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2025 年台灣經濟成長率上修至 4.45%，科技業與半導體、AI 產業持續擴張，帶動商用不動產市場出現「房市冷、廠房熱」現象。企業自用型交易成為主力，單季購置金額高達 227 億元，占整體交易六成以上，其中桃園、新竹及南科成為最熱門布局區域。科技大廠如台達電、日月光及群光電子積極購地建廠，確保產能與未來競爭力。同時，保險業及投資型買盤聚焦台北核心辦公區，追求資產保值與租金穩定收益。市場觀察顯示，自用型需求驅動、地區選擇明確、政策與金融環境影響深遠，企業與投資者布局策略呈現長期化與策略性。整體而言，AI 與半導體產業需求支撐工業不動產熱度，預期年底前交易仍將保持活絡，形成資金避風港與產業升級的雙重效益。

🏭 科技業自建基地熱潮：桃園、南科、台北核心地段交易詳解

📖 文章架構

1. 📌 引言：科技業帶動台灣商用不動產市場

2. 🌏 市場概況：交易規模與趨勢分析

3. 🏢 地區聚焦：北、中、南科園區熱點

4. 💰 產業買家：科技業與保險業動向

5. 📊 表格分析：交易金額、自用比重與單價率

6. 🔍 投資觀察與未來趨勢

7. 💡 建議與策略

8. 📝 結論

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📌 引言：科技業驅動，產業布局轉向「廠房／基地」

2025 年對台灣而言，是充滿挑戰但也布滿機會的一年。全球供應鏈持續面臨不確定因素，包括地緣政治風險、美中科技競爭升溫，以及原物料價格波動，均對產業布局帶來挑戰。然而，與此同時，AI 技術快速普及、半導體需求激增、資料中心與高速運算應用擴張，使得台灣高科技產業迎來前所未有的成長契機。根據主計總處最新統計，2025 年全年 GDP 成長率被上修至 4.45%，遠高於市場預期，凸顯出台灣經濟韌性以及產業升級帶來的長期潛力。這股成長力道，正直接影響著商用不動產市場，尤其是工業用地、廠辦以及 AI、半導體資料中心基地的需求。

在傳統觀念中，台灣房地產市場長期以住宅和商辦為主，但隨著科技業資本支出增加，企業自用型需求迅速攀升。AI 產業的爆發式成長，不僅增加了對伺服器、運算中心與 AI 模組製造基地的需求，也帶動半導體上游與下游產業鏈的擴張。與過去市場的投資型購置不同，這波資金流入的核心動力，是實際產能擴張與產業布局的必要性。換言之，購地與建廠不再只是資產投資行為，而是確保企業營運韌性、科技競爭力與未來成長的戰略行為。

從市場趨勢觀察，我們可以清楚地看到一個鮮明的對比：住宅市場熱度下降、成交量略顯疲軟，而工業不動產與廠辦、AI 基地卻持續升溫。這種「房市冷、廠房熱」的現象，不僅反映出資金配置重心的轉移，也揭示出台灣經濟結構正在逐步升級——由傳統的消費與投資驅動，向高科技產業與產能自建驅動轉型。

具體而言，科技大廠、半導體供應鏈、系統整合公司，以及部分金融機構，都開始積極布局自用型基地。這不僅包括擴大現有產線，也涵蓋新建 AI 模組研發中心、資料中心及智能製造工廠。例如，桃園、新竹、南科及路竹等科技聚落，成為市場最熱門的布局區域，單季交易金額屢創新高。企業選址策略明確：兼顧交通便利性、土地成本、產業鏈完整性與未來擴張潛力，以確保投資回報與營運效率。

這波趨勢背後，也隱含著資金心態的轉變。過去企業或投資者可能追求短期投資收益或資產保值，而如今的主流策略是長期佈局與產能保障優先。企業在購置土地或廠房時，不僅考量建築成本與租金回報，也將產能升級、研發需求、供應鏈整合及 AI 應用潛力納入決策模型。換句話說，商用不動產市場正在被科技業的「實需型需求」重新定義，其核心價值從「資產投資」轉向「產業競爭力投資」。

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🌏 市場概況：交易規模與近期趨勢分析

近三個季度的統計數字，清楚呈現出商用不動產市場正在重構中：

• Q3 的 369 億元交易額，不僅是單季回升，也顯示出科技業自用需求的強烈支撐力。

• 相比傳統住宅或商辦市場，這類「工業／廠房／資料中心」型資產，更少受投資氛圍與炒作情緒影響，傾向於「實質需求」。

進一步來看，前三季累計交易金額已達 1,181 億元，雖然比去年同期略減約 12.4%，但整體規模仍處於高檔盤整。值得注意的是，科技業近三季累計購置資產 約 445 億元，成為市場支撐的中流砥柱。

從買方構成來看：

• 科技業／半導體供應鏈／系統整合公司 —— 主要為自用型需求，用於建置廠房、AI／半導體產線、或資料中心。

• 保險業與大型資產管理機構 —— 雖然投報率變動與資金成本上升，但仍對「核心地段」「穩定租金回報」的辦公大樓或商用資產有需求。

• 其他企業／物流、倉儲公司 —— 隨著電商、AI 加速、資料流量成長，也開始進場，但占比仍次於科技業。

總體來看，一個清晰的市場結構逐漸成型 —— 「自用需求為主力、投資型需求為輔」。這與過去十年以來，住宅、商辦為主的市場型態，有著本質差異。

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🏢 地區聚焦：北、中、南 — 科技與產能布局的三大重鎮

🔹 桃園：最熱門工業區，科技展店首選地

桃園地區在 2025 年成為北部最熱絡的工業用地交易熱點之一，單季交易金額達 101 億元，創近年來新高。主要原因有：交通便利、工業區完善、供應鏈集群完整、以及科技業擴產需求集中。以下為主要指標案件簡表：

桃園之所以成為首選，有三大核心優勢：

1. 交通樞紐便捷：接近高速公路、鐵路與港口，物流與人員進出都方便。

2. 工業區制度完善：產業聚落成熟，供應鏈上下游集結，有利協同作業與管理。

3. 土地與廠房供應相對充足，且價格仍具競爭力 — 這在半導體與 AI 領域布局時非常重要。

🔹 南部南科／路竹園區：高端半導體與 AI 的重兵地帶

在南部園區中，以位於南科／路竹的園區交易最為搶手。單筆交易中，最引人注目的是某半導體封測大廠以 65 億元 購地及廠房，打造高端封測及 AI 模組製造基地。這筆交易不僅刷新園區單價，更說明南部園區正逐步從「代工製造」轉型為「高階製造 + AI／高科技模組」。

南部園區對於半導體產業鏈與 AI 應用市場而言，有幾個關鍵吸引力：

• 土地與廠房供應空間大，便於大規模擴產

• 相對成本較北部低，包括人力、土地、營運支出等

• 接近重要供應鏈與封測供應鏈中心，利於物流與整合

因此，南科／路竹園區正成為下半導體世代與 AI 模組佈局的重要據點。

🔹 台北核心地段：保險／投資型買家穩紮穩打

雖然科技業重心偏向桃園及南部園區，但台北市中心地段仍是保險業與投資型買家的最愛。近期有指標交易包括：

• 某大型壽險公司以 28 億元 購置市中心旗艦店址，規劃作為總部或長期投資資產。

• 另一投資型公司以 20 億元 整棟辦公大樓購入，用於長期租賃或未來資產配置。

這類交易的共同特徵是：追求「地段 + 穩定回報 + 資產保值」。對於追求穩健投資、抵抗通膨、鎖定租金收益的機構來說，台北核心地段仍具吸引力。

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💰 產業買家分析：誰在買？為什麼買？

✔ 科技業／半導體供應鏈：自用型購地、擴產為主

過去兩年中，科技業及其供應鏈公司在商用不動產市場中，已明顯成為主要力量。根據累計統計：

• 前三季購置金額達 445 億元

• 自用型交易占比高達 80% 以上

• 購地與廠房目的多為：新建廠房、AI 模組基地、高端封測中心、資料中心

這反映出幾個現象：

1. 產能升級：為迎接 AI、大數據、5G／6G 的浪潮，企業須擴充產能與儲存／運算空間。

2. 供應鏈整合：為降低供應鏈風險與物流成本，公司傾向將廠房選在供應鏈聚落，形成垂直整合。

3. 長期營運考量：相比投資型資產，廠房與基地更具韌性，符合企業長期發展需要。

✔ 保險業與大型資產管理機構：核心地段穩健資產配置

儘管資金成本與金融環境變化，但保險業仍然在商用不動產中保有一定動能。其購置特點與策略包括：

• 偏好核心地段辦公大樓或旗艦商用空間，以長期租金收益為主。

• 投資型佔比相對高：多為租賃或長期資產配置，而非自用。

• 考量資產的流動性、保值性與未來增值潛力。

這種策略對於資金龐大的機構而言，是分散風險、保障資產穩健的重要手段。

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📊 初步數據分析

為了更清楚理解這波商用不動產熱潮，我們可以從「買方類型」、「用途屬性」、以及「地區／單價」三個維度進行分層分析：

• 科技業在桃園、南科／路竹、新竹區域的廠房供需熱度最高，自用比例也明顯領先。

• 單價部分，台北市中心辦公大樓仍是最高（約 120 萬／坪），但若以「每坪成本 vs. 自用 vs. 潛在收益／用途」來看，工業區廠房的性價比更高，也是企業首選。

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🔍 投資觀察與未來趨勢

2025 年商用不動產市場的熱潮，不僅反映出短期交易增長，更揭示了 中長期產業布局與資產配置趨勢。從科技業自用需求、保險業穩健配置，以及地區選擇策略，我們可以提出多個觀察面向：

1️⃣ AI 與半導體產業支撐市場

AI、高速運算、半導體產線的快速擴張，是近期商用不動產熱度的核心動能。以下數據可作佐證：

• AI 與半導體產業需求對土地、廠房及園區的集中選擇形成明顯支撐力。

• 高端製造與 AI 基地，正成為企業核心競爭力與營運韌性的關鍵。

案例分析：

• 台達電在桃園工業區斥資 69.5 億元 購地與廠房，用於 AI 智能製造與電源管理模組研發，預計可支撐 2026–2030 年產能需求。

• 日月光半導體在南科路竹園區投入 65 億元 建立高端封測基地，刷新園區單價紀錄，也反映企業願意為關鍵產能支付溢價。

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2️⃣ 投資型買盤趨保守

雖然自用型交易熱絡，但投資型買盤在資金成本上升、銀行放款趨嚴下，呈現明顯保守傾向：

• 投資型交易仍存在，但資金運用更謹慎，偏向 低風險、高穩定性 的核心物件。

• 隨著利率與放款政策影響，投資型買方可能更傾向長期持有而非頻繁買賣。

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3️⃣ 地區選擇策略分析

不同地區因產業特性與政策支持，形成顯著的「熱度梯隊」：

• 科技業與 AI 領域選擇桃園、南科與新竹的「科技軸帶」，兼顧土地成本與產能擴張空間。

• 保險業及投資型企業偏好台北核心地段，著重資產保值與長期收益。

• 中南部工業區的價格仍相對具性價比，對未來擴產型企業吸引力高。

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4️⃣ 政策與供應面影響

政策與供應面因素對市場未來走向也極具影響力：

1. 土地政策：地方政府推動工業區及 AI／半導體基地開發，提供土地與稅制優惠，吸引科技業布局。

2. 金融政策：放款趨嚴、利率上升，使投資型買方資金成本上升，促使其更偏向長期穩定資產。

3. 產業政策：政府鼓勵 AI、高速運算與半導體產能建設，對於自用型企業的土地、廠房購置具有直接補助或優惠。

🔑 觀察
政策配合產業需求，有助於「廠房熱」持續，而非短期投機行為。

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💡 建議與策略

依據上述市場觀察與趨勢分析，我們可提出不同買方的策略建議：

1️⃣ 科技業與半導體企業

• 優先自用型布局：以 AI、半導體或高端製造為核心，選擇交通便利、產業鏈集群完整的園區。

• 擴產空間規劃：在購置土地或廠房時，需兼顧未來 5–10 年的產能擴張需求。

• 長期產業韌性考量：自建基地可降低對第三方廠房或倉儲的依賴，提高供應鏈控制力。

2️⃣ 保險業及投資型企業

• 核心地段優先：鎖定台北核心辦公區或高租金回報商用不動產，以保障長期收益。

• 分散投資策略：可適度配置北部核心資產與中南部工業區資產，兼顧收益穩定與潛在增值。

• 觀察利率與金融政策：投資決策需考量資金成本與放款條件。

3️⃣ 政策面建議

• 土地與稅制激勵：建議地方政府持續提供 AI、半導體及高科技製造企業的土地優惠與稅收減免。

• 智慧工業區升級：推動工業區標準化、智慧化，提升企業落地效率。

• 簡化投資流程：降低企業購置土地、建設廠房的行政障礙，提高市場流動性。

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📝 結論：房市冷、廠房熱的長期趨勢

從 2025 年數據與市場觀察可得出以下結論：

1. 企業自用型需求成主力：AI 與半導體產業的擴張，使自用型交易占比高達 80% 以上。

2. 投資型買盤趨保守：資金成本與放款限制使投資型買盤偏向長期持有與核心地段。

3. 地區形成「科技軸帶」：桃園、新竹、南科／路竹是科技業與半導體企業布局核心區域。

4. 政策與金融因素影響深遠：土地政策、稅制優惠、金融環境都會影響交易節奏與買方決策。

5. 未來市場仍穩定：隨著 AI、高速運算與半導體產能擴張，工業不動產將持續受資金青睞，成為資金避風港與長期產能保障。

🔑 核心建議 對於企業而言，自用型交易＋核心地段選擇＋長期產能規劃，將是未來 5 年商用不動產布局的制勝法則。

對於投資型機構而言，鎖定核心辦公區、兼顧收益與資產保值，仍是穩健配置策略。

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