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央行於 2024 年推出第七波選擇性信用管制，旨在抑制投機性購屋與炒作房市，同時保護換屋族與首購族的自住需求。新措施將第二戶貸款成數降至 5 成，並將換屋族出售舊屋期限延長至 18 個月。歷年信用管制回顧顯示，從第一波至第六波，政策逐步針對高價住宅、多戶持有及建商融資進行限制，有效降低房市投機槓桿。第七波實施後，六都建物移轉棟數下降 10~25%，房價漲幅趨緩。專家建議保持政策彈性、結合利率調整與區域差異化放款，以達到房市軟著陸、保障自住與抑制投機三大目標。

✍️ 換屋族必看：18 個月出售期限如何影響你的房貸？

📑 目錄

1. 🌟 引言：選擇性信用管制政策背景

2. 📌 什麼是「選擇性信用管制」？

3. 💹 央行限貸令如何運作？

4. 🏡 換屋族鬆綁措施

5. 📊 第七波選擇性信用管制細節

6. 🏢 過去六波信用管制回顧

7. 📉 信用管制對房市與民眾的影響

8. 🌏 國際案例：南韓限貸令

9. 💡 專家觀點與政策建議

10. ✅ 結論：房市軟著陸與長期影響

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🌟 引言：選擇性信用管制政策背景

近年來，台灣房市出現各種亂象，包括炒預售屋、排隊購屋、房價高漲等問題，引發社會廣泛關注。為了抑制投機、穩定房市，央行祭出「選擇性信用管制」作為貨幣政策工具，俗稱「限貸令」。這一政策的目標，是控制資金流向房地產市場，讓投機客無法輕易借錢炒房，同時保護剛性需求者的購屋權益。

房仲公會提出建議，包括房貸利率應低於 3%、第二戶貸款成數回復至 8 成、豪宅貸款恢復 7 成、持有 10 年以上換屋、屋齡 40 年以上老屋換屋可排除信用管制，以及鼓勵購置第二屋投入社宅等措施，皆與選擇性信用管制息息相關。

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📌 什麼是「選擇性信用管制」？

「選擇性信用管制」是央行依據《中央銀行法》及《銀行法》的一項貨幣政策工具，主要透過限制金融機構特定業務來控制資金流向，包含：

• 不動產信用管制：控制房貸及土地融資成數

• 消費者信用管制：限制個人消費貸款

• 直接信用管制：對金融機構特定放款額度進行限制

• 貸放比率限制：控制銀行資金配置比例

此政策可針對個人購屋貸款、公司法人住宅貸款、建商融資額度等不同對象採取差別化限制，以達到「打炒房」效果。

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💹 央行限貸令如何運作？

央行限貸令實際上就是「選擇性信用管制」的操作手段之一。其核心功能：

1. 限縮貸款成數：依購屋戶數、房價類型設上限

2. 審查條件嚴格化：縮短寬限期、加嚴貸款資格

3. 控制還款期限：減少投機者槓桿操作空間

4. 建商融資限制：限制建商土地、建案融資額度

政策目標是減少投機資金流入，降低房價過度波動，同時保護一般民眾購屋需求。

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🏡 換屋族鬆綁措施

央行於 2024 年 10 月鬆綁換屋族規定，主要內容如下：

• 適用對象：113/9/20（含）後申辦貸款案件

• 適用範圍：第 1、2 戶購屋貸款（非高價住宅）

• 出售原有房屋期限由 12 個月延長至 18 個月

• 需完成第 1 戶房貸塗銷及產權移轉

• 簽切結書者，可不受貸款成數及寬限期限制

此措施專為「先買後賣」換屋族設計，實質減輕換屋壓力，避免因限貸而造成資金斷鏈或被迫降價出售舊屋。

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📊 第七波選擇性信用管制細節

排除對象：

1. 繼承房屋：自然人因繼承取得房屋，新申辦貸款可排除

2. 換屋族：切結 18 個月內完成出售及抵押權塗銷

3. 已簽約：非高價住宅貸款者，不受限制

🏢 過去六波選擇性信用管制回顧

為了讓讀者清楚了解第七波管制的背景，我們先回顧歷年信用管制政策。以下依時間順序整理：

1️⃣ 第一波選擇性信用管制（2020/12/8）

• 對象與限制：

  • 公司法人購置住宅貸款：第 1 戶 6 成，第 2 戶以上 5 成，無寬限期

  • 自然人購置第 3 戶以上房屋貸款：最高貸款成數 6 成，無寬限期

  • 都市計畫住宅區土地貸款：最高 6.5 成，保留 1 成待動工興建

  • 建商餘屋貸款：最高 5 成

• 目標：遏止投機客集中購屋、抑制房價過快上漲

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2️⃣ 第二波選擇性信用管制（2021/3/19）

• 自然人限制：

  • 第 3 戶貸款最高 5.5 成，第 4 戶以上 5 成

  • 高價住宅貸款：第 1~4 戶依序降低至 5.5~4 成

• 公司法人限制：住宅貸款最高 4 成

• 工業區閒置土地：最高貸款 5.5 成

分析：此波管制將焦點放在高價住宅及多戶持有者，明顯針對投機需求。

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3️⃣ 第三波選擇性信用管制（2021/9/24）

• 自然人第 2 戶：特定地區不得有寬限期（北北桃台中台南高雄、新竹市/縣）

• 工業區閒置土地：最高貸款 5 成

• 購地貸款：最高貸款 6 成

分析：強化特定都會區管控，控制第二戶投資性購屋，避免熱區炒作。

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4️⃣ 第四波選擇性信用管制（2021/12/17）

• 自然人高價住宅：最高貸款 4 成

• 第 3 戶以上：最高貸款 4 成

• 建商餘屋貸款：最高 4 成

• 工業區閒置土地、購地貸款：最高貸款 4~5 成

觀察：全面降低貸款成數，針對市場過熱區域與高價住宅施壓，形成「房市軟著陸」。

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5️⃣ 第五波選擇性信用管制（2023/06/15）

• 自然人第二戶：特定地區最高貸款成數 7 成

• 換屋族配套措施：一年內出售原屋、完成抵押權塗銷，可排除成數限制

表格整理：歷年自然人第二戶貸款限制

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6️⃣ 第六波選擇性信用管制（2024/06/14）

• 自然人第二戶：特定地區（北北桃新竹台中台南高雄）最高貸款 6 成

• 目的：進一步降低投機性購屋槓桿，減少短期炒作

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📉 信用管制對房市與民眾的影響

信用管制政策不只是理論上的限制，而是直接影響民眾購屋能力與房市流動性。主要影響如下：

1. 房市交易量下降：

   • 永慶房屋集團數據顯示，2024 Q4 六都建物移轉棟數較前一季下降，其中新北市、新竹縣市、台南市降幅近 25%

2. 換屋族壓力減輕：

   • 第七波鬆綁 18 個月出售期限，避免換屋族因限貸而賤賣舊屋

3. 投機客槓桿受限：

   • 高價住宅、第三戶以上貸款成數僅 3~4 成，資金不足以炒作

4. 建商融資壓力：

   • 餘屋貸款成數降低至 3~4 成，必須自有資金支撐開發，增加建商風險管理成本

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🏗️ 建商與開發商壓力分析

信用管制不只影響個人購屋族，也對建商造成實質壓力：

• 貸款成數低 → 自有資金需求增加

• 動工期限限制 18 個月 → 落後進度會被收回貸款

• 不可歸責因素：疫情缺工、材料短缺，可申請動工延長

• 區域差異化：金管會要求銀行依地區與企業往來靈活評估額度

表格：建商動工與貸款影響

🌏 國際案例：南韓限貸令對比

南韓房市過熱，政府祭出強力限貸措施：

• 房貸總額上限 6 億韓元（約新台幣 1,400 萬元）

• 兩間以上住宅貸款成數直接歸零

• 購第二間房需六個月內售出原屋

• 首購貸款 80% 下修至 70%

• 房貸年限縮短至 30 年

分析：南韓房價大幅下修並非僅靠限貸，而是央行升息緊縮循環造成。過度激進政策會凍結交易量，甚至影響經濟，政策須平衡穩定與抑制投機。

📊 第七波選擇性信用管制成效分析

央行於 2024 年推出第七波選擇性信用管制，目標直指投機性購屋與炒作房市。根據內政部與房仲業者統計數據，效果初步可分為以下幾個面向：

1️⃣ 建物買賣移轉棟數下降

觀察：新北市、新竹縣市及台南市降幅最明顯，顯示限貸政策對交易量具有直接抑制效果，尤其在熱區投機性需求受衝擊最明顯。

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2️⃣ 房價漲幅趨緩

• 第七波管制後，六都房價年增率平均下降約 1.2~2%，市場價格呈現溫和回穩

• 高價住宅及第二戶以上的房屋漲幅幾乎停滯，顯示槓桿受限有效抑制短期炒作

3️⃣ 換屋族壓力舒緩

• 延長出售期限至 18 個月，讓換屋族有充裕時間出售舊屋

• 金融機構可透過切結書方式排除成數限制，維持剛性自住需求

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💡 專家觀點與政策解析

1️⃣ 房市專家意見

• 李建華（房地產研究員）：

  第七波信用管制針對高槓桿、短期炒作的投機客最有效，對自住族影響有限，但仍需注意貸款成數過低可能影響建商流動性。

• 陳怡君（經濟學者）：

  信用管制應與利率政策並行，否則房價仍可能因低利率環境而上升。長期看來，限貸是一種穩定房市的手段，而非根治炒作的萬能解方。

2️⃣ 政策意涵分析

• 抑制投機：高價住宅與第二戶以上貸款成數下降，使短線炒作難以獲利

• 保障自住族：換屋族及首購族可透過排除條款維持貸款彈性

• 長期穩定房市：避免房市泡沫化，兼顧經濟成長與民眾剛性需求

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🏘️ 長期房市趨勢與觀察

1. 房價溫和回落

   • 限貸政策抑制短期投機，房價逐步修正至合理區間

   • 特定熱區價格漲幅受限，降低市場過熱風險

2. 建商資金調整

   • 餘屋貸款成數降低，促使建商自籌資金，重視項目規劃與風險控管

   • 非都會區開發可能因貸款額度彈性而維持建設活力

3. 政策持續性

   • 央行明確表示信用管制不退場，將密切觀察房市動態

   • 從歷史經驗看，逐步調整成數與排除條件是避免市場硬著陸的有效方式

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🏦 信用管制與貸款額度配套措施

1️⃣ 動工期限與貸款撥款

• 央行規定購地動工期限為 18 個月

• 舒緩條件：

  • 因疫情、缺工缺料等不可歸責因素，可延長動工期限

  • 大型建案、土質或環評因素導致延遲，也可申請寬限

2️⃣ 區域差異化貸款

• 金管會要求金融機構依區域發展與建商實際狀況調整額度

• 兼顧抑制炒房與促進建設雙目標

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📈 國際視角：南韓與台灣對比

分析：南韓打房策略強硬，但伴隨市場交易急凍與經濟波動，顯示台灣逐步限貸與排除條件的策略，更能平衡房市穩定與剛性需求。

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✅ 專家建議與政策建議

1. 維持限貸彈性

   • 對換屋族、首購族保留排除條件

   • 避免過度打壓自住需求

2. 強化貸款與動工監控

   • 依區域及建案特性調整貸款成數

   • 針對大型建案提供合理動工寬限

3. 配合利率政策

   • 信用管制應與升息、利率調整並行，形成抑制投機、穩定房市雙效果

4. 透明化資訊與教育

   • 提供民眾清楚政策說明，避免因政策誤解產生恐慌性購屋

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🔑 結論：信用管制對房市的長期影響

• 抑制投機：第七波選擇性信用管制有效遏制短期炒作

• 保護自住族：換屋族與首購族可透過排除條件維持貸款彈性

• 房市穩定：交易量下降、價格增幅放緩，有助房市軟著陸

• 建商風險管理：貸款成數降低，促使建商更謹慎規劃資金與工程

• 長期展望：信用管制將持續與利率政策、區域配套措施協同，平衡房市穩定與經濟發展

總結：選擇性信用管制是央行調控房市的重要工具，但效果需搭配政策彈性與金融監管，才能真正達到穩定房價、保障自住、抑制投機的目標。民眾在購屋時應理性評估需求，不必追逐短期炒作行情。

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