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🏡賣土地要交多少稅｜土增稅率、計算、優惠條件、試算全解析

作者：小編於 2025-11-03

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土地增值稅（簡稱土增稅）是針對土地所有權移轉時，依照土地漲價總額課徵的累進稅，漲價越多稅率越高。課稅對象包含自用住宅及非自用土地，持有時間、土地面積及用途都會影響稅率。自用住宅可享「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率 10%，且可結合重購退稅降低負擔。土地增值稅計算依申報移轉現值減去原規定地價或前次移轉現值，再扣除改良費、重劃費等成本。公告現值與公告地價每年更新，是計算稅額的重要依據。近年各縣市地王漲幅明顯，台北市地王101大樓仍居首位。民眾可使用線上試算工具精準計算，並提前規劃出售順序、結合自用住宅與重購退稅策略，合法節稅、降低稅負風險。土地增值稅雖複雜，但掌握申報時限與優惠條件，仍可有效保護自身利益。

🏡賣土地要交多少稅｜土增稅率、計算、優惠條件、試算全解析

📑 文章目錄

📌 土地增值稅是什麼？與地價稅差別
🏠 土地增值稅課徵時機與雙軌制度
💰 土地增值稅計算方式與漲價總額說明
📊 公告土地現值與地王資訊
⚖️ 土地增值稅稅率與累進制度
🧾 土地增值稅試算案例解析
🏡 自用住宅優惠條件：一生一次與一生一屋
🔄 重購退稅優惠詳解
💻 線上查繳與繳納方式
❓ 常見問答 FAQ
💡 專家觀點與節稅建議
🏁 結論與操作建議

📌 土地增值稅是什麼？與地價稅差別

土地增值稅（簡稱土增稅）是針對土地 交易時產生的增值部分 徵收的稅。與每年固定徵收的 地價稅 不同，土增稅只在土地移轉時課徵，目的是 分享土地增值利益，防止炒作。

💡 簡單理解：
土地持有期間：每年繳 地價稅
土地出售時：一次性繳 土地增值稅

土地增值稅課徵原則

課徵對象：土地所有權人
課徵時間：土地移轉登記完成
課徵基準：土地漲價總額
課徵稅率：依漲價倍數累進課徵

土地增值稅 vs 地價稅表格

項目	土地增值稅	地價稅
徵收時間	土地交易時一次性	每年固定
課徵依據	漲價總額	公告地價
適用對象	土地所有權人	土地所有權人
稅率	累進 20~40%	一般 1.5~5%
優惠	自用住宅優惠、重購退稅	自用住宅地價稅優惠

🏠 土地增值稅課徵時機與雙軌制度

土地增值稅在房地合一政策下，仍維持原有制度，但房屋部分由房地合一所得稅取代，形成 雙軌制度。

雙軌制度解析

課徵項目	土地增值稅	房地合一所得稅
課徵對象	土地利得	房屋利得
適用時間	105 年前後取得土地	105 年後取得房屋
計算方式	漲價倍數 × 累進稅率	房地利得 × 稅率
優惠條件	自用住宅、重購退稅	房屋自用優惠、持有期間折減

💡 小貼士：

土地與房屋分開申報，避免混淆課稅對象，尤其在自用住宅重購退稅申請時。

💰 土地增值稅計算方式與漲價總額說明

土地增值稅公式

土地漲價總額計算公式

可扣除費用項目

改良土地費用
工程受益費
土地重劃費用
捐贈公共設施土地公告現值

案例說明

假設：

土地現值：1,200 萬
前次移轉現值：800 萬
CPI 調整 5%
可扣除費用：50 萬

計算：

📊 公告土地現值與地王資訊

2025 年公告土地現值平均調幅 4.88%，各縣市差異如下：

城市	調幅	地王	每坪價格（萬）
台北市	5.24%	台北101	695.2
新北市	5.99%	雙子星	264
桃園市	6.34%	中正路角地	160
台中市	3.69%	新光三越西屯店	236
台南市	6.07%	新光三越中山店	115
高雄市	5.19%	大遠百	195

💡 建議：

定期查詢公告土地現值，以評估漲價趨勢
高價地區出售前須事先試算土增稅額

⚖️ 土地增值稅稅率與累進制度

一般土地：漲價倍數 1~2 倍 → 20%，2~3 倍 → 30%，3 倍以上 → 40%
自用住宅：統一 10%（符合條件）

漲價倍數計算公式

`漲價倍數 = 土地漲價總額 ÷ 原取得成本`

🧾 土地增值稅試算案例解析

案例 1：都市土地

土地取得成本：500 萬
土地移轉現值：1,200 萬
可扣除費用：50 萬

計算漲價總額：

應繳稅額表：

漲價範圍	稅率	應繳稅額
0~500 萬	20%	100 萬
500~650 萬	30%	45 萬
總計	-	145 萬

案例 2：自用住宅土地

土地取得成本：400 萬
土地現值：700 萬
可扣除費用：0

適用自用住宅優惠 10%

💡 小技巧：

若土地為自用住宅，且符合一生一次或一生一屋條件，可大幅節稅。

🏡 自用住宅優惠條件：一生一次與一生一屋

一生一次條件

面積限制：都市 ≤ 300㎡、非都市 ≤ 700㎡
持有時間與使用條件：自住且未出租
每人限使用一次

一生一屋條件

面積限制：都市 ≤ 150㎡、非都市 ≤ 350㎡
使用條件：自住，持有產權
不限次數，可重複申請

💡 建議：

計算可扣除土地面積，超出部分仍按一般稅率課徵
重購退稅與自用住宅優惠可並用

🔄 重購退稅優惠詳解

申請條件

出售土地後 2 年內重購
新購土地價值 ≥ 原出售土地扣稅後餘額
土地用途必須為自用住宅

範例計算

原出售土地漲價總額 500 萬
土增稅已繳 100 萬
新購土地 550 萬 → 可申請退稅 100 萬

注意事項

配偶可共用優惠
多筆土地出售須合併計算
重購土地必須完成登記

💻 線上查繳與繳納方式

支援自然人憑證、工商憑證、健保卡
可查詢歷年土地現值與試算稅額
繳納方式：線上刷卡、網路ATM、超商代收

❓ 常見問答（FAQ）— 土地增值稅篇

Q1：贈與土地能使用自用住宅優惠嗎？

❌ 不行，受贈人非原土地所有權人，無法享受自用住宅優惠。
💡 專家提示：若想節稅，可在贈與前讓受贈人先取得土地自住使用證明，規劃後續重購退稅，合法降低稅負。

Q2：已用「一生一次」自用住宅優惠，還能再次使用嗎？

✅ 符合條件仍可申請，但必須符合 持有土地未超過面積上限、且土地為自用住宅。
💡 建議：出售前評估土地面積與持有時間，必要時可拆分土地或與配偶協調使用優惠。

Q3：多處土地同時出售如何申報？

原則：合計面積不超標，可視為一次出售，整體計算漲價總額與累進稅率。
若超過面積限制：需分別計算，自用住宅優惠只適用符合條件的部分。
💡 案例：假設持有 A、B 兩塊土地總面積 250㎡，每塊土地均自用，可合併申報使用優惠。若總面積超過 300㎡，超過部分需按一般稅率課徵。

Q4：配偶剩餘財產分配需課土增稅嗎？

❌ 原則上可申請免課，但仍需向稅務機關申報。
💡 建議：配偶之間財產移轉前，先確認使用自用住宅優惠或重購退稅條件，避免後續補稅。

Q5：土地繼承能享自用住宅優惠嗎？

✅ 可以，但需符合 繼承人自住使用 且 面積在限制範圍內。
💡 注意：繼承時需檢附戶籍資料與使用證明，避免稅務爭議。

Q6：土地出售後短期再購，會被視為投機課稅嗎？

⚠️ 若在 1~2 年內轉手，且未符合重購退稅條件，容易被認定為投機交易，適用最高累進稅率。
💡 專家建議：出售前先做好試算，並評估重購退稅或延後交易時間。

Q7：如何合法降低土地增值稅？

使用 自用住宅優惠
善用 重購退稅
合理規劃出售順序與土地面積
避免短期交易引發高稅率
透過線上試算工具精準計算稅額

💡 專家觀點與節稅建議

提前規劃出售順序
- 土地增值稅採累進稅率，短期高價出售可能觸發最高稅率。
- 將土地分批出售，可降低稅率負擔。
善用自用住宅與重購退稅優惠
- 自用住宅優惠與重購退稅可同時適用，但需符合面積與持有年限限制。
- 建議結合配偶使用，最大化節稅效益。
每年檢視公告土地現值
- 地價持續上漲，提前掌握土地增值趨勢，決定出售時機。
- 可透過稅務局公告或線上系統查詢。
使用線上試算工具
- 確保稅額計算精準，避免漏報或繳納不足。
- 可先模擬不同出售價格與重購方案，選擇最優策略。
多筆土地或跨縣市交易
- 先合併計算漲價總額，再依累進稅率分批申報。
- 配偶協調與面積分配，可合法降低稅額。

🏁 結論與操作建議

土地增值稅是土地交易中不可忽視的重要稅負，透過熟悉計算方式、公告土地現值、累進稅率及優惠條件，民眾可有效節稅並降低法律風險。

📌 操作建議：

出售前做好土增稅試算
- 先試算漲價總額、稅率與累進差額，規劃最佳出售價格與時機。
規劃重購退稅與自用住宅優惠
- 確認土地面積、持有年限、使用狀態，合法節稅。
使用線上申報與查繳系統
- 方便查詢公告土地現值、試算稅額及繳納紀錄。
配偶及多筆土地交易合併計算
- 確保稅額正確，避免漏報或重複計算。
長期規劃土地資產管理
- 透過完整規劃與專業試算，最大化土地增值利益，減少不必要稅負。
- 建議與稅務顧問討論，制定年度出售與重購策略。

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