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2025 年底，六都房市交易量持續低迷，11 月買賣移轉棟數僅 1.59 萬棟，月減 6.3%、年減 19.7%，創今年單月第三低量。中古屋市場出現回溫跡象，尤其核心生活圈及交通便利區域，但新屋交屋潮因銀行房貸緊縮而延後，全年交易量恐低於 25 萬棟。北部雙城（台北、新北）交易量下滑 11.7%～18%，桃園抗跌維持在 12%，中南部（台中、台南、高雄）跌幅最大，介於 22%～32%。政策與利率收緊、量能急縮及新屋交屋延後是房市低迷主因。短中期展望顯示，政策鬆綁、低利率及首購族需求有望帶動局部回升，但市場分化明顯。投資者與購屋族需靈活掌握核心區及低總價物件機會，調整策略以應對低檔盤整環境。

📈台北、新北跌幅驚人，桃園抗跌：六都 11 月房市分化全解析

🗂 目錄

1. 🌟 引言：六都房市低迷現況

2. 📊 六都買賣移轉統計數據

3. 🏘 中古屋市場與新屋交屋潮影響

4. 💰 銀行房貸政策與市場交易量關聯

5. 🌏 各都別市場分析：台北、新北、桃園、台中、台南、高雄

6. 🔮 房市趨勢與短中期預測

7. 💡 專家觀點與策略建議

8. ✅ 結論：盤整與政策期待

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🌟 引言：六都房市低迷現況

2025 年底，六都房市交易量明顯陷入低迷期。根據各地地政局最新統計數據，六都 11 月買賣移轉棟數合計約 1.59 萬棟，較上月減少 6.3%，較去年同期更大幅下滑 19.7%，創下今年單月交易量第三低紀錄，僅略高於農曆春節期間的交易水準。這顯示整體房市活絡度持續低迷，買賣雙方觀望情緒濃厚。

市場分析指出，雖然 中古屋市場呈現回溫跡象，特別是核心生活圈與交通便利區域，中低總價物件仍有一定交易支撐，但 新屋交屋潮因銀行房貸緊縮而延後，使得新屋交易無法有效帶動整體成交量。特別是在北部及中部高總價區段，新屋交屋延遲現象更為明顯，造成全年買賣移轉棟數下修壓力。根據專家預測，全年全台交易量可能低於 25 萬棟，較過去幾年顯著減少，顯示房市正處於低檔盤整階段。

各都交易量下滑幅度差異顯著：

• 北部雙城（台北市、新北市）：整體交易量下滑約 11.7%～18%，受高總價與房貸限制影響，購屋族觀望態度明顯。

• 桃園市：受就業人口增長及工業園區帶動，交易量相對抗跌，下滑幅度較低，維持在 12% 左右。

• 中部與南部（台中、台南、高雄）：交易量下滑幅度最大，介於 22%～29.8%，其中南部重劃區及非核心區降價壓力顯著。

📌 原因解析：

1. 量能急縮：市場成交量不足，買方觀望情緒高。

2. 銀行信貸管制：房貸成數與利率上升，抑制購屋需求。

3. 新屋交屋延後：供給端延遲，無法有效帶動市場交易活絡。

💡 市場小結：
今年六都房市低迷的主因，核心在於「量能萎縮、信貸收緊、供給延遲」三大因素交互作用下的結果。雖然中古屋仍有部分區域回溫，但整體市場仍呈現低檔盤整格局，短期難以見到大幅回升。

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📊 六都買賣移轉統計數據

🔹 分析：桃園相對抗跌，但南二都衰退嚴重，顯示市場需求分化。

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🏘 中古屋市場與新屋交屋潮影響

1. 中古屋市場：隨政策鬆綁及第四季傳統購屋旺季，交易量小幅回升。

2. 新屋交屋潮：銀行房貸緊縮導致大量新屋交屋延後，影響總交易量。

3. 全年趨勢：若全年交易量不足 26 萬棟，將寫下 2017 年以來新低紀錄。

🔹 小結：中古屋緩步回溫，但新屋交屋缺口是造成低量的主因。

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💰 銀行房貸政策與市場交易量關聯

• 信用管制影響：自去年政策上路，市場交易量下降明顯。

• 利率影響：央行年底理監事會議對房市影響重大，降息機率低。

• 資金面限制：不動產放款集中度超過 36%，短期房市回暖受限。

🔹 專家觀點：房市交易量受政策與資金面干預，非純市場供需決定。

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🌏 各都別市場分析

🏙 台北

• 年減 24.3%，近九年新低

• 高房價抑制首購需求

• 中古屋交易集中於中小坪數

🌆 新北

• 年減 23.1%，交易量低於歷史平均

• 中古屋成交占比增加

• 板橋、三重等核心區域仍有換屋需求

🏘 桃園

• 年減 11.7%，衰退幅度最小

• 新屋供應量較多，但交屋延後影響短期量能

• 工業與就業帶動局部交易

🌇 台中

• 年減 19.0%，中古屋回溫

• 北屯、南屯區域交易活絡

• 新建案推案量大，銀行貸款成為關鍵因素

🌉 台南

• 年減 30.5%，創近八年最低

• 南科科技園區周邊需求尚可

• 低價帶及首購族群交易小幅回升

🌊 高雄

• 年減 32.0%，創十年新低

• 海港及工業區交易衰退明顯

• 中小坪數中古屋需求回溫

🔹 小結：六都市場分化明顯，北部、中部相對抗跌，南部衰退較大。

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🔮 房市趨勢與短中期預測

📊 短期盤整觀察

今年六都買賣移轉棟數創下歷史第三低量，整體房市呈現明顯低檔盤整。11 月交易量仍處於低檔，短期內難有大幅回升。受限於高利率與信貸緊縮政策，市場交易活絡度有限。

• 北部市場：台北市、新北市中古屋成交穩定，但新屋推案受限，交屋延後，整體交易量呈現微幅下滑。

• 中部市場：台中房市表現相對抗跌，首購及換屋需求帶動部分區域成交量上升。

• 南部市場：高雄、台南交易量下降較明顯，部分重劃區與非核心區段價格下修壓力加大。

• 桃園市場：因就業人口及工業園區增設，成交量相對穩定，抗跌性強於其他都會區。

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🏦 政策影響分析

房貸利率與政府政策對短期交易量影響顯著，以下為主要觀察點：

1. 利率走向：高利率環境壓縮購屋族負擔，短期仍是房市交易的主要抑制因素。

2. 房貸限制：部分銀行針對第二間以上購屋者提高貸款成數，抑制投資性需求，促使交易回歸自用市場。

3. 政府政策干預：房地合一稅、房市稅制調整，以及都市更新、社會住宅政策，將左右各地房價與成交量的分化。

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💡 市場機會與建議

對購屋族群：

• 建議觀察房貸利率變化，選擇低總價或核心區中古屋，抓住短期交易窗口。

• 首購族可關注政策鬆綁或低利率時機，以小資族群負擔能力為考量，降低財務壓力。

對建商與開發商：

• 調整推案節奏，採取分期付款或彈性貸款方案，吸引首購與換屋需求。

• 強化案場行銷策略，聚焦中小坪數、交通便利或生活機能完善區域。

對投資者：

• 南部低價帶及北部核心區域具長期增值潛力，可考慮長期布局。

• 關注都市更新、產業園區與交通建設帶動的區域增值機會。

對銀行與金融機構：

• 持續評估信貸政策調整對成交量的影響，維持風險控管與資金流動性。

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📈 分區市場分析

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✅ 結論與短中期展望

1. 市場現況：六都房市交易量低迷，中古屋市場逐步回溫，新屋交屋潮延遲。

2. 政策影響：房貸緊縮與稅制調整為市場主要干預因素，短期交易受限。

3. 區域差異：桃園抗跌、中部穩定、南部低迷，交易量分化明顯。

4. 短中期展望：政策鬆綁、低利率或首購族需求，有望帶動局部回升，尤其在核心生活圈及重劃區。

🔹 結語：六都房市雖面臨低量挑戰，但政策、利率與購屋族群需求交互作用下，市場正逐步築底。靈活掌握市場動態、選擇核心區及低總價物件，將是購屋族與投資者的策略關鍵。

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