24
次閱讀

近年台灣營造產業結構轉型，傳統公共工程毛利低、風險高，住宅工程受房市波動影響，承攬量下降。與此同時，科技廠辦工程因 AI、半導體及高科技供應鏈擴張而崛起，呈現工期短、毛利高、單案金額大、需求穩定的特性，成為營造廠新的營收核心。以建國工程、達欣工、根基營造為例，科技廠辦占比逐年提升，公共工程占比下降，毛利率優勢明顯。營造廠透過精準承攬策略、成本控管與施工技術提升，掌握工期與資金管理，有效提升年度營收與毛利率。未來，隨 AI 與半導體產業持續擴張，高科技廠辦需求將穩定增長，公共工程比重可能持續下降。營造廠若能聚焦高毛利科技廠辦工程、強化施工技術、維持長期客戶合作，將可實現營收新高與財務優勢，並在市場競爭中脫穎而出。

🏭公共工程下降、科技廠辦崛起：AI 與半導體帶動營造市場轉型

🗂️ 目錄

1. 📈 引言：科技廠辦工程崛起背景

2. 🏗️ 營造產業趨勢分析

   • 🏛️ 公共工程的衰退與利潤挑戰

   • 🏠 住宅工程承攬概況

   • 🏭 科技廠辦工程成長動能

3. 🏢 主要營造廠承攬案例分析

4. 📊 科技廠辦市場數據逐列分析

5. 💡 投資與產業觀點

6. 🔮 未來趨勢與挑戰

7. 🔚 結論

---

📈 引言：科技廠辦工程崛起背景

過去十年間，台灣營造產業經歷了一場深刻的結構性轉型。傳統公共工程、住宅工程雖然承攬量龐大，但長期面臨 毛利率低、工程風險高、資金占用大 的挑戰，對上市櫃營造廠財務表現造成壓力。例如，大型公共工程如道路橋梁、校園建設或市政設施，往往需要 2-5 年才能完工，期間資金大量占用，且受政策、預算調整或施工延誤影響，容易產生額外成本與違約風險。

與此同時，國內科技產業正進入高速成長階段，特別是 AI、半導體及高科技供應鏈領域。這些產業對 廠房、研發辦公室、資料中心及高規格生產設施 的需求持續攀升，使科技廠辦工程成為營造廠的新利潤核心。與傳統工程相比，科技廠辦工程具有以下特點：

1. 需求穩定且增長快速

   • AI 與半導體產業的快速擴張，帶動上游供應鏈廠房需求持續增加。

   • 台積電、聯發科、ASML 等科技巨頭的新建廠房及研發辦公室工程，單案金額可達數十億元。

2. 工期短、資金回收快

   • 科技廠辦工程多採 6~12 個月完成的短工期模式，有效降低資金占用壓力，提升年度現金流。

   • 工程設計與施工可同步進行，透過模組化施工、預鑄件與智慧工地管理系統，進一步縮短工期。

3. 毛利率高、財務貢獻顯著

   • 相比傳統住宅或公共工程，科技廠辦工程毛利率可高出 3-5 個百分點。

   • 高毛利率加上短工期回收，使營造廠財務表現更加穩健，對年度營收與盈餘貢獻突出。

4. 技術施工要求高

   • 科技廠辦工程涉及潔淨室建設、精密機電整合、空調及排風系統等複雜施工技術。

   • 營造廠必須具備高度專業施工能力，才能承攬大型科技廠辦專案，這也形成了市場門檻與競爭壁壘。

截至 2025 年第二季，根基營造在建工程合約總額已超過 800 億元，其中科技廠辦工程占比逐年提升。從案例來看，承攬案多集中於台積電南科及中科新廠、聯發科晶圓廠及 ASML 設備廠房。這不僅反映出科技產業持續擴張，也顯示營造市場正逐步 從傳統公共工程與住宅為主的結構，轉向以科技廠辦為核心。

此外，政策環境亦助力科技廠辦工程發展。政府對半導體、AI 與高科技產業提供投資獎勵與土地使用便利，降低建廠成本與行政障礙，吸引營造廠加碼承攬科技廠辦工程。

---

🏗️ 營造產業趨勢分析

🏛️ 公共工程的衰退與利潤挑戰

公共工程雖然總量龐大，但因工期長、資金占用高、施工難度大，多數營造廠逐漸降低承攬比例。

表格 1：國內上市櫃營造廠在建工程類別占比（近五年）

🔍 從數據可見，公共工程占比逐年下滑，而科技廠辦工程占比明顯上升，顯示營造廠正調整營運策略，以降低低利潤工程風險。

---

🏠 住宅工程承攬概況

市場現況與毛利分析

住宅工程長期以來都是營造廠重要承攬項目，毛利率通常高於公共工程，但隨著市場房市景氣波動與政策影響，如利率上升、房地合一稅制調整、購屋貸款限制等，住宅工程承攬量呈現下降趨勢。

• 根據統計，住宅工程占比由 25% 下降至 18%，顯示營造廠正逐步將資源轉向高毛利、高成長性項目，如科技廠辦。

• 高端住宅及都市重劃區專案仍是毛利穩定來源，尤其是市中心或科技園區周邊住宅，單案毛利可達 18%-22%。

承攬策略

營造廠針對住宅工程採取以下策略：

1. 工期短、現金流快：

   • 避免長期資金占用，減少利息成本壓力

   • 例如 6~12 個月的小型豪宅專案，可快速回收成本

2. 專案精準布局：

   • 選擇市場需求穩定的區域，如科學園區周邊重劃區

   • 配合都市更新政策，取得土地使用與建築許可效率高的專案

3. 毛利管理：

   • 嚴格控制建材成本與工期管理

   • 運用模組化施工及預鑄件技術，提升施工效率並降低人工成本

🔹 儘管住宅工程承攬量下滑，但透過精準專案選擇與施工效率提升，仍可保持穩定毛利來源。

---

🏭 科技廠辦工程成長動能

科技產業快速擴張，使科技廠辦工程成為營造市場的主要動能。其特性與優勢如下：

📝 對營造廠而言，科技廠辦工程不僅提升營收，也帶來毛利率優勢，是年度主要營收驅動力。

---

🏢 主要營造廠承攬案例分析

🏗️ 建國工程案例解析

• 新承攬案量：今年累計 226 億元，為歷年高峰

• 廠辦占比：36%，比去年增加 5 個百分點

• 公共工程占比：47%，較去年下降

• 住宅工程占比：20%，略有下滑

案例分析與策略

1. 廠辦工程布局：建國工程選擇與半導體與 AI 廠商合作，承攬中小型廠辦案，工期短、毛利高。

2. 公共工程控制：降低低毛利公共工程承攬比例，避免資金占用過高，減少工程延誤風險。

3. 住宅專案管理：維持高端住宅專案毛利率，確保年度毛利穩定。

🔹 建國工程案例顯示，透過調整工程類別比例，科技廠辦工程已成為營收核心。

---

🏗️ 達欣工業工程案例解析

• 承攬總量：900 億元

• 廠辦占比：56%，為最大工程類別

• 科技廠辦貢獻營收：截至今年六月，廠房工程營收占比 77%，較去年全年的 64% 增加 13 個百分點

💰 科技廠辦對營收與毛利的貢獻

• 工期短：6~12 個月完工，降低資金占用

• 毛利率高：高於住宅及公共工程，單案毛利率可達 24%-25%

• 市場穩定：AI 與半導體工程需求穩定，提供營收穩定性

• 大型案源效應：單案金額 30-50 億元，占年度營收比重高

🔹 達欣工透過科技廠辦工程有效提升毛利，預計全年營收有望再創新高。

---

🏗️ 根基營造案例分析

• 承攬總量：800 億元

• 科技廠辦占比：40%

• 公共工程占比：42%，逐年下降

• 住宅工程占比：20%

案例分析與策略

• 與大型半導體公司簽訂長期合作契約，確保工程量穩定

• 採用模組化施工與智慧工地管理系統，縮短工期、提升毛利

• 科技廠辦工程毛利率約 23%，較住宅專案高出 3-5 個百分點

🔹 根基營造案例顯示，透過科技廠辦工程布局，營收穩定性和毛利率顯著提升。

---

🏗️ 根基營造案例分析

• 承攬總量：800 億元

• 科技廠辦占比：約 40%

• 主要承攬客戶：台積電、聯發科、ASML

• 公共工程占比：持續下降，從 50% 降至 42%

• 住宅工程占比：穩定於 20%

🔹 根基營造案例顯示，科技廠辦工程已成為主要成長動能，且客戶多為科技龍頭，承攬穩定性高。

---

🏅 科技廠辦對營收與毛利的貢獻

表格 2：科技廠辦工程對主要營造廠營收及毛利貢獻

🔍 數據顯示，科技廠辦工程不僅提升營收占比，也明顯提升毛利率。

---

📊 科技廠辦市場數據逐列分析

🔹 工程案量成長分析

• 2021-2025 年科技廠辦工程案量平均成長率約 15%-20%

• 高科技客戶集中在半導體與 AI 產業

• 單案金額超過 20 億元者占比 35%

🔹 工期與毛利關聯性

• 工期短 → 毛利率高

• 工期長 → 毛利率下降，資金占用增加

🔹 不同營造廠承攬模式比較

🔹 分析顯示，營造廠透過不同策略承攬科技廠辦工程，均能有效提高毛利及營收穩定性。

---

💡 投資與產業觀點

🏗️ 營造廠布局策略

1. 轉向科技廠辦工程承攬，降低公共工程比例

   • 公共工程毛利低、資金占用高，尤其大型橋梁、道路、教育建設工程，工期長達 2-5 年，容易受政策或預算變動影響。

   • 科技廠辦工程則工期短、金額大，對營造廠而言可快速回收資金並提升年度營收目標。

   • 例如，建國工程將公共工程占比從 47% 降至 36%，廠辦占比提升至 36%，有效改善營收結構。

2. 掌握工期與成本控管，提升毛利率

   • 科技廠辦通常要求短工期（6~12 個月），需採取精密施工計畫、採購管理及施工流程優化。

   • 利用 BIM（建築資訊模型）、智慧工地系統、模組化施工等技術可降低施工錯誤，提升毛利率。

   • 達欣工透過此類策略，廠辦工程毛利率提升至 25%，高於住宅及公共工程 3~5 個百分點。

---

💰 投資機會

1. 受惠科技產業擴張的營造廠

   • AI 與半導體產業快速成長，廠房及研發辦公室需求旺盛。

   • 長期承攬科技龍頭案源，營造廠可享 穩定現金流與高毛利。

   • 例如，根基營造承攬台積電南科新廠工程，單案金額超過 50 億元，為年度營收核心。

2. 大型科技廠案穩定性高，長期投資價值佳

   • 高科技企業通常計畫長期投資建廠，工程延續性高。

   • 投資於承攬這類工程的營造廠，可享受年度營收穩定性與毛利穩健提升。

   • 達欣工 2025 年上半年廠辦營收占比已達 77%，顯示高穩定性。

---

⚠️ 風險考量

1. 工程延誤與成本上升

   • 材料價格波動、工地天氣、施工技術難度均可能造成成本上升或工期延誤。

   • 高單價科技廠案的延誤，對營造廠年度現金流影響尤為明顯。

2. 科技產業景氣波動

   • 半導體或 AI 產業受全球供應鏈、景氣循環及政策影響，短期需求可能波動。

   • 營造廠需建立多元客戶結構，降低單一產業風險。

---

📝 建議策略

1. 聚焦半導體、AI、智慧製造等高成長產業

   • 優先承攬營收規模大、毛利高、工期短的科技廠辦案。

2. 強化技術施工能力，提升競爭力

   • 導入智慧工地系統、BIM 建模、模組化施工、3D 打印等技術，提升施工效率與精準度。

3. 維持長期客戶關係，確保穩定案源

   • 與科技龍頭公司建立長期合作關係，透過專案管理、售後維護及廠房升級服務，延伸營收來源。

4. 風險控管策略

   • 設立工程成本預警系統

   • 與供應商簽訂價格穩定合約

   • 導入專案進度追蹤，降低延誤與罰款風險

---

🔮 未來趨勢與挑戰

1️⃣ 科技廠辦需求持續增長

• AI、半導體及智慧製造產業快速擴張，對高規格廠房、研發辦公室、資料中心需求強勁。

• 高科技供應鏈對廠辦需求穩定，單案金額高達數十億元，成為營造廠年度主要營收來源。

2️⃣ 公共工程比例可能持續下降

• 政策資源有限，公共工程投資效率及毛利率偏低，營造廠將持續降低承攬比例。

• 營造廠需以科技廠辦及住宅專案為核心業務，確保盈利能力。

3️⃣ 毛利率差距拉大

• 科技廠辦工程毛利率高於住宅及公共工程 3~5%

• 對營造廠財務表現影響顯著，毛利率提升可直接反映年度盈餘表現。

4️⃣ 資金與工期管理挑戰

• 科技廠辦雖工期短，但單案金額大，資金占用高。

• 需有效控管現金流與施工進度，避免工程延誤造成罰款或現金流壓力。

5️⃣ 未來市場競爭格局

• 隨科技廠辦工程市場擴大，營造廠間競爭將更加激烈。

• 技術施工能力、專案管理效率與客戶關係維護將成核心競爭力。

• 達欣工、建國工程、根基營造等龍頭企業已搶占市場先機，新進者需以創新技術與成本優勢突圍。

---

🔚 結論

科技廠辦工程已成為國內營造產業的新主流。尤其在 AI、半導體及高科技供應鏈擴張下，市場需求持續強勁。

• 公共工程占比下降，營收貢獻被高毛利科技廠辦工程取代

• 營造廠策略轉型：以科技廠辦為核心、住宅為輔，提升毛利與現金流效率

• 投資價值：承攬科技廠辦的營造廠具備高穩定性、高毛利率與長期營收成長潛力

未來，營造廠若能抓住科技廠辦工程增長契機，透過 高效率施工、成本控管、長期客戶合作 策略，將可實現 營收新高、毛利率提升，並在市場競爭中脫穎而出。

🔮 建議營造廠持續關注全球科技產業發展趨勢，特別是半導體、AI、智慧製造等高成長產業，並善用科技施工手段提升效率，打造穩健財務體質與市場競爭力。

專營台灣/日本/泰國/越南

工業地產/房地產 買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生  告知需求

相關連結

新青安房地產租售專區
👉🏻 https://www.yungsheng.com.tw/HouseList.aspx?AC=0&s=YS011

詠騰廠房租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰工業地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰農/建地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=013b70

詠騰歷年成交專區
👉🏻 https://www.facebook.com/h56792000/?locale=zh_TW

詠騰社群連結

官方Facebook粉專👉🏻https://www.facebook.com/www.yuteng.com.tw

官方IG👉🏻instagram.com/yuteng.tw?igsh=MXM5Y2Vib2J4NDEzcw==

官方Tiktok👉🏻tiktok.com/@yutengtw

官方Youtube👉🏻https://www.youtube.com/channel/UCuJkPV3xU7YNnFJV9c_yrXQ