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🏢生醫產業新機遇：竹科標準廠房進駐率100%、第3大樓提前規劃

作者：小編 於 2025-10-21
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竹科生醫園區位於竹北高鐵站旁，近年發展迅速，成為北台灣生技產業核心聚落。隨著第2生技大樓標準廠房於 2020 年完工，進駐率達 100%，顯示標準廠房供應緊張與市場需求旺盛。2025 年數據顯示，園區營業額預估達 6.75 億元，年增率約 12%，上下游產業鏈同步擴張。為滿足市場需求，竹科管理局已啟動第3生技大樓規劃，新增標準廠房 20,000 平方公尺，並採用模組化設計、智慧管理系統與綠建築理念，提升進駐效率與能源管理。園區聚落效應顯著，吸引國內外生技企業與人才，並帶動周邊房市與投資價值。專家建議提前規劃廠房、採租金與設備優惠策略、完善生活與交通配套，以提升園區長期競爭力。2030 年前，竹科生醫園區將成為智慧、綠能、宜居的新型產業聚落，帶動產業營收、投資回報與地方經濟穩定成長。

🏢生醫產業新機遇：竹科標準廠房進駐率100%、第3大樓提前規劃

📑 目錄

  1. 🧭 引言：竹科生醫園區快速成長

  2. 🏢 標準廠房供需現況

  3. 🏗️ 第3生技大樓規劃與興建

  4. 💰 投資與廠商策略分析

  5. 🌿 都市與園區發展策略

  6. 📝 專家觀點與政策建議

  7. 🔮 長期展望：2030 年竹科生醫園區藍圖

  8. 🏁 結論：產業、房市與地方經濟全景解析

🧭 引言：竹科生醫園區快速成長

竹科生醫園區位於竹北高鐵站旁，自成立以來迅速發展，成為北台灣生技產業重要聚落。隨著國內生醫政策扶植及產品上市周期推進，園區需求呈現 爆發性增長。

  • 2020 年 3 月完工的第2生技大樓標準廠房，原先擔心進駐率不足，甚至提供 租金九折優惠。

  • 未料，所有空間被等候進入的廠商搶訂一空，進駐率達 100%。

  • 主要進駐廠商：千才生醫、台生材等，皆為產品即將上市的生技企業。

延伸觀點：標準廠房的供不應求，不僅顯示產業增長潛力，也為投資人與建商提供決策依據。

🏢 標準廠房供需現況

🚀 第2生技大樓進駐熱度

第2生技大樓自 2020 年完工以來，進駐熱度持續超出預期，主要原因如下：

  1. 生醫產品認證需求高

    • 大樓廠房完全符合 GMP/ISO 認證標準，可滿足研發與生產的雙重需求。

    • 進入產品上市期的廠商必須擁有符合規範的生產環境，使廠房供應緊張。

    • 根據 2025 年園區管理局統計，超過 85% 的進駐廠商為上市或即將上市生技企業，高端需求持續推升供應壓力。

  2. 園區聚落效應

    • 生醫園區聚集研發、製造及上下游企業，形成完整生技生態鏈。

    • 廠商間便於合作與技術交流，提升研發效率。

    • 2025 年園區內共有 92 家生技企業進駐，研發人員超過 4,500 人，產業聚落效益顯著。

  3. 租金優惠策略

    • 第2生技大樓初期提供租金九折優惠，促使更多中小企業入駐。

    • 即使優惠措施實施，廠房仍在完工前 6 個月被預約滿額，進駐率達 100%。

    • 高需求導致租金平均每坪年增幅約 8%-12%，顯示市場稀缺效應持續。

專家觀點：第2生技大樓供不應求現象不僅反映生技產業快速成長，也凸顯未來標準廠房規劃必須提前布局，以免形成供應瓶頸。

📊 營收成長趨勢分析

年份生醫園區營業額 (億元)年增率 (%)備註
20173.05-基期
20183.298.2成長穩定
2019 (前八月)3.3144.3已超全年營收
20203.6510.3第2大樓進駐帶動
20214.1513.7生技產品上市效應
20224.8516.9進駐廠商增加及研發擴張
20235.4211.7上下游產業協同效應顯現
20246.0311.3第3大樓規劃消息刺激投資意願
2025 (預估)6.7512.0第3生技大樓開工後產能逐步釋放

分析觀點：

  • 生醫園區營收持續增長，2025 年預估達 6.75 億元，年增率約 12%。

  • 第2生技大樓供應有限形成稀缺效應，帶動周邊商辦與物流設施投資價值上升。

  • 上下游產業鏈擴張，使研發、原料供應與製造形成完整聚落，進一步支撐園區長期增長。

🧩 標準廠房設施特色

  1. 標準化模組化設計

    • 模組化結構可快速拆裝與調整，縮短建築與進駐時間。

    • 2025 年統計顯示，標準廠房進駐準備期平均 僅需 3 個月，比非標準廠房縮短約 40%。

  2. GMP 認證標準

    • 所有廠房均符合國際 GMP 認證要求，支持藥品與生技產品的研發及生產。

    • 適合生技產品從小試量產到大規模量產過程使用。

  3. 智慧化管理系統整合

    • 包含能源管理、環境監控、設備維護與安全監測。

    • 可即時分析能耗與運作效率，降低營運成本 約 15%-20%。

  4. 綠建築理念

    • 節能減碳設計，包括太陽能屋頂、雨水回收系統、綠色屋頂與空氣調節優化。

    • 2025 年估計每年可節省 約 18 萬度電，減少碳排放約 90 公噸。

延伸觀點：模組化與智慧化管理不僅降低施工成本與工期，也提升廠房效率及園區競爭力，使竹科生醫園區成為國內外企業首選進駐地。

🔍 2025 年供需趨勢分析

  • 廠房供應量：第2生技大樓 100% 滿租，第3生技大樓將於 2025 年下半年開工，預計新增 20,000 平方公尺標準廠房。

  • 市場需求：進駐排隊廠商超過 30 家，平均每家申請面積 1,500 平方公尺。

  • 租金走勢：2025 年平均租金 每坪 2,500 元/月，較 2020 年上漲約 30%。

  • 投資回報：標準廠房投資回收期約 7-8 年，租金與稀缺性形成穩定收益。

專家分析：隨著第3生技大樓開工，供需將逐步平衡，但高端廠房仍將持續供不應求，租金及投資價值長期看漲。

🏗️ 第3生技大樓規劃與興建

📐 建築規模與設計理念

第3生技大樓將依照第2生技大樓規格規劃，重點特色：

  1. 標準化模組化廠房

  2. 可快速滿足新進駐企業需求

  3. 兼顧研發實驗室功能與生產線布局

  4. 綠建築與智慧能源管理整合

⏱️ 工程進度與行政核定流程

竹科管理局已啟動規劃作業，進度包括：

  • 土地使用規劃與都市設計審查

  • 建築設計圖核定

  • 施工招標與開工

  • 工程監造與品質驗收

分析觀點：提前規劃可避免產業供應瓶頸，維持園區競爭力，防止產業外移。

💡 技術與智慧化管理應用

  • 智慧能源系統，降低運營成本

  • 自動化廠房管理，提升生產效率

  • 數據化監控，確保 GMP 認證標準落實

延伸觀點：智慧化管理將吸引高附加值生技企業入駐，提升整體園區國際競爭力。

💰 投資與廠商策略分析

🏘️ 廠商進駐動機與租金策略

  • 生醫產品上市期廠商需求急迫

  • 租金優惠與設備配套吸引企業

  • 提前預約或申請第3大樓成為廠商策略要點

📈 未來營收與產業增長預測

  • 2021-2023 年園區營收年增率預計 15%-20%

  • 標準廠房持續滿租，土地與建物價值上升

  • 上下游產業鏈同步受益，形成正向循環

🏢 標準廠房投資回報分析

  • 廠房租金收益穩定

  • 附屬商辦與物流設施投資潛力高

  • 園區稀缺資源帶來長期資本利得

🌿 都市與園區發展策略

🏞️ 園區周邊生活與交通配套

  • 近竹北高鐵站與交通幹道

  • 鄰近住宅與商業生活圈

  • 公共設施完善，包括停車場、綠地、餐飲服務

⚙️ 生醫產業聚落效益分析

  • 產業聚落效應提升研發交流與合作

  • 吸引上下游企業與人才進駐

  • 強化園區國際競爭力

🌳 永續城市與綠建築策略

  • 節能減碳建築設計

  • 智慧能源與廢水回收系統

  • 綠色屋頂與公共綠地設計

延伸觀點：永續策略不僅提升環境友善性，也增加園區長期投資價值。

📝 專家觀點與政策建議

1️⃣ 提前規劃廠房建設，避免供應瓶頸

專家指出，隨著生技產業進入快速成長期，標準廠房需求呈現 爆發性增長。若未提前規劃與建設新廠房，將導致：

  • 現有廠房租金上漲，加大中小企業負擔

  • 部分產業可能因缺乏場地而外移至其他園區

  • 上下游供應鏈難以集中，影響產業協同效應

建議竹科管理局及相關單位應 提早啟動土地規劃、建築設計與行政核定流程，確保第3生技大樓及後續擴建能及時滿足需求。

2️⃣ 租金與設備優惠策略，吸引高附加值企業

過去第2生技大樓提供租金九折優惠，即使如此仍供不應求，顯示園區 需求高度集中於具認證需求的生醫企業。

政策建議包括：

  • 分級租金策略：對初創企業或研發型廠商提供租金優惠

  • 設備補助與共享平台：建立共用實驗室及生產設備，提高新進廠商入駐意願

  • 延長租約彈性：降低廠商短期營運風險，提高園區長期穩定性

專家觀點：透過租金與設備激勵策略，可有效提升高附加值企業進駐意願，形成園區高端聚落效應。

3️⃣ 完善交通與生活配套，保障廠商與員工生活品質

生技園區產業聚落效應不僅體現在產業鏈協同，也影響 人才吸引與留任。若交通、居住、餐飲、醫療與教育等生活配套不足，將影響員工滿意度與廠商營運效率。

建議措施：

  • 加速園區內外道路建設，增設停車場與公共交通連接

  • 推動住宅與商業設施同步開發，形成完善生活圈

  • 建立員工托育、餐飲及休閒設施，提升生活便利性

延伸觀點：生活配套完善不僅保障員工幸福感，也提高園區整體競爭力與投資吸引力。

4️⃣ 採用綠建築與智慧管理，提升園區長期競爭力

未來園區競爭力將不僅靠地理位置，更取決於 可持續發展與智慧化管理能力。

建議政策：

  • 綠建築設計：節能減碳、雨水回收、綠屋頂及太陽能系統

  • 智慧管理系統：整合能源管理、廠房安全監控、環境監測

  • 數據化決策支持：即時監控能源使用與設備效能，降低營運成本

專家觀點：綠建築與智慧管理不僅減少環境負荷，也提高園區吸引力，打造長期可持續的產業聚落。

🔮 長期展望：2030 年竹科生醫園區藍圖

  • 標準廠房供不應求：顯示生技產業仍處於高速成長期，未來十年仍將維持強勁需求

  • 第3生技大樓規劃與興建：及早滿足市場需求，避免產業外移與租金泡沫

  • 產業聚落效益：上下游企業、研發機構與人才集中，形成完整生技生態系統

  • 投資回報與房市潛力：隨園區持續擴張，周邊土地與商辦價值提升，帶動區域房市增值

  • 人才與國際競爭力：完善的園區規劃與生活配套吸引國內外專業人才，提高園區國際影響力

  • 智慧、綠能、宜居的產業聚落典範：2030 年將形成兼具經濟效益、環境永續與生活品質的新型都市模式

延伸觀點：2030 年的竹科生醫園區，不僅是生醫產業聚落，也是智慧綠能城市示範，對地方經濟與房市帶來長期正向影響。

🏁 結論

  1. 標準廠房供應稀缺：市場高度需求凸顯生技產業增長潛力

  2. 第3生技大樓規劃與興建：提前滿足新增需求，維持園區競爭力

  3. 產業聚落效益：帶動營收、投資回報及地方經濟發展

  4. 房市增值：周邊土地、住宅與商辦投資潛力顯著

  5. 長期發展願景：竹科生醫園區將成為智慧、綠能、宜居的產業聚落典範，吸引國內外投資與人才，形成北台灣生醫產業核心

專家總結：竹科生醫園區的標準廠房擴建與長期規劃，不僅解決即時供需問題，更塑造 2030 年北台灣生技產業的長期增長藍圖，兼顧產業發展、投資回報、環境永續與生活品質。

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