核心判斷：

房市要真正落底，需要價格全面性下修 + 交易結構轉向理性，而不是單靠政策放鬆。

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