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賣屋過程中，稅負往往是最大支出之一，尤其是土地增值稅與房地合一稅。想要合法省稅並提高獲利，必須掌握正確節稅策略。土地增值稅方面，可善用自用住宅優惠稅率、「一生一次」及「一生一屋」條款，並利用夫妻贈與、同時申報多處不動產或重購退稅降低稅負。房地合一稅則可透過自住免稅額、列舉售屋相關費用、虧損抵扣、重購退稅、個人資產公司化及以現金贈與取代贈屋等方法節稅。規劃持有期間、列支成本、夫妻互補及專業諮詢是成功節稅的關鍵。透過全面規劃與合法操作，屋主不僅能降低稅負，還能增加售屋收益，將節省的稅金轉化為下一筆投資資金，達到資產增值最大化。

🏡賣屋省錢秘笈：自住免稅額 + 夫妻互補 + 公司化全解析

📑 文章目錄

1. 引言：為什麼賣屋節稅很重要

2. 土地增值稅節稅妙招

3. 房地合一稅（財產交易所得稅）節稅妙招

4. 表格分析：不同節稅方式比較

5. 專家觀點與建議

6. 結論

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✨ 引言：為什麼賣屋節稅很重要

在現代台灣房地產市場中，賣屋並非單純的買賣行為，而是一場資產規劃與財務管理的綜合考驗。隨著房價持續波動，許多屋主在出售房屋或土地時，往往最關注的是房屋成交價，卻忽略了其中龐大的稅務支出。在所有費用中，土地增值稅與房地合一稅所佔比例通常最高，輕則減少收益，重則可能讓原本的資產規劃失衡。

根據財政部統計資料，過去五年內，平均每筆住宅土地交易中，土地增值稅與房地合一稅約占總收益的 10%–30%。對於高價房產或多筆資產的屋主而言，這一筆稅金數額可能高達數百萬甚至上千萬元。如果沒有提前做好節稅規劃，不僅影響資產獲利，還可能錯失再投資、置產或資產配置的最佳時機。

此外，稅法不斷調整，例如自用住宅優惠稅率、「一生一次」優惠、重購退稅政策、房地合一稅的新制規範等，讓房地交易規劃變得更為複雜。很多屋主往往因資訊不足，而錯失合法減稅的機會，或是在出售過程中因操作不當而多繳稅金。

因此，掌握正確的節稅方法與規劃技巧，成為賣屋過程中不可或缺的一環。透過合理安排持有期間、充分利用自用住宅優惠、適時申請重購退稅、列舉所有交易相關支出，以及善用夫妻互補與公司化策略，屋主不僅能最大化資產收益，還能在合法範圍內大幅降低稅負。

本文將從 土地增值稅、房地合一稅 以及相關節稅工具出發，逐一解析各種合法節稅策略，並提供實務操作案例、表格分析與注意事項，讓你了解：

1. 如何在賣屋過程中降低稅負，增加獲利。

2. 各項節稅工具的使用條件與操作技巧。

3. 避免違法操作與稅務風險的必備知識。

不論你是首次售屋的屋主，還是多筆資產的投資者，掌握正確的節稅策略，都能讓賣屋過程更順利，並將省下的稅金轉化為下一筆資產投資的資金。本文將提供全方位、可操作的節稅指南，讓你用最少成本合法省稅、最大化售屋收益。

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🏠 土地增值稅節稅妙招

🏡 善用自用住宅優惠稅率

土地增值稅自用住宅優惠稅率為 10%，適用條件如下：

1. 出售前一年內土地沒有營業或出租

2. 建物為本人、配偶或直系親屬所有

3. 已辦妥戶籍登記

4. 面積未超過法定上限

技巧提示：若「一生一次」已用完，可考慮「一生一屋」方案，仍可享優惠。

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💑 利用夫妻贈與免稅

若夫妻一方已用過「一生一次」優惠，但另一方尚未使用，可先將土地 贈與配偶，再以配偶名義出售，享受優惠稅率。

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🏘️ 多處不動產同時申報移轉

若名下擁有多處不動產，且 總面積未超過法定限制，可以考慮 一次性申報多筆房產移轉，全部適用自用住宅優惠稅率。

優點

1. 節稅效率高：一次交易可同時享受優惠稅率，減少單筆計算與申報成本。

2. 簡化申報流程：避免分批申報造成文件、稅務申報錯漏。

3. 靈活資產配置：可依家庭需求安排出售順序及時間，提高資金流動性。

操作注意事項

• 確認每筆房產符合 自用住宅資格，包含戶籍登記、持有期間及未出租規定。

• 合計面積需在 法定限制內，不同縣市規定可能不同，建議先向地方國稅局確認。

• 若出售期間內有贈與或繼承，需將這些房產合併計算，避免稅務違規。

實務案例

王小姐名下有三筆房產，合計面積 200 坪，均為自住用途，未超過法定限制。若單獨出售每筆房產，土地增值稅可能累計高達 150 萬元；若同時申報，利用自用住宅優惠稅率僅需繳納 70 萬元，節省稅金 80 萬元以上。

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🔄 善用重購退稅

重購退稅是土地增值稅的重要節稅策略，主要適用於 自用住宅土地交易。

條件與說明

操作步驟

1. 確認新購房屋資格：必須為自用住宅，並辦妥戶籍登記。

2. 計算退稅金額：新購土地價值高於原土地扣稅後餘額部分，即可申請退稅。

3. 申請程序：於完成交易後，持相關契約及稅務文件向國稅局提出申請。

4. 注意時效：超過兩年未完成交易或未提出申請，將喪失退稅資格。

範例說明

李先生出售土地獲利 500 萬元，土地增值稅已繳納 50 萬元，兩年內購買新房屋價格 600 萬元，即可申請退還部分稅額，減少財務壓力。

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🏡 房地合一稅節稅妙招

🏠 善用自住免稅額

房地合一稅針對自住住宅設有 免稅額 400 萬元，持有超過 6 年可享免稅，超過部分稅率為 10%。

實務操作建議

• 若打算出售多筆自用住宅，可優先出售持有超過 6 年的房產，以享免稅額。

• 計算免稅額時，需合併考量土地與建物售價，避免部分房產超過免稅額而增加稅負。

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🧾 多列舉相關支出費用

售屋過程中所發生的支出皆可列入抵扣，降低應納房地合一稅。

小技巧

• 保留完整發票及收據，避免日後被稅局要求補件。

• 如果費用支出較高，可事先與會計師確認列支方式，以達最大節稅效果。

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📉 交易有虧損時可抵扣

出售房屋若發生虧損，可依 財產交易損失規定，從財產交易所得中扣除。

• 扣除上限：以當年度財產交易所得為限

• 不足抵扣：可在後續三年財產交易所得中繼續扣抵

• 實務建議：

  • 保留交易明細與成本證明

  • 若同時出售多筆房產，先計算整體盈虧，再決定扣抵順序

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🔁 善用重購退稅

房地合一稅也適用重購退稅，條件如下：

1. 新屋價格高於舊屋

2. 兩屋皆為自用住宅

3. 交易完成需在兩年內

範例

張先生出售自用住宅獲利 500 萬元，購買新屋價值 700 萬元，即可申請退還已繳納的房地合一稅部分金額，節省支出。

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🏢 個人資產公司化

房地合一稅個人最高稅率可達 35%-45%，而公司出售房地稅率僅 17%。

操作建議

• 將部分個人房產移轉至公司名下

• 透過公司出售房產，降低稅率

• 請會計師分析公司化成本與稅負效益，確保整體利益最大化

注意事項

• 公司化可能涉及營利事業所得稅及其他相關成本

• 適合資產規模較大或交易頻繁的房產持有者

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💵 以贈與現金取代贈屋

父母若想資助子女購屋，建議 以現金贈與 代替直接贈屋。

原因

• 贈屋後出售，需課房地合一稅，稅負通常高於現金贈與購屋

• 現金贈與可由子女自行購買房產，依個人自住免稅額及重購退稅規劃，達到節稅效果

實務案例

王父將 300 萬元現金贈與兒子購屋，兒子依自住免稅額與重購退稅操作，售屋後總稅負比直接贈屋少 50 萬元以上。

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📊 表格分析：不同節稅方式比較

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🧑‍💼 專家觀點與建議

1. 規劃持有期間

持有房屋或土地的時間長短，直接影響稅負。

• 自住免稅額：持有超過 6 年的自用住宅，房地合一稅可享 免稅額 400 萬元。若持有時間不足，則即使是自住住宅，也可能要課徵 10%-45% 不等稅率。

• 土地增值稅優惠：若土地出售前 1 年內未出租或營業，且符合自用住宅條件，可使用優惠稅率 10%。規劃持有期可避免短期轉手被課高額稅負。

• 實務建議：若想出售，建議提前做好 持有期規劃表，列出每一筆房地資產的取得日期與預計出售日期，以確保稅負最小化。

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2. 多方評估成本

許多人賣屋時只看到房屋成交價，而忽略了可列入抵扣的費用，導致稅負增加。

• 可抵扣費用範圍：仲介費、代書費、公證費、裝潢費、廣告費、清潔費、搬運費等。

• 建議操作：在出售前 整理支出明細表，附上發票或收據，確保申報時不漏列任何費用。

• 案例分析：假設房屋售價 1,000 萬元，仲介費 30 萬元、裝潢費 50 萬元，若不列支費用，房地合一稅應納額可能高達 100 萬元；若完整列支費用，稅額可降低至約 80 萬元，節省 20 萬元以上。

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3. 夫妻互補使用優惠

夫妻雙方名下各有房產，善用優惠可降低稅負：

• 夫妻贈與免稅：若一方已使用「一生一次」自用住宅優惠，可將房產贈與尚未使用的配偶名下，再進行出售，享受優惠稅率。

• 注意事項：

  1. 贈與必須依法辦理，附贈與契約及申報文件

  2. 配偶名下不可同時有其他適用優惠房產，以免超過限制

  3. 贈與與出售之間要符合土地增值稅及房地合一稅的規定

• 實務案例：王先生已使用過「一生一次」優惠，其名下土地若直接出售需課 20% 土增稅，但贈與給妻子後，以妻子名義出售僅課 10%，稅負可減少一半。

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4. 重購退稅要及時

重購退稅是節稅的核心策略之一，但需注意操作細節：

• 期限限制：出售後兩年內完成新屋購買，才能申請退稅。

• 適用條件：

  1. 新購房屋須為自用住宅

  2. 新屋價額需高於舊屋扣除土地增值稅後價格

  3. 房地合一稅或土地增值稅適用者均可申請

• 操作建議：

  • 提前與代書、仲介及會計師確認交易時程

  • 留存舊屋出售與新屋購買完整證明文件

• 節稅效果：小換大或大換小，皆可將已繳稅額部分抵扣或退還，避免資金閒置造成損失。

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5. 專業諮詢不可少

稅制複雜且涉及多項法律規範，專業諮詢能避免操作失誤：

• 會計師建議：

  • 分析個人與公司持有房產的稅率差異

  • 計算重購退稅與自住免稅額最優方案

  • 建議資產公司化操作，以降低高額房地合一稅負

• 律師建議：確保贈與、繼承或複雜交易契約合法，避免日後補稅或糾紛

• 實務操作：交易前至少諮詢一位會計師與一位律師，針對每筆房地交易做詳細規劃。

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✅ 結論

賣屋節稅不是單一策略，而是 整體規劃的結果。從土地增值稅、自用住宅優惠、房地合一稅到重購退稅，每一個細節都可能影響最終稅負。

• 持有期規劃：透過長期持有或分批出售，降低短期轉手的高額稅負

• 費用列支：將仲介、代書、裝潢、搬運費等支出完整列入成本

• 夫妻互補：善用配偶未使用過的優惠，最大化節稅效果

• 重購退稅：及時操作，買新屋退稅可增加資金利用效率

• 專業諮詢：會計師與律師的協助能降低稅務風險，避免操作錯誤

總結來說，節稅的核心是 「提前規劃 + 法規合規 + 精準操作」。透過策略性安排與專業協助，不僅能降低稅負，還能讓售屋獲利最大化。建議每位賣屋者在出售前，先完成完整的節稅規劃，將稅金省下來，投資新屋或其他理財用途，達到資產增值最大化。

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