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2025 年台灣科學園區廠房市場逆勢爆紅，成為高科技產業擴產與資金布局核心。受 AI、半導體、封測及記憶體產業需求推動，自用型企業交易占比超過八成，廠房釋出即成交，反映產能布局迫切性。南科、竹科與中科成為交易熱點，南科土地稀缺、先進製程需求高；竹科以無塵室及研發配套吸引 AI 與晶片製造企業；中科則因記憶體及精密製造產業聚集，吸引外資長期布局。前三季全台廠房交易累計 494 億元，廠辦 194 億元，合計占商用不動產交易六成以上。企業布局策略強調產能保障、研發設施與區域完整性，投資型買方則聚焦核心辦公與高價值廠辦。展望下半年，科學園區廠房交易熱度可望持續，策略性選址、自用型優先及長期產能保障仍是企業與投資者成功關鍵。

🔥科學園區廠房為何這麼缺？半導體、AI 大買盤曝光　企業自用占八成！

📑 文章目錄

1. 🏭 引言：科學園區廠房成逆勢焦點

2. 📊 市場概況與交易熱度

3. 🏢 區域分布與熱門園區分析

4. 💰 買方結構：自用型 vs 投資型

5. 🔍 交易案例逐列分析

6. 📈 歷史交易與價格走勢分析

7. 🌏 區域產業鏈與布局策略

8. 💡 投資策略與建議

9. 📝 結論

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🏭 引言：科學園區廠房成逆勢焦點

2025 年台灣高科技產業持續擴張，尤其半導體、記憶體及封測產業帶動科學園區廠房需求。根據國科會統計，上半年三大科學園區營業額達 2.74 兆元，年增 26.74%，創歷史新高。

整體房市降溫，但科學園區廠房在半導體業者強勁需求下逆勢爆紅，成為資金追逐的核心焦點。近期交易案例包括：

• 群創南科四廠：規模 9 萬坪，由 2330-TW 接手

• 友達晶材中科廠房：由美光收購

• 穩懋南科高雄廠房：出售給日月光

這些交易反映半導體、記憶體及封測產業的擴產趨勢，也突顯自用型企業對生產據點的強烈需求。

🔑 關鍵觀察：

1. 科學園區大型廠房供不應求，釋出即成交

2. AI 與先進製程驅動企業購置廠房的必要性

3. 自用型交易占比高，市場穩健且長期向好

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📊 市場概況與交易熱度

廠房與廠辦交易額占前三季總額超過六成，顯示產業導向的不動產仍是市場核心板塊。

市場熱度主要來自以下幾個因素：

1. 產業需求：AI、半導體、封測、記憶體產業持續擴產。

2. 自用型企業信心強：購置廠房為生產據點與營運布局核心。

3. 稀缺性：科學園區大型廠房釋出有限，一釋出即成交。

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🏢 區域分布與熱門園區分析

企業首選科學園區布局，兼顧土地稀缺、基礎設施完善與產能擴張需求。

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💰 買方結構：自用型 vs 投資型

自用型企業驅動市場，投資型需求受限，顯示廠房市場的穩健性與長期性。

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🔍 交易案例逐列分析

南科：群創四廠

• 規模：超過 9 萬坪

• 買家：2330-TW

• 用途：先進製程擴產

• 意義：反映半導體產業對廠房空間需求持續拉高

中科：友達晶材廠房

• 買家：美光

• 用途：記憶體產業布局

• 意義：外資企業看好台灣據點長期發展

南科高雄廠房：穩懋出售

• 買家：日月光

• 用途：封測擴產

• 意義：封測產業積極布局南台灣

💡 洞察

自用型需求強烈，廠房市場稀缺，一釋出即能成交。

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📈 歷史交易與價格走勢分析

過去五年廠房交易額逐年上升，呈現穩健成長趨勢；AI 與半導體需求加速交易額增長。

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🌏 區域產業鏈與布局策略

南科：半導體與封測產業重鎮

南科長期以來是台灣半導體與封測產業的核心基地，擁有完整的上下游產業鏈，包括晶圓製造、封裝測試、IC 設計及相關設備供應商。南科土地稀缺，尤其是核心區域的大型廠房與無塵室設施，更是市場上短缺的資產。2025 年，南科的交易熱度持續攀升，例如群創南科四廠與穩懋高雄廠房等超大型廠房一釋出即成交，反映出先進製程與高精密封測對廠房空間的高度需求。

此外，南科園區因為良好的基礎建設與交通物流網絡，吸引封測企業加碼擴產，同時成為 AI 晶片及高效能運算 (HPC) 的主要布局區。企業在南科布局的策略，通常以「產能保障 + 研發中心 + 廠房擴張」三位一體，確保供應鏈韌性與未來競爭力。

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中科：記憶體與高科技製造產業集中

中科是台灣記憶體、光電與精密製造產業的重要聚落，外資與本土企業長期布局穩定。以友達晶材中科廠房交易為例，美光收購的動作不僅反映記憶體產業對台灣據點的長期信心，也說明中科廠房對高端製程、研發以及倉儲物流的整合需求。

中科區域的策略特點包括：

• 垂直整合能力強：廠房附近即有封測、光電與材料供應鏈。

• 研發與製造並重：許多廠房兼具研發實驗室與量產線設施，降低物流與協作成本。

• 土地利用效率高：企業傾向購置大型現成廠房，而非自建，確保快速投產。

企業在中科布局時，往往考量「短期產能與長期研發共存」，這也是園區廠房交易熱度長期居高不下的原因之一。

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竹科：無塵室、高端研發及物流配套完善

竹科以高精密電子製造及 AI 晶片研發為核心，園區內的廠房通常配備完整無塵室設施、物流中心、辦公與研發空間。2025 年，竹科的大型無塵室廠房釋出稀少，詢問熱度極高，吸引半導體與 AI 產業鏈大廠、自用型電子製造商以及外商高科技公司評估購置。

竹科的核心優勢包括：

• 區位核心：靠近主要交通幹道，便於原材料進出及產品分銷。

• 完整配套：無塵室、研發中心、倉儲與辦公空間一體化。

• 產業聚集效應：上下游供應鏈密集，利於合作、外包與技術整合。

💡 洞察
無論是南科、中科或竹科，企業布局策略都強調 產能保障 + 研發設施 + 區域完整性，而資金運用則越來越精準，購置廠房已非單純投資，而是戰略布局。

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💡 投資策略與建議

1. 自用型企業

   • 優先選擇園區核心廠房，兼顧無塵室、物流與研發功能。

   • 在土地稀缺區域，提前購置現成大型廠房，可確保未來產能擴張空間。

   • 與上下游供應鏈距離近，降低運營成本，提升協作效率。

2. 投資型買方

   • 聚焦台北核心辦公與科技園區周邊高價值廠辦，穩健保值。

   • 投資型買方應避免盲目追逐價格高點，而選擇產業活躍、租金回報穩定的地段。

   • 結合長期租賃或自用型合作模式，可降低市場波動風險。

3. 政策觀察

   • 留意土地政策、工業區規劃、貸款限制與稅制優惠。

   • 政策變化會直接影響廠房供需與價格走勢，提前研判可掌握交易先機。

4. 長期布局策略

   • 廠房市場稀缺且需求穩健，適合策略性長期投資。

   • 結合 AI、半導體與封測產業發展趨勢，選擇核心園區與稀缺資產，可確保資產增值。

🔑 關鍵建議
對企業與投資者而言，策略性選址、自用型優先、長期產能保障是成功布局的核心。短期投機需求影響有限，但長期需求仍由產業實力與園區稀缺性決定。

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📝 結論

1. 科學園區廠房成為逆勢熱門資產，交易熱度明顯超過住宅與一般商辦。

2. 半導體、AI、封測及記憶體企業驅動自用型交易，占市場八成以上，顯示企業對長期產能布局高度重視。

3. 區域分布以南科、竹科、中科為核心，園區核心位置、大型廠房與完整配套最受追捧。

4. 下半年市場預期將延續熱度，企業布局與投資型需求將形成雙軌格局，兼顧自用型與保值型策略。

5. 對企業與投資者而言，策略性選址、自用型優先、長期產能保障仍是成功關鍵。

6. 建議關注產業鏈整合效應、園區政策、金融條件以及無塵室與研發配套，以制定精準、長期、可持續的投資策略。

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