19
次閱讀

雲林北港工業區4.5萬坪土地以32.7815億元成交，每坪約7萬元，由中信金控旗下資產管理公司（AMC）與高雄開發公司各半買下，結束長達十餘年的荒廢。該地原為萬有紙廠，因債權複雜、廠房頹圮及廢棄物堆積而荒廢，台灣金聯自2005年起陸續整合債權、收購夾雜土地、拆除66棟廠房及78公尺高煙囪，清運1.5萬噸塑料廢紙渣，歷經18年完成整建，使土地產權完整並可再開發。三度流標後，此次成交溢價成功，顯示市場對南台灣工業土地需求強勁。北港地區位於精華區，甲種工業用途彈性高，可引入輕工業、倉儲物流、食品加工與科技製造等產業，並在地方政府把關下避免高污染企業進駐。此次交易不僅完成土地資產整合，也為北港帶來產業導入、就業機會與區域經濟活化契機，並凸顯中信AMC在資產開發與管理上的新角色，未來可望成為南台灣產業發展的重要起點。

👍中信AMC＋高雄開發公司各半買下北港工業區，未來產業布局曝光

📑 目錄

1. 🏭 引言｜32.7 億標的震動雲林！北港工業區終於找到新主人

2. 🗂️ 北港工業區的發展與荒廢：十餘年「地方毒瘤」如何形成

3. 🏗️ 台灣金聯整建過程：18 年清運、拆除、整合的艱辛工程

4. 💰 買方解析：中信金 AMC 與高雄開發公司各買一半的策略

5. 📊 價格、坪價、市場行情：逐列表格深度比對

6. 🧩 標售三度流標：為何這次能成功溢價成交？

7. 🔧 土地開發條件全解析：甲種工業區的彈性與限制

8. 🌱 未來發展推估：北港精華區的產業、商業、就業將如何翻轉？

9. 🧭 中信 AMC 的角色變化：從壞帳處理到資產開發的跨域升級

10. 🧱 北港區域經濟現況：人口、交通、就業、產業結構詳盡剖析

11. 🏙️ 產業導入建議：哪些企業最適合進駐？

12. 🧮 投資風險與報酬：北港工業地的潛在收益模型

13. 💡 專業觀點與策略建議

14. 🏁 結論：北港工業區為何是今年最值得關注的南台灣工業地？

---

🏭 引言：32.7 億成交！沉睡十多年的北港工業區終於重生

這筆交易，是雲林縣 2025 年最受矚目的重大事件之一。
4.5 萬坪的北港工業園區，過去因舊廠房破敗、債權錯綜複雜而荒廢十餘年，被地方人士形容為：

「北港的傷口，也是雲林發展的陰影。」

如今，這個長期問題終於迎來轉折——

• 成交總價：32.7815 億元

• 每坪成交：約 7 萬元

• 買家：中信金控旗下中信資產管理（AMC）＋高雄開發公司

• 兩方協議各買一半

這不是一般的土地交易，而是涉及：

✔ 資產整建
✔ 區域再生
✔ 產業導入
✔ 財務處理
✔ 政策與地方政府協作

最終使這筆「三度流標」的大型工業地，成功溢價成交。

對地方來說，這不是土地賣掉而已，是：

「地方發展機會的重新開機。」

---

🗂️ 📌 北港工業區的前世今生：為何荒廢逾十年？

北港工業園區原為「萬有紙廠」腹地，後因債務問題、營運中止、設備撤出，產生以下問題：

🧨 過去困境列表

地方居民甚至形容：

「以前那裡像廢墟，不敢靠近。」

這也說明了為何這塊地整整荒廢十多年。

---

🏗️ 🧱 台灣金聯的 18 年整建：把一個爛攤子變回「能賣的地」

台灣金聯（台金聯）自 2005 年介入後，展開了漫長的清整工程：

🏗️ 清整工程時間軸

🔧 清整成果摘要

台金聯等於花了 18 年，把這塊土地重新打造成：

✔ 產權完整
✔ 無廢棄物阻礙
✔ 無違建殘留
✔ 法拍關係全部整理乾淨

也因此，本案能夠順利釋出、成功售出。

---

💰 💼 買家分析：中信 AMC 與高雄開發公司為何「各買一半」？

🏦 🧩 1. 中信 AMC 的角色已經不再只是壞帳清理

中信資產管理公司近年轉型：

• ❌ 不只是收壞帳、收抵債

• ✔ 已具備開發能力

• ✔ 可以自行興建

• ✔ 可以與建商合作

• ✔ 可以短進短出，也能長期經營

• ✔ 不受壽險投資限制（不可自用、不動用太多資本等）

這次進場，釋放出市場訊號：

「AMC 已是主動型資產開發者。」

中信 AMC 為何願意買？

✔ 北港位置好（精華區）
✔ 土地整理完畢，不是爛地
✔ 甲種工業地可彈性規劃
✔ 南台灣產業需求上升
✔ 工業土地供給吃緊

對中信 AMC 來說，這是一筆：

低風險、多彈性、高轉型可能的中大型資產。

---

🏙️ 2. 高雄開發公司：嗅到南台灣工業需求、捷足先登

該開發公司：

• ✦ 長期在中南部獵地

• ✦ 具有工業地開發經驗

• ✦ 過去與科技業合作案例豐富

這次他們動作快——春節後就率先提出要約金。

後來中信加入談判，兩方達成協議：

「那就一起合作，各買一半。」

這類合作在工業地市場其實很常見，尤其是當地塊太大、資本額太高時。

---

📈 價格與市場行情：北港工業地的價值在哪？

💡 成交資訊表

這表示：

• 市場需求存在

• 買方具信心

• 土地價值超過底價

• 南台灣工業地確實供不應求

---

📌 與周邊工業地行情比較

結論：

✔ 北港目前價格偏低
✔ 未來漲幅空間存在
✔ 屬於「被低估的南台工業地」

---

🧩 標售三度流標後，這次為何終於成功？

原因如下：

✔ 1. 土地終於「整到乾淨」

購地最大風險是：

• 債權糾紛

• 土地夾雜

• 建物沒有拆乾淨

• 廢棄物未清完

本案全部解決。

✔ 2. 南台灣工業需求暴增

AI、製造業、設備廠南遷，帶動：

• 嘉義–斗六–虎尾–北港帶

• 科技業需要新腹地

• 雲林地價遠低於台南、高雄

✔ 3. 工業地稀有

完整地塊 45,000 坪非常罕見。

✔ 4. 買家資本實力強

中信 AMC 財務充足、評估能力強。
高雄開發公司熟悉地方市場。

✔ 5. 政府把關「不會有高污染廠」

雲林縣府明確表示有准駁權：

✔ 不會讓重工業來
✔ 不污染北港
✔ 提升土地價值信心

---

🔧 甲種工業地的限制與彈性：可做的事情比你以為更多

甲種工業地可以做：

• 製造業

• 無污染加工

• 精密組裝

• 倉儲物流

• 資訊設備組裝

• 生技食品

• 冷鏈中心

• 電商物流

• 企業總部（附工業用途）

• 整體園區開發

但不能做：

• 高污染鋼鐵

• 化工（高影響）

• 石化

• 火力能源

對北港地區來說，是好事。

因為它未來更有可能成為：

🌱 「淨零製造＋科技輕工業」的中南部新亮點

---

🌱 北港精華區的未來發展推估：產業與生活圈可能同步升級

地方人士說：

「只要這裡開發起來，北港的人潮、商機一定直接翻倍。」

原因很簡單：

✔ 位於北港市區核心
✔ 鄰近北港朝天宮
✔ 道路路網完整
✔ 人流穩定，外來人口易導入
✔ 周邊土地已高度使用，唯獨這塊大空地未利用

北港符合以下產業特性：

---

🧭 中信 AMC 的策略：走向「資產再生」而非單純處置

中信 AMC 這幾年角色變得更像：

「土地活化工程師」＋「中介型開發者」＋「資產整合者」

它們能做的事情比你以為多：

• 買入 → 分割 → 出售

• 買入 → 開發 → 租給企業

• 買入 → 與建商合建

• 買入 → 興建廠房 → 製造業長租

• 與科技廠合作打造專屬園區

這塊土地未來可能出現：

✔ 分區開發
✔ 科技產業園區
✔ 商務＋工業複合設計
✔ 出租給多家企業
✔ 打造中部物流樞紐

---

🧱 北港區域分析：人口、交通、產業完整剖析

🚗 交通優勢

• 國道 1、國道 3 連接

• 北港大橋、嘉義市串聯

• 雲林高鐵 20–25 分鐘

• 與嘉義科學園區距離近（通勤可行）

👥 人力供應

北港薪資水平較北部低很多，對企業來說具競爭力。

🏭 產業現況

• 食品加工

• 電機設備

• 製造加工

• 宗教周邊產業

• 冷鏈配送

這也意味著，新工業園區可以創造：

✔ 上千就業機會
✔ 人口回流
✔ 商圈擴大

---

🧮 投資風險與報酬：推估模型

📈 租金收益推估

（※ 工業地＋廠房）

| 成本 | 7 萬／坪 × 45,000 坪 = 31.5 億（估） |
| 產值 | 每坪月租 60–120 元 |
| 年租金 | 約 1.6–3.2 億 |

租金報酬率：

👉 5% 左右（含建築後）

📈 土地增值推估（5 年）

目前坪價：7 萬
預估 5 年後：8.5–10 萬

👉 成長 21%～42%

---

💡 觀點與策略建議

👍 對投資者

• 北港屬於低估區域

• 若開發成功，升值空間大

• 工業地長期保值抗跌

👍 對企業

• 成本比嘉義、台南更低

• 力量足以支援科技製造供應鏈

• 物流中心選址非常理想

👍 對政府

• 引入無污染產業

• 建議規劃輕工業＋科技輕製造

• 加強道路改善與公共建設

---

🏁 結論：北港工業區是南台灣 2025 最值得關注的工業地案

為什麼？

✔ 完整地塊罕見
✔ 地點位於北港精華區
✔ 中信 AMC 進場＝專業開發
✔ 體制彈性大、發展空間大
✔ 地方政府把關無污染產業
✔ 地價（7 萬）仍低估
✔ 對地方發展具有重大推動力

這不是單純土地交易，而是北港在 2025 的重大轉折。
一塊荒廢十多年的工業地，如今終於迎來新的可能性——

它將是雲林下一個產業聚落的起點，也是地方翻轉的關鍵引擎。

專營台灣/日本/泰國/越南

工業地產/房地產 買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生  告知需求

相關連結

新青安房地產租售專區
👉🏻 https://www.yungsheng.com.tw/HouseList.aspx?AC=0&s=YS011

詠騰廠房租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰工業地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰農/建地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=013b70

詠騰歷年成交專區
👉🏻 https://www.facebook.com/h56792000/?locale=zh_TW

詠騰社群連結

官方Facebook粉專👉🏻https://www.facebook.com/www.yuteng.com.tw

官方IG👉🏻instagram.com/yuteng.tw?igsh=MXM5Y2Vib2J4NDEzcw==

官方Tiktok👉🏻tiktok.com/@yutengtw

官方Youtube👉🏻https://www.youtube.com/channel/UCuJkPV3xU7YNnFJV9c_yrXQ