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高雄工業用地市場呈現新舊園區「舊跌新漲」現象，投資趨勢明顯分化。老舊的大發產業園區因廠房老舊與更新成本高，價格由每坪 28 萬元下滑至 23~24 萬元，而新興的和發產業園區自 2014 年開發以來，因規劃完善、產業聚落效應明顯，九年間價格從平均每坪 8.8 萬元飆升至 32~35 萬元，部分地塊甚至開出 54 萬元售價。高市府近年主導五大產業園區開發，包括楠梓、和發、仁武一期、仁武二期與白埔園區，總面積約 328.56 公頃，加上台積電投資，楠梓園區開發面積達 467 公頃，五大園區年產值可望達 5,484 億元。園區土地模式涵蓋只租不售、出售與混合模式，滿足不同企業需求。專家建議，投資者應依園區成熟度、產業特性及租售模式選擇土地，以掌握增值潛力及產業升級契機。整體而言，高雄工業用地仍具強勁需求，尤其新興園區將持續成為投資熱點。

🏭「舊跌新漲」現象詳解：高雄工業用地投資攻略一次看懂

📑 目錄

1. 📍 引言：高雄工業用地需求與市場現況

2. 🏢 高雄五大產業園區概況

3. 📈 新舊工業用地價格走勢比較

4. 🧮 工業用地價格分析表

5. 💡 產業投資策略與租售模式解析

6. 🧭 專家觀點與市場建議

7. 🔚 結論與未來展望

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📍 引言：高雄工業用地需求與市場現況

高雄作為南台灣的重要工業與高科技基地，工業用地需求在近十年持續成長。隨著全球製造業升級、智慧製造與高科技產業快速發展，高雄的工業用地市場呈現明顯的「舊跌新漲」格局。

• 老舊園區價格下滑：大發產業園區曾經的最高坪價約 28 萬元，但由於廠房老舊、更新成本高，加上部分產業轉型需求下降，近期成交價格已下滑至 23~24 萬元，每坪成交案例介於 21~27 萬元。

• 新興園區價格飆升：和發產業園區自 2014 年開發以來，平均每坪價格從 8.8 萬元飆升至 32~35 萬元，部分高價委售案件甚至喊到 54 萬元。九年內價格增幅達 263~298%，凸顯新興園區完善規劃與產業聚落效應對市場的吸引力。

高雄市政府積極推動五大產業園區開發，總面積約 328.56 公頃，主要園區包括楠梓、仁武一期與二期、和發及白埔產業園區。楠梓產業園區作為台積電投資高雄的先導計畫，總開發面積達 467 公頃，吸引高科技企業集中布局。這些新興園區完善的基礎設施、交通與生活機能，以及政策支援與產業聚落效應，使得新興園區的工業用地具備高度投資潛力。

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🏢 高雄五大產業園區概況

高市府經發局表示，五大園區總年產值預估可達 5,800 億元（較 2024 年增加 316 億元），園區內上下游企業互動頻繁，形成完整產業生態鏈，並促進高雄工業升級及產業多元化。

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📈 新舊工業用地價格走勢比較

🔹 老舊園區—大發產業園區

• 歷史最高坪價：28 萬元

• 近期成交價格：23~24 萬元/坪

• 2024 年成交案例：21~27 萬元/坪

原因分析：

1. 廠房老舊，需投入翻新或改建成本。

2. 土地與建築設施有限，無法吸引高科技產業進駐。

3. 市場需求保守，價格相對穩定或略有下滑。

4. 過去租售模式多為長期租賃，流動性低，投資吸引力有限。

🔹 新興園區—和發產業園區

• 初始均價：8.8 萬元/坪

• 近期成交價格：32~35 萬元/坪

• 九年漲幅：263~298%

原因分析：

1. 開發規劃完善，交通、供電與生活機能良好。

2. 土地限制解除後，企業可自由買賣，提升市場流動性。

3. 產業聚落效應明顯，上下游企業集中，形成完整產業鏈。

4. 新興園區吸引創新產業與高附加值製造業，帶動土地需求。

🔹 市場觀察與投資趨勢

1. 「舊跌新漲」格局明顯：老舊園區因產業轉型與廠房老化，價格略有下滑；新興園區因規劃完善及產業聚落效應，價格持續上漲。

2. 投資者對新興園區高度肯定：長期增值潛力強、產業鏈完整，租售模式彈性大。

3. 老舊園區具更新潛力：適合併購、改造或長期投資策略，可透過翻新提升土地及廠房價值。

4. 政策支撐：高雄市府持續釋出土地、改善基礎設施，並提供稅務優惠，為投資者提供安全投資環境。

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🧮 工業用地價格分析表

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💡 產業投資策略與租售模式解析

🏢 只租不售模式

高雄部分新興園區，如楠梓產業園區與白埔產業園區，採取「只租不售」的模式，主要吸引大型高科技企業進駐，例如台積電、聯電等。此模式的優勢包括：

• 資金集中投入生產研發：企業無需一次性支付高額土地成本，可將資金投入設備更新、技術研發及人才培育，提升競爭力。

• 降低投資風險：在產業快速變化或國際市場不確定因素下，企業不必承擔土地價格波動的風險。

• 促進產業聚落效應：大型企業進駐後，可吸引上下游供應鏈公司集中，形成完整產業鏈，提升區域整體價值。

🏢 出售模式

如和發產業園區、仁武一期與二期，採「出售」模式，適合中小企業或創業型公司，尤其是具增值潛力的新興園區。出售模式的特性與優勢如下：

• 長期資產增值：隨著園區完善化及產業聚落形成，土地價格可能快速上漲，投資回報可觀。

• 企業自主經營空間大：企業可自由規劃廠房建設與擴張，對生產流程與研發設施更具彈性。

• 可作為資金槓桿：土地資產可作為銀行貸款或融資抵押，提高企業資金運用效率。

🏢 混合模式

部分園區採取「出售與出租並行」模式，例如和發產業園區 80% 出售、20% 出租，兼顧投資收益與園區產業多元發展需求。混合模式的優勢包括：

• 降低進駐門檻：對資金有限或初創企業提供靈活方案，降低進入園區的門檻。

• 平衡市場供需：同時滿足短期租賃需求與長期土地增值需求，維持市場穩定性。

• 促進產業多元化：出租部分可吸引研發、設計或中小型製造商，與出售企業形成互補效應。

專家指出，企業在選擇土地模式時，應充分考量：園區成熟度、產業屬性、財務規劃及長期增值潛力，以降低投資風險並提升收益。

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🧭 專家觀點與市場建議

1. 精準選址
   選擇園區需兼顧交通便利性、供電穩定性、周邊生活機能及產業聚落效應。特別是精密製造、半導體與散熱科技等高附加值產業，對基礎設施要求極高。

2. 投資前瞻性
   新興園區雖然初期投入成本高，但長期增值潛力大。專家建議投資者可以長線思維，鎖定未來 5~10 年具產業聚落效應的園區。

3. 差異化策略
   避免產業重複布局，企業應聚焦自身核心技術與競爭優勢，例如 AI、散熱模組或精密製造，形成專業分工與產業鏈協同效應。

4. 政策掌握
   投資者需密切關注高雄市政府土地釋出政策、稅務優惠及各園區招商方案。對於新興園區，政府可能提供設備補助、研發支持或租金優惠，以降低企業進駐成本。

5. 產業聚落效應
   高進駐率與完整產業鏈的園區，可提高企業間合作機會、研發效率及供應鏈穩定性。投資者選擇此類園區，不僅降低空置風險，也有利於企業品牌價值提升。

6. 風險管理與國際市場對接
   隨著全球產業鏈變化及地緣政治風險，企業應建立多元市場策略，降低依賴單一園區或市場的風險。

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🔚 結論與未來展望

高雄工業用地市場呈現「舊跌新漲」格局：

• 老舊園區：因更新成本高、產業集中度低，價格相對下滑，投資者應謹慎評估翻新或重建成本。

• 新興園區：因規劃完善、土地增值潛力高、產業聚落效應明顯，成為投資熱點。

隨著高市府持續推動五大產業園區建設，加上台積電及其他高科技產業的投資帶動，高雄工業用地需求將維持強勁。

投資者應以市場趨勢、租售模式、園區成熟度與產業聚落效應為依據，選擇最適合的工業用地，掌握高雄工業用地增值與產業升級雙重契機。未來，高雄有望形成完整的高附加值產業聚落，帶動地方經濟、就業與研發活動，成為台灣南部重要工業與高科技發展核心。

附加建議：

• 將園區開發與智慧製造、綠能產業結合，提升環境永續性。

• 定期進行產業與土地價格評估，提供投資者即時資訊。

• 建立長期合作平台，促進上下游企業交流與國際合作。

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