45
次閱讀

全台科學園區近兩年廠房交易熱潮明顯，受 AI 產業興盛、蘋果新機拉貨及半導體產業擴張帶動，2025 年累積至第三季，科技業在商用不動產購置金額達 445 億元，較過去十年同期平均增幅達 78%。北部園區如新竹與竹南因土地稀缺、交易頻繁，形成技術密集型產業聚落；南部的南科高雄園區及台南科學園區則以大型單筆交易為主，公共設施完善，吸引半導體與高科技企業擴廠。竹南科學園區科研路廠房即將公開標售，地上五層、地下三層，樓地板面積 12,411 坪，基地土地 3,528 坪，設有無塵室、倉儲及辦公空間，可立即投入生產或研發使用，交通便利、鄰近知名大廠，產業群聚效益顯著。投資者應依據園區成熟度、租售模式及產業特性，選擇最適合策略，兼顧短期收益與長期增值。隨著科技業擴廠及產業群聚效應持續，全台科學園區廠房交易將保持高熱度，預計 2026 年交易額與件數將再創新高。

🌐全台科學園區最新市場數據曝光：竹科最熱、AI與蘋果拉貨帶動市場新高峰

📋 目錄

1. 📍 引言：科學園區廠房交易熱潮與市場背景

2. 🏢 全台科學園區交易概況與統計數據

3. 📊 新舊園區交易案例與價格趨勢

4. 🧭 投資者觀點與購置策略

5. 💡 科技業擴廠與產業群聚效應

6. 🔍 重點標的案例：竹南科學園區科研路廠房分析

7. 🏗️ 產業投資策略與園區選擇建議

8. 📈 未來趨勢與市場前瞻

9. 🔚 結論與專家建議

---

📍 引言：科學園區廠房交易熱潮與市場背景

近兩年，全台科學園區廠房交易呈現熱潮，受 AI 產業興盛、蘋果新機拉貨及半導體產業擴張帶動。2025 年累積至第三季，科技業在商用不動產的購置金額已達 445 億元，相比過去十年同期平均 250 億元，增幅高達 78%。

交易熱潮的主要驅動因素包括：

• 高科技產業擴張需求：半導體、光電、精密製造及 AI 產業持續增加研發與生產空間需求。

• 土地稀缺與滿租效應：北部園區如新竹、竹南，因土地有限，交易一釋出即吸引大型企業競購。

• 園區公共設施完善：水、電、汙水、交通配套完整，提升企業進駐意願。

自 2024 至今，全台科學園區累計交易 433 億元，交易件數 15 件，其中台南科學園區交易金額最高，竹科交易件數最多，顯示市場正呈現 高金額、大單筆與多交易件數併存的特徵。

---

🏢 全台科學園區交易概況與統計分析

分析觀察：

1. 北部園區交易件數多但單筆金額中等，土地緊張導致競爭激烈。

2. 南部與中部園區單筆金額大，企業可一次購置大型廠房，提高生產及研發規模。

3. 投資者購置策略呈現 以高附加值產業聚落帶動資產配置 趨勢，兼顧短中期收益及長期產業布局。

---

📊 新舊園區交易案例與價格走勢分析

🔹 新竹科學園區案例

• 台積電研新一路廠房：交易金額約 7 億元，土地面積 1,200 坪，主要作為封測與研發中心。

• 矽格聯測：16.8 億元購置超過 1 萬坪廠房，用於擴大封測產能。

• 特點分析：土地供應稀缺、交易件數多、交通便利，形成北部科技產業核心區。

🔹 竹南科學園區案例

• 瑞儀光電：5 億元購置廠房，用於光電產線擴張。

• 北極星生醫：6.7 億元購置廠房，設立研發及生產基地。

• 特點分析：交通便利，門戶精華位置，企業群聚效益顯著。

🔹 南科高雄園區案例

• 日月光半導體：購置廠房金額 65 億元，加強半導體晶圓製程能力。

• 穩懋半導體：高額購置提升製程與研發能力。

• 特點分析：南部產業升級重點，公共設施完善，吸引大型企業一次性投資。

🔹 桃園環保科技園區案例

• 台達電：69.5 億元購置舊廠房，轉型智能製造基地。

• 特點分析：大型土地面積，水、電、汙水配套完善，適合高科技企業擴廠與研發。

🔹 台南科學園區案例

• 多家中小企業進駐，交易金額高。

• 特點分析：南台灣產業多元化，形成完整上下游企業互動鏈，帶動產業協同效應。

---

🧭 投資者觀點與購置策略

📌 租售模式選擇

• 只租不售模式：大型高科技企業偏好，可降低資金占用，專注研發與生產。

• 出售模式：中小企業及創業型廠商可享土地增值，兼顧長期資產配置。

• 混合模式：出售與出租並行，兼顧收益與園區產業多元化需求。

📌 投資要點分析

1. 精準選址：評估交通便利、公共設施、生活機能完整性。

2. 長期增值潛力：新興園區規劃完善，初期成本高但升值空間大。

3. 差異化策略：聚焦 AI、光電、半導體等高附加值產業。

4. 政策掌握：密切關注政府土地釋出政策及稅務優惠。

📌 產業群聚效應

• 企業可共享上下游供應鏈與研發資源，提高經營效率與創新能力。

• 完整產業鏈形成後，園區價值進一步提升，吸引新企業進駐。

---

💡 科技業擴廠與產業聚落效應分析

• 北部園區：新竹、竹南形成技術密集型產業聚落，利於創新與研發。

• 南部園區：南科高雄園區注重產能與大型投資布局，提升台灣半導體產業鏈完整度。

• 中部園區：桃園環保科技園區兼顧環保與智能製造，吸引跨國企業投資，形成高附加值產業聚落。

🔍 重點標的案例：竹南科學園區科研路廠房分析

🏭 建物與土地概況

竹南科學園區科研路的科技廠房預計於 2026 年 1 月 13 日公開標售。該廠房為地上 5 層、地下 3 層，總樓地板面積 12,411 坪，基地土地面積 3,528 坪。內部規劃包括：

• 大面積無塵室，適合高精密製造及電子產業

• 倉儲區，滿足物流與物料管理需求

• 辦公空間，適合研發中心或總部設置

此廠房可立即投入生產使用，符合企業短期擴廠及長期研發規劃需求。

📍 地理位置與交通便利性

• 位於竹南科學園區門戶核心位置

• 近 國道一號與 國道三號，可快速串聯南北工業區

• 距 廣源科技園區僅 3.1 公里，距 新竹科學園區約 18.2 公里

• 園區內 台積電、群創光電等知名大廠聚集，形成產業群聚效應

專家觀點：地理位置與交通便利性是科技廠房投資的重要考量，企業可快速連結上下游供應鏈，提升營運效率。

---

📊 全台科學園區歷年交易統計

🔹 北部園區交易概況

觀察重點：北部園區土地稀缺，交易頻繁且競爭激烈，單筆金額中等，投資者關注園區增值潛力及產業聚落效應。

🔹 南部園區交易概況

分析：南部園區單筆交易金額高，吸引大型企業擴廠。園區規劃完善，公共設施完整，企業可一次性擴大產能。

---

🏗️ 產業投資策略與園區選擇建議

📌 投資策略分析

1. 新興園區投資

   • 土地開發完善、交通與公共設施完整

   • 長期增值潛力大，適合中長期資產配置

2. 老舊園區投資

   • 成本較低，但需考慮翻新及更新風險

   • 適合長期改造、併購或租賃策略

3. 混合策略

   • 新舊園區結合投資，可兼顧短期收益與長期資產增值

   • 配合高附加值產業布局，提高產業協同效益

📌 租售模式選擇

專家建議：選擇租售模式需依據園區成熟度、產業特性及資金能力，合理分散風險。

---

💡 科技業擴廠與產業群聚效應

🔹 北部科技產業群聚

• 新竹、竹南形成技術密集型產業聚落

• 上下游供應鏈集中，提升研發與製造效率

• 投資者可共享技術與人才資源，降低營運成本

🔹 南部產業升級重點

• 南科高雄園區專注半導體及大型產能布局

• 單筆交易金額高，吸引大型企業一次性投資

• 促進南部產業升級與就業增長，形成完整產業鏈

🔹 中部及桃園園區特色

• 桃園環保科技園區兼顧環保與智能製造

• 中部園區適合跨國企業投資，形成高附加值產業聚落

• 公共設施完善，提升企業進駐意願

---

🔮 未來趨勢與市場前瞻

📌 科技業擴張趨勢

• AI、半導體與光電產業持續擴廠

• 北部園區土地稀缺，投資者將競逐新興土地與廠房

• 南部園區吸引大型單筆投資，形成產業重心轉移

📌 市場風險與政策影響

• 土地供應與價格波動風險

• 政策調整如稅務優惠或土地釋出影響投資收益

• 公共設施與產業配套完善度影響企業決策

---

🔚 結論與專家建議

1. 新舊園區分化明顯：老舊園區價格下滑，但仍具改造潛力；新興園區價格飆升，投資者應關注長期增值。

2. 租售模式選擇需精準：依據產業特性與資金能力選擇最合適模式，兼顧收益與長期發展。

3. 科技業群聚效應：北部園區適合研發密集型企業，南部園區適合大型產能布局，產業協同效益顯著。

4. 公共設施與政策掌握：水、電、交通、汙水系統完善的園區最受企業青睞；政策調整直接影響投資決策。

5. 未來展望：全台科學園區交易熱度持續，企業擴廠與投資動能穩健，預計 2026 年交易額與件數將再創新高，竹科、南科與中北部園區將成為科技業投資的核心戰場。

專營台灣/日本/泰國/越南

工業地產/房地產 買賣出租

物件眾多、無法即時刊登

請直接加LINE ID:803033

0981-681-379 曾先生  告知需求

相關連結

新青安房地產租售專區
👉🏻 https://www.yungsheng.com.tw/HouseList.aspx?AC=0&s=YS011

詠騰廠房租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰工業地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=2ab1f4

詠騰農/建地租售專區
👉🏻 https://www.yuteng.com.tw/?f=013b70

詠騰歷年成交專區
👉🏻 https://www.facebook.com/h56792000/?locale=zh_TW

詠騰社群連結

官方Facebook粉專👉🏻https://www.facebook.com/www.yuteng.com.tw

官方IG👉🏻instagram.com/yuteng.tw?igsh=MXM5Y2Vib2J4NDEzcw==

官方Tiktok👉🏻tiktok.com/@yutengtw

官方Youtube👉🏻https://www.youtube.com/channel/UCuJkPV3xU7YNnFJV9c_yrXQ