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🏦土地交易額增量卻跌｜揭秘銀行收緊放貸對建商的影響

作者：小編於 2025-11-25

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2025 年第三季，全台大型土地與商用不動產市場呈現「成交額增、交易量降」現象，總成交額達 704 億元，較前季成長 22％，但較去年同期下滑 57％。土地市場交易量下降，主要因銀行放貸趨嚴、第七波信用管制政策收緊以及住宅市場買氣下降，建商購地腳步明顯放緩。核心地段與科技園區周邊土地仍具吸引力，而非核心區域交易萎縮。商用不動產市場則因 AI、半導體及電子產業需求強勁，辦公室與廠房交易穩定，自用型買方占比達 70％，支撐整體市場。展望未來半年，土地與商用不動產投資將保持保守穩健，建議聚焦六都及新竹精華地段、自用型需求高的廠房及辦公室，並注意貸款與政策風險，以確保資金安全及長期增值。

🏦土地交易額增量卻跌｜揭秘銀行收緊放貸對建商的影響

🔹 目錄

📈 引言：市場交易趨勢概覽
🏦 銀行放貸趨嚴與建商購地影響
🏢 商用不動產市場現況
💹 土地市場交易統計與表格分析
🔮 未來半年投資市場展望
💡 投資觀點與建議
🔚 結論

📈 引言：市場交易趨勢概覽

2025 年第三季，全台大型土地與商用不動產市場呈現出一個相對複雜的景象：成交額雖然呈現成長，但交易量卻明顯下滑。根據最新統計資料，本季大型土地及商用不動產成交總額為 新台幣 704 億元，較前一季成長 22％，顯示資金仍流向具有投資價值的標的；然而，相較去年同期，成交總額卻下滑 57％，反映市場整體活絡度下降。

這種「成交額增、交易量降」的現象，凸顯了市場資金流動與投資意願的不平衡：少數高價值或核心地段土地交易，推升了總成交額，但大部分土地及商用不動產的交易量持續萎縮。尤其是住宅土地市場，受到政策與金融環境影響最為明顯。

🔹 市場交易量下降的主要因素

2024 年第三季基期偏高
去年第三季，受到政策利多與市場熱度刺激，土地及商用不動產交易量曾出現短期高峰，形成高基期效應。這意味著，即使本季成交額仍有成長，與去年同期相比仍呈現大幅下滑。
信用管制政策收緊
自 2024 年 9 月第七波信用管制實施後，銀行對房市貸款條件更加嚴格，包括貸款成數限制提高、審核資產及收入條件收緊等措施，直接抑制了住宅市場的購買力。結果造成住宅市場買氣明顯下降，連帶影響建商對土地購置的積極性。
銀行放貸態度趨嚴
在銀行對房地產貸款採取保守態度的環境下，建商購地資金取得更加困難，特別是中小型建商或新進開發商，更容易因資金調度問題而暫緩購地計畫。這種現象進一步導致非核心地段土地的成交量下降明顯。
投資者信心波動
全球經濟放緩以及台灣經濟成長速度調整，也影響了投資者對土地與商用不動產的預期。企業與建商在購置不動產時，更加謹慎評估風險與未來收益，導致市場交易量進一步收縮。
市場結構兩極化
核心地段或科技產業聚集區的土地仍具吸引力，成交額被少數高價交易推高，但偏遠或非核心地段土地交易則大幅下降，使得整體市場呈現「少量高價、量小價高」的特徵。

🔹 市場觀察與趨勢解讀

六都核心地段持續受青睞：台北市中心、台中七期以及高雄核心區域的土地仍吸引建商關注，尤其是適合長期開發或都市更新的標的。
科技園區周邊土地交易穩定：新竹科學園區及台中精密機械產業聚集區的土地需求持續，主要由科技產業自用需求與長期投資需求支撐。
非核心地區成交量大幅下滑：中小城市及郊區土地交易量減少，反映建商與投資者更傾向將資金集中於核心地段，追求穩定回報與增值潛力。

🏦 銀行放貸趨嚴與建商購地影響

🏛️ 銀行信用管制最新政策

2024 年 9 月第七波信用管制正式上路，針對房市貸款額度及資格設定更嚴格標準，主要措施包括：

調整房貸成數上限
提高貸款利率敏感度
增加審核資產及收入證明

這些措施直接影響建商融資能力，使大型土地購置案件延後或縮小規模。

🏗️ 建商購地動能下降分析

根據統計，本季建商購地金額僅 320 億元，年減 71％，創兩年多來單季最低紀錄。主要原因：

銀行放貸收緊，資金調度困難
土地價格與市場預期落差大
高風險地區購地意願下降

🏢 商用不動產市場現況

🏬 辦公室市場分析

辦公室市場在 AI 產業與新興科技需求帶動下，交易熱度上升：

第三季辦公室成交總額達 150 億元
租售比維持在 1.5～2％
企業購置偏好市中心及科學園區周邊

🏭 廠房交易趨勢

半導體與電子產業需求穩健，使廠房成交額連續六季突破百億元：

季度	廠房成交額 (億元)	成長率
2024 Q3	110	0%
2024 Q4	120	9%
2025 Q1	130	8%
2025 Q2	140	7.7%
2025 Q3	140	0%

🏢 自用型企業購置行為觀察

自用型買方占整體成交量約 70％
多以長期擴產需求為主
考量未來經濟成長放緩，企業購置態度趨謹慎

💹 土地市場交易統計與表格分析

土地市場呈現兩極化現象：

城市/區域	成交額 (億元)	交易量	年增率
六都精華地段	180	12	-40%
新竹科技園區	60	5	-35%
其他地區	80	10	-85%

從表格可以看出，精華地段土地仍具吸引力，但其他區域成交量大幅下滑。

🔮 未來半年投資市場展望

隨著 2025 年進入下半年，台灣土地與商用不動產市場面臨多重挑戰與機會。整體來看，市場將呈現「保守穩健」格局，但仍存在策略性投資價值。

🏠 住宅用地市場預測

🏘️ 市場背景與政策影響

銀行信用管制未放鬆，建商購地仍需謹慎規劃資金。
土地價格受供需影響，核心地段仍保持高價水準，非核心區域成交量下降顯著。
第七波信用管制後，房貸成數與核貸審核嚴格，導致建商在購置土地時更重視資金成本與現金流安全。

📊 預測趨勢分析

六都精華地段持續受追捧：台北、台中、高雄等市中心地段，因交通便利、產業聚集效應及未來都市更新政策加持，建商購地仍具一定意願。
新竹科學園區周邊土地需求穩定：受科技產業持續擴張影響，住宅及廠辦混合區域需求穩定，但購地規模偏向中小型案。
非核心區域購地意願下降：例如二線城市或偏遠區域，成交量下滑明顯，部分開發計畫可能延後或縮小規模。

💡 投資建議

優先鎖定都市精華地段，短期低風險案為主。
適度關注新興重劃區，但須審慎評估交通、配套與產業發展潛力。
土地投資應結合未來都市更新與公共建設規劃，以保障中長期增值。

🏢 商用不動產市場預測

🏭 市場背景

AI、半導體與電子產業帶動自用型辦公室與廠房需求。
雖然全球經濟放緩，但本地科技產業對廠辦需求仍具韌性。
第三季廠房成交額穩定於百億元以上，顯示企業投資自用不動產意願強。

📊 預測趨勢

自用型買方持續主導市場：占比約 70％，主要為產業擴張與生產布局需求。
交易量維持平穩：短期內價格波動有限，企業採購態度謹慎但穩定。
價格與需求兩極化：核心區段廠房仍高價成交，偏遠區域交易較少，市場分化明顯。

💡 投資建議

鎖定 AI、半導體及電子產業需求高的辦公室及廠房。
評估產業長期成長性，選擇租售比合理、增值潛力高的標的。
考慮企業自用需求與地段優勢，避免短期投機操作。

💡 投資觀點與建議

建商購地策略
- 以六都及新竹精華地段為優先，避免在資金成本高、政策限制多的非核心區域進行大規模購置。
- 針對未來可能釋出的都市更新地塊，預先鎖定策略性投資目標。
商用不動產投資
- 聚焦自用型買方需求高的辦公室與廠房，尤其是科技產業及物流倉儲需求強的區域。
- 以長期持有為主，兼顧租金回報率及資產增值潛力。
風險控管
- 銀行貸款條件與信用政策仍有不確定性，投資者應避免過度槓桿操作。
- 精準評估土地或不動產價格波動風險，並考量交易成本與持有成本。
長期價值投資
- 選擇位於交通便利、產業聚集、公共建設完善的地段，以保障中長期增值空間。
- 結合都市更新與產業發展潛力，構建低風險、穩健增值的投資組合。

🔚 結論

銀行放貸收緊及信用管制，直接導致建商購地放緩，尤其在非核心區域。
商用不動產市場因科技產業及自用需求，交易量穩定且維持高檔，成為市場穩定支柱。
土地市場交易量下降，成交額以六都及新竹精華地段為主，非核心區域面臨成交量萎縮。
未來半年整體市場將保持保守穩健，投資者應鎖定高質量、低風險標的，並以長期增值為核心策略。

總結來說，市場短期內雖有波動，但精選地段與產業優勢標的仍具穩健投資價值。結合政策、金融環境與產業需求的多維分析，將有助於投資者做出更明智的購地及不動產投資決策。

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